Compradores de casas não costumam perguntar sobre as vendas comparáveis, mas deveriam. Quando um comprador residencial visita as casas, esse comprador está comparando as casas à venda com outras casas para venda. A única coisa que um comprador sabe é quanto o vendedor da rua está pedindo uma planta similar.
O que faz uma venda comparável?
Vendas comparáveis são os preços de venda de casas semelhantes vendidas. Vendas comparáveis não são listagens ativas nem vendas pendentes ; embora possam ser comparados, esses valores não carregam o mesmo peso de uma casa que já foi vendida. Vendas comparáveis são usadas como um exemplo para justificar por que um comprador não quer pagar mais do que o último cara pago por uma casa semelhante.
Aqui estão os principais componentes de uma venda comparável:
- Recentes períodos de venda. Muitos anos atrás, os avaliadores costumavam voltar 6 meses nos registros públicos para obter vendas comparáveis. Desde o colapso das hipotecas sub-prime de 2007, esse prazo tem se tornado consideravelmente mais apertado. Hoje em dia, os avaliadores geralmente usam apenas os últimos 3 meses de vendas comparáveis.
- Proximidade. Idealmente, um pesquisador consideraria as estatísticas vendidas dentro de um determinado raio, geralmente dentro de uma faixa de ¼ a meia milha da propriedade do assunto. Quanto mais próximo melhor. Uma casa que dá para uma rua movimentada valeria menos do que uma casa de frente para um lago.
- Metragem quadrada semelhante. Você não pode tomar o preço de uma casa de 1.000 pés quadrados e dobrá-lo para determinar o valor de uma casa de 2.000 pés quadrados. Isso porque o custo por metro quadrado de casas menores é maior do que o custo por metro quadrado de uma casa maior. Idealmente, você deseja comparar as residências em 10% da metragem quadrada da propriedade.
- Idade e construção semelhantes. Você ouvirá as pessoas dizerem: elas não constroem casas como costumavam fazer. Mas isso não significa necessariamente que casas mais antigas são melhores que casas mais novas. Os valores, no entanto, são diferentes por causa do caráter e do apelo. Um telhado de telha, por exemplo, pode desfrutar de uma vida de 50 anos ao longo da vida de 25 a 30 anos de uma telha de composição padrão.
- Tamanho de lote semelhante. Em alguns setores mais recentes, você pode encontrar uma mistura de tamanhos de lote. Por exemplo, uma linha de lote zero significa que a casa realmente não tem quintal. O lado ou quintal pode ser muito pequeno, sem grama ou vegetação, o que geralmente não atrai famílias com crianças. Muitas áreas calculam o tamanho do lote com base na metragem quadrada real dividida em 43.560 pés quadrados. Um acre é 43.560 pés quadrados. Um quarto de acre, ou 10.890 pés quadrados é 0,25 de um acre.
- Condição semelhante. A menos que você esteja trabalhando com um especialista de bairro que tenha conhecimento profundo das condições da maioria das casas em uma área específica, pode ser difícil determinar a condição de uma venda comparável. Uma casa de despejo descaracterizada de propriedade do banco, que não tem seus eletrodomésticos e encanamento de cobre, vale muito menos do que uma casa pronta para usar, atualizada com novos eletrodomésticos, carpetes e tintas.
Se você tiver muita sorte e comparar casas em uma subdivisão, poderá encontrar duplicatas de modelo exatas para usar como vendas comparáveis.
Por que um comprador deve se preocupar com as vendas comparáveis?
Um vendedor pode usar vendas comparáveis para justificar seu preço pedido ao comprador. No entanto, em última análise, um comprador pagará um valor que o comprador acredita ser um preço justo. Você provavelmente nunca ouviu um comprador dizer: "Eu deveria ter pago mais por essa casa". Os compradores geralmente querem pagar menos.
Pelo contrário, os compradores às vezes temem que paguem demais por uma casa. Especialmente quando eles estão comprando em um mercado imobiliário para baixo . Nenhum comprador quer descobrir que a casa que acabou de comprar vale menos do que o preço original.
Se o comprador estiver obtendo financiamento, o avaliador de um banco entra em cena. Os bancos também querem proteger seus investimentos e a segurança de seus investimentos. É por isso que os bancos contratam um avaliador às custas do comprador para determinar e justificar o valor.
No entanto, as avaliações são uma opinião de valor. Uma avaliação é tão boa quanto a experiência e o conhecimento da pessoa que a preparou.
Se o avaliador do comprador enviar uma baixa avaliação , o vendedor terá a opção de reduzir o preço de venda. Se o vendedor se recusar, é quando um comprador pode contestar a avaliação. Os compradores podem contestar a avaliação enviando vendas comparáveis.
Embora seja possível ajustar uma avaliação para fatores pendentes quando as composições são poucas e distantes, as melhores vendas comparáveis serão sempre aquelas com critérios que se ajustam mais de perto ao da propriedade do assunto. Peça ao seu agente imobiliário para preparar as vendas comparáveis.