Fechando quando a avaliação vem em baixo
Você está preocupado em receber uma baixa avaliação ou sua avaliação já foi concluída em um valor menor do que o esperado? Lamentamos que isso tenha acontecido com você. Nos mercados de vendedores, várias situações de oferta muitas vezes elevam o preço de compra acima de qualquer venda comparável na área; É por isso que, nesses casos, muitos vendedores temem que as avaliações cheguem em baixa. Nos mercados de compradores , quando os preços estão baixos ou em baixa, os vendedores também estão preocupados com a avaliação que será baixa.
Avaliações baixas podem acontecer em qualquer mercado: quente, frio ou neutro .
Por que baixas avaliações acontecem?
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis reporta em sua pesquisa mensal do Índice de Confiança do REALTOR para vendas entre novembro de 2016 e janeiro de 2017, 22% dos entrevistados enfrentaram problemas de avaliação. Na Pesquisa de Mortgage Originators da NAR, 55% dos entrevistados para esse período relataram problemas de avaliação.
Há uma série de razões pelas quais as casas não avaliam o preço de venda e as avaliações vêm em baixa. Aqui estão alguns:
- Preços artificialmente inflacionados resultantes de múltiplas ofertas .
- Diminuição dos valores de mercado devido ao menor número de compradores que fazem compras em meio a um maior estoque de casas.
- Caída de uma abundância de encerramento ou vendas a descoberto no bairro, especialmente quando não existem outras vendas comparáveis .
- Avaliação incorreta pelo subscritor .
- Sobrepreço pelo vendedor.
- Avaliador inexperiente que não entende influências locais no valor.
- Aumento dos valores de mercado devido ao estoque limitado e poucas composições.
- O avaliador negligenciou dados de vendas pendentes, o que poderia refletir vendas comparáveis mais altas quando fechadas, ou o avaliador selecionou vendas comparáveis dos bairros errados.
- O comprador recebe dinheiro de volta do vendedor, fazendo com que o credor acredite que o preço foi inflado.
Um fator que não entra em jogo é se o credor quer fazer o empréstimo. Os credores querem emprestar dinheiro, e os credores são proibidos de redefinir .
Soluções para baixas avaliações
Não entre em pânico se a avaliação vier em baixa. É difícil manter a calma quando parece que a venda pendente vai desmoronar, mas ambas as partes têm opções:
- O comprador pode compensar a diferença em dinheiro.
O credor se preocupa com a avaliação apenas na medida em que afeta a relação entre o valor do empréstimo e o valor . Uma baixa avaliação não significa que o emprestador não empreste. Isso significa que o credor fará um empréstimo com base na relação acordada no contrato no valor avaliado. Às vezes, o credor do comprador não permite que o comprador dê dinheiro pela diferença e, nesse caso, o comprador paga, em vez disso, alguns dos custos de fechamento do vendedor.
- O vendedor pode diminuir o preço.
Se a casa foi superfaturada ou o valor foi inflado, muitas vezes esta é a melhor solução. Isso faz o comprador feliz e o credor está satisfeito. Não há garantia de que, se o comprador se afastar, o vendedor não receberá uma avaliação baixa do credor do segundo comprador, para não mencionar o tempo e os problemas necessários para vender a propriedade novamente. Às vezes, um pássaro na mão é o melhor.
- O vendedor pode oferecer uma segunda hipoteca pela diferença.
Se o comprador realmente quer a casa, mas não pode vir com a diferença em dinheiro, fazer pagamentos ou um montante fixo em uma data posterior para o vendedor é uma opção. Após o fechamento do depósito , os vendedores geralmente retêm o direito de descontar a segunda hipoteca , vendê-la por valor inferior ao valor nominal a um investidor.
- Peça uma segunda avaliação.
Primeiro, se o seu empréstimo é um empréstimo FHA, peça ao credor uma lista de avaliadores aprovados. O vendedor ou o comprador podem pagar pela segunda avaliação. Às vezes, a segunda avaliação será maior do que a primeira, especialmente se o primeiro avaliador foi inexperiente ou cometeu erros.
Se o seu empréstimo for um empréstimo convencional , ele estará sujeito às regras do Código de Conduta de Avaliação Residencial (HVCC). Barb Torres, um avaliador sênior credenciado, diz: "Assim que as partes encontrarem um avaliador que não conheça o mercado local, elas têm todo o direito de entrar em contato com o credor (preferencialmente por escrito) para EXIGIR um avaliador local. "
- Forneça uma lista de vendas comparáveis .
Peça aos agentes envolvidos para montar uma lista de vendas comparáveis recentes que justifiquem o preço de venda acordado. Envie essa lista para o subscritor e peça uma revisão da avaliação. Tente usar composições mais próximas da propriedade do assunto do que as composições usadas pelo avaliador.
- Além disso, peça aos agentes que liguem para os agentes da lista de vendas pendentes para tentar descobrir o preço real de venda dessas propriedades. Os agentes de listagem não precisam divulgar o preço de venda, mas muitos ficam felizes em ajudar porque podem se encontrar na mesma situação. Você pode sempre perguntar se o agente acha que seu preço será avaliado se o agente se recusar a divulgar o preço pendente.
Comprometimento no valor. Às vezes, os vendedores recuam um pouco sobre o comprador, pagando toda a diferença e se acomodando em algum lugar entre uma contribuição em dinheiro total e baixando completamente o preço. Com relação a uma diferença de US $ 10.000, um vendedor pode concordar em aceitar US $ 5.000 em dinheiro e reduzir o preço em US $ 5.000.
- Peça ao vendedor para pagar por uma avaliação independente. Se o comprador estivesse perdendo 20%, por exemplo, o comprador poderia mudar para um programa de empréstimo de 10% para baixo e usar esse dinheiro recém-liberado para negociar um pagamento em dinheiro maior ao vendedor.
- Cancele a transação.
Muitos contratos de compra contêm uma contingência de empréstimo . Se a avaliação for baixa, o comprador não se qualifica para comprar a propriedade nos termos acordados no contrato. Uma contingência de empréstimo devidamente escrita permite que o comprador cancele o contrato e exige que o vendedor libere o depósito de dinheiro mais caro do comprador .
Da mesma forma, o vendedor pode vender mais colocando a casa de volta no mercado e procurando um novo comprador. Enquanto a baixa avaliação não fosse FHA, a nova avaliação poderia ser muito diferente. Avaliações de FHA recebem um número de caso, portanto, se o primeiro comprador for FHA e o segundo comprador for FHA, a mesma avaliação será usada.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.