Como comprar uma hipoteca

Os reembolsos de hipoteca podem reduzir seus pagamentos mensais

Para muitos devedores , uma recompra de hipoteca pode ser mais vantajosa do que um empréstimo ajustável com uma opção de pagamento que permite a amortização negativa como uma opção ARM . As recompras de hipoteca sempre incluem principal e juros nos pagamentos mensais dos consumidores. Isto significa que cada vez que os proprietários fazem pagamentos de hipotecas, seus saldos de empréstimos crescem menores em vez de maiores. Um saldo menor de hipoteca significa que o capital está crescendo, mesmo quando a valorização é baixa.

Recursos de Recompra de Mortgage Comuns

As recompras de hipoteca funcionam assim:

• Os pagamentos são reduzidos e calculados com uma taxa de juros menor durante um período específico.
• A diferença entre a taxa da nota "real" e a taxa de juros baixa é paga em dinheiro pelo vendedor ou pelo comprador.
• Pense nisso como um subsídio. É como gastar US $ 1.200 no banco e sacar US $ 100 por mês durante 12 meses para ajudar a fazer o pagamento da hipoteca.

3-2-1 Mortgage Buydown

• Esta é uma hipoteca de 30 anos totalmente amortizada .
• A taxa de juros aumenta em 1% ao ano nos primeiros três anos.
• Em seguida, a taxa de juros é fixada para o prazo restante.

Por exemplo, digamos que seu saldo de empréstimo seja de US $ 350.000 e a taxa de juros seja fixada em 6,75% por 30 anos. O vendedor (ou você) poderia "comprar" a taxa de juros pagando uma quantia de US $ 15.853. É assim que funciona:

1. A taxa de juros do primeiro ano é de 3,75% pagável a US $ 1.621 por mês.

1. A taxa de juros do segundo ano é de 4,75% pagável a US $ 1.826 por mês.
2. A taxa de juros do terceiro ano é de 5,75% pagável a US $ 2.043 por mês.
3. Anos quatro a 30 carregam uma taxa de juros de 6,75 por cento pagável em US $ 2.270 por mês.

Como um resultado:

• A economia do primeiro ano (em comparação com US $ 2.270 por mês) é de US $ 649 por mês ou US $ 7.790.

• A economia do segundo ano (em comparação com US $ 2.270 por mês) é de US $ 444 por mês ou US $ 6.332.
• A economia do terceiro ano (em comparação com US $ 2.270 por mês) é de US $ 228 por mês ou US $ 2.731.

Some a economia anual: US $ 7.790 + US $ 6.332 + US $ 2.731 = US $ 15.853. Portanto, custa US $ 15.853 para comprar a taxa de juros e os pagamentos por três anos completos.

3-2-1 Benefícios da recompra de hipoteca

• O mutuário se qualifica para esse empréstimo à taxa de juros de 3,75% e ao valor do pagamento de US $ 1.670 em comparação à taxa real de 6,75% e ao pagamento de US $ 2.270.
• Em vez de o pagamento saltar de uma só vez, ele aumenta em incrementos menores, cerca de US $ 200 por ano, nos primeiros três anos.
• Ele mantém os pagamentos baixos por 36 meses para os tomadores cuja renda deve aumentar mais tarde. Talvez um cônjuge esteja retornando ao trabalho depois de um hiato ou uma pessoa espere se formar e conseguir um emprego que pague mais com esse diploma recém-conquistado.

2-1 Hipoteca de Buydown

• Esta é uma hipoteca totalmente amortizada de 30 anos.
• A taxa de juros aumenta 1% ao ano nos primeiros dois anos.
• Em seguida, a taxa de juros é fixada para o prazo restante.

Por exemplo, digamos que seu saldo de empréstimo seja de US $ 350.000 e a taxa de juros seja fixada em 6,75% por 30 anos. O vendedor (ou você) poderia "comprar" a taxa de juros pagando uma quantia de US $ 8.063.

É assim que funciona:

1. A taxa de juros do primeiro ano é de 4,75% pagável a US $ 1.826 por mês.
2. A taxa de juros do segundo ano é de 5,75% pagável a US $ 2.043 por mês.
3. Anos de três a 30 carregam uma taxa de juros de 6,75 por cento a pagar em US $ 2.270 por mês.

Como um resultado:

• A economia do primeiro ano (em comparação com US $ 2.270 por mês) é de US $ 444 por mês ou US $ 6.332.
• A economia do segundo ano (em comparação com US $ 2.270 por mês) é de US $ 228 por mês ou US $ 2.731.

Some a economia anual: $ 6.332 + $ 2.731 = $ 8.063. Portanto, custa US $ 8.063 para reduzir a taxa de juros e os pagamentos por dois anos completos.

Buydowns de hipoteca permanentes

Um buydown hipotecário permanente ocorre quando o seu buy down a taxa de juros no início através do pagamento de pontos de empréstimo. A maioria dos compradores não quer tirar dinheiro do bolso para comprar uma taxa, mas às vezes faz sentido.

Além disso, suponha que o vendedor esteja pagando um crédito de custo de fechamento de 4% ao comprador e que os custos de fechamento do comprador sejam de 2%. Use o crédito adicional de 2% para comprar a taxa de juros!

Nota: Os credores geralmente exigem um adiantamento mais alto para uma Buydown de 3-2-1 e um menos para uma Buydown de 2-1. Existem outros tipos de hipoteca de recompras hipotecárias, mas esses dois são os mais populares.

No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.