Benefícios de investimento passivo
Em vez de lidar com os "Terrible T's", que consistem em banheiros, lixo e inquilinos, muitos investidores mais antigos estão em busca dos "Terrific T's", que lhes dão tempo, viagens e partidas.
Para atingir esses objetivos, alguns investidores experientes se voltaram para estratégias de investimento imobiliário, como um inquilino em troca comum 1031.
Inquilinos em comum 1031 intercâmbios há muito tempo permitem que os investidores possuam propriedades de alto calibre, administradas profissionalmente, ocupadas por inquilinos estabelecidos, com virtualmente nenhuma responsabilidade de gestão de propriedade. A maioria desses investidores foi capaz de realizar essas formas de propriedade de forma diferida através de uma bolsa 1031.
Trusts estatutários de Delaware
Embora o Delaware Statutory Trusts (DST) não seja novo, as leis fiscais atuais fizeram deles um veículo de investimento preferencial para investidores em câmbio passivo 1031 e investidores diretos (não-1031).
As DSTs são derivadas da lei estatutária de Delaware como uma entidade legal separada, criada como um fideicomisso, que se qualifica sob a Seção 1031 como uma troca com imposto diferido. Em 2004, o IRS abençoou as DSTs com uma Declaração de Receitas oficial sobre como estruturar um DST que se qualificaria como propriedade de substituição para as 1031 Exchanges.
A Decisão da Receita (Regra Rev. 2004-86) permite que o DST possua 100 por cento dos juros simples dos imóveis subjacentes e pode permitir que até 100 investidores - às vezes mais - participem como proprietários beneficiários da propriedade. .
Como funcionam as DSTs
A firma de patrocínio de imóveis, que também serve como o principal inquilino, simplesmente adquire a propriedade sob o guarda-chuva do DST e abre a confiança para os potenciais investidores comprarem um interesse benéfico.
Os investidores podem depositar seus 1031 procedimentos de câmbio no DST ou o investidor pode comprar uma participação no DST diretamente.
Os investidores em DST podem se beneficiar de uma propriedade de qualidade potencialmente gerencial e profissionalmente institucional. A propriedade subjacente poderia ser um prédio de apartamentos de 500 unidades, uma propriedade de consultório médico de 100.000 pés quadrados ou um shopping center alugado para inquilinos com classificação de investimento. As possibilidades são infinitas.
A maioria dos investimentos em DST são ativos que seus investidores credenciados de pequeno a médio porte não poderiam pagar. No entanto, juntando dinheiro com outros investidores, eles podem adquirir esse tipo de ativo.
Os investidores que estão familiarizados com a estratégia de investimento dos inquilinos em comum (TIC) podem ver algumas semelhanças no conceito de DST; no entanto, é importante entender as diferenças entre os dois conceitos. Enquanto um TIC pode ter até 35 investidores, cada um possuindo uma parte proporcional dividida de propriedade da propriedade, um DST pode ter até 100 investidores (às vezes mais), com cada investidor possuindo um interesse benéfico na confiança que, por sua vez, possui o ativo subjacente.
DST vs TIC Propriedade
Há dois benefícios que a estrutura do DST oferece sobre o conceito de TIC.
Uma é que, como um DST não se limita a 35 investidores, o investimento mínimo pode ser muito menor, às vezes na faixa de US $ 100.000. A segunda grande vantagem é que, em um DST, o credor faz apenas um empréstimo a um devedor - o patrocinador do DST.
Em um investimento de TIC, o credor pode financiar até 35 empréstimos separados, um para cada investidor. Em tempos de dinheiro apertado, no entanto, o DST dá aos credores maior segurança, porque o credor já qualificou totalmente o patrocinador, que é o responsável subjacente.
Esteja ciente de que o maior número de investidores, além do maior número de ações, pode ou não proteger seu investimento. O escrutínio cuidadoso do sócio / patrocinador é recomendado. Há muitos criminosos nesse negócio.
DSTs Colocam Riscos
DSTs não estão isentos de riscos. Como com qualquer tipo de investimento imobiliário, os investidores podem estar sujeitos a altas taxas de vacância e inadimplência de empréstimos.
As DSTs também não são investimentos de propriedade exclusiva. Um DST é um investimento mais passivo, composto por vários proprietários e, finalmente, controlado pelo locatário principal - o patrocinador. É importante que os investidores que estejam considerando a estratégia do DST consultem um profissional experiente em investimentos e obtenham assessoria jurídica e tributária competente.
Após uma avaliação minuciosa, a estrutura do DST pode ser uma alternativa de investimento viável para investidores imobiliários qualificados. Mas apenas o seu consultor fiscal e um advogado podem dizer se é certo para você.
* Investidores Credenciados são indivíduos cujo patrimônio líquido é superior a US $ 1 milhão e / ou ganham uma renda anual de US $ 200.000. Acreditação para entidades significa que os ativos da entidade excedem $ 5 milhões e / ou cada membro da entidade deve ser um investidor credenciado como indivíduo.
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Este material não é uma oferta de venda nem a solicitação de compra de qualquer garantia. As informações são apenas para fins de discussão e informação. Não se destina a substituir o conselho de planejamento legal, tributário ou financeiro competente. Os códigos fiscais aplicáveis aplicam-se e referem-se apenas à lei federal. Estados individuais podem ter seus próprios códigos fiscais adicionais. Por favor, entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Essas informações são fornecidas por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
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