Empresas e bancos contratam um corretor de imóveis para preparar uma opinião de valor. O representante do corretor, geralmente um agente imobiliário , compara um mínimo de três propriedades semelhantes que recentemente venderam para a propriedade do assunto e ajusta para cima ou para baixo as diferenças.
O resultado final em uma opinião de valor de mercado.
As opiniões sobre os preços dos corretores às vezes são controversas, especialmente se o agente que prepara o BPO tiver pouca experiência ou conhecimento sobre o bairro. Mas as BPOs normalmente custam muito menos do que uma avaliação completa.
Durante a desaceleração do mercado de 2006 a 2011, os bancos pagavam cerca de US $ 50 a US $ 75 por um BPO. O problema com essa abordagem é que o banco estava dando esse negócio muitas vezes a novos agentes porque, geralmente, apenas esses agentes estavam dispostos a trabalhar por tão pouco. Não era incomum para um agente de meio período ir até a casa de um vendedor, deixando seus filhos amarrados em seus assentos no carro enquanto o agente entrava na casa, rapidamente tirou algumas fotos com o celular e saiu correndo.
Os bancos não pareciam colocar muita ênfase no BPO porque o BPO nem sempre era usado para determinar o valor. Muito provavelmente, as diretrizes exigiam um BPO, mas os bancos também usam outros critérios para determinar um preço de venda, especialmente quando a venda proposta é uma venda a descoberto .
Os bancos podem comparar a perda da linha de fundo com a perda de um encerramento e determinar que a perda encerrada paga mais, por mais estranho que isso possa soar para você.
Dois tipos padrão de BPOs
Existem dois tipos de BPOs padrão: o BPO interno, conforme descrito acima, e um BPO de drive-by. O BPO drive-by é tão útil quanto alguns BPOs internos.
Isso não significa necessariamente que o agente dirige pela casa porque alguns agentes preguiçosos apenas olham para a foto no Google. Mas isso significa que o interior da casa não é inspecionado para um drive-by. O valor de mercado é estimado apenas pelos números: as vendas comparáveis nos últimos 3 meses.
Às vezes, você ouvirá um BPO drive-by denominado BPO de desktop, o que significa que um software especializado estima um valor. É semelhante aos tipos de valores estimados por alguns sites populares, como o Zillow Zestimate . Ela pode ser precisa em certo grau, mas não substitui uma inspeção interna nem uma avaliação completa.
Por que os bancos solicitam BPOs
As duas razões mais comuns para um valor de BPO de um banco são para uma casa em execução, prestes a entrar no estoque de casas REO do banco ou a uma venda a descoberto. Os bancos podem solicitar um BPO de duas empresas imobiliárias separadas. Uma estimativa aproximada do valor é projetada para ajudar o banco a evitar valores ruins às vezes colocados em vendas a descoberto por agentes antiéticos.
Os bancos não precisam aceitar o valor de BPO como valor real de mercado. Um banco pode usar esse valor como uma diretriz e pode pedir um preço de venda mais alto para tentar compensar sua perda. O fato de um banco exigir um preço mais alto não significa que o valor do BPO tenha sido alto demais.
Isso é um erro que alguns agentes cometem, culpando o agente de BPO pelo valor errado quando é o banco que decide pedir um preço mais alto.
O banco pode usar o BPO apenas como informação adicional. Existem muitos sistemas de software de avaliação automática disponíveis e um BPO pode ser usado apenas como um relatório suplementar.
As únicas pessoas que esperam que o valor de um BPO venha em baixa são geralmente os compradores de uma venda a descoberto. Mas mesmo uma avaliação baixa não significa que o banco não vai pedir mais dinheiro. Um banco não é obrigado a fazer uma venda a descoberto, e é isso que muitas pessoas parecem ignorar.