A definição de propriedades semelhantes mudaram ao longo dos anos
Digite a troca 1031 imposto diferido. Para muitos contribuintes, isso é como dinheiro caindo dos céus.
1031 Trocas Deferem Impostos
O 1031 Exchange foi citado como a mais poderosa ferramenta de construção de riqueza ainda disponível para os contribuintes. Tem sido uma parte importante da estratégia de sucesso de inúmeros magos financeiros e gurus imobiliários. Levando o nome da Seção 1031 do Internal Revenue Code, uma troca com imposto diferido permite que um contribuinte venda renda, investimento ou propriedade comercial e substitua-a por uma propriedade do tipo semelhante .
Ganhos de capital na venda desta propriedade são diferidos ou adiados, desde que as regras do IRS sejam meticulosamente seguidas. É uma sábia estratégia fiscal e de investimentos, bem como uma ferramenta de planejamento imobiliário. Em teoria, um investidor poderia continuar adiando ganhos de capital em propriedades de investimento até a morte , potencialmente evitando-os todos juntos.
1984 Legislação Mudou Alguns Aspectos
Nos primeiros dias de "intercâmbios semelhantes", o termo era tomado literalmente e muitas vezes apresentava dificuldades.
Por exemplo, se você possuísse um prédio de tijolos de três andares que queria vender através de uma bolsa 1031, teria que encontrar outro prédio de tijolos de três andares cujo dono quisesse trocar. Então vocês dois se encontrariam e a troca aconteceria.
No passado, não havia restrições de tempo na troca.
O IRS exigiu controles mais rigorosos sobre o processo, o que resultou no Congresso passando em 1984 a Seção 1031 (a). Essa legislação limitou as trocas diferidas, definiu propriedades "semelhantes" e definiu um cronograma para a conclusão da troca.
Qualificação
A propriedade imobiliária detida para uso comercial ou investimento é elegível para uma bolsa 1031. Uma residência pessoal não se qualifica e, geralmente, uma propriedade fix-and-flip também não se qualifica porque se enquadra na categoria de propriedade que está sendo mantida à venda. Férias ou segundas residências, que não são mantidas como aluguéis, não se qualificam para o tratamento 1031; no entanto, há um teste de uso de acordo com o Parágrafo 280 do código tributário que pode ser aplicado a essas propriedades. Um perito fiscal deve ser consultado neste caso.
A terra, que está em desenvolvimento, e a propriedade adquirida para revenda não se qualificam para tratamento com impostos diferidos. Ações, títulos, notas, propriedade de estoque e um interesse benéfico em uma parceria não são considerados como propriedade "tipo" para fins de troca.
Para se qualificar como uma troca 1031 hoje, a transação deve tomar a forma de uma "troca" em vez de apenas uma venda de uma propriedade com a compra subseqüente de outra. Primeiro, a propriedade que está sendo vendida e a nova propriedade substituta devem ser mantidas para fins de investimento ou para uso produtivo em um negócio ou comércio.
Eles devem ser propriedades "semelhantes".
Os seguintes tipos de swaps imobiliários atendem à exigência de uma troca qualificada de propriedade "like-kind":
- Um escritório em troca de um shopping center
- Um centro comercial em troca de terra
- Terra em troca de um edifício industrial
- Um prédio de apartamentos em troca de um edifício industrial
- Aluguer de uma única família em troca de uma propriedade de inquilinos em comum (TIC)
Hoje, você poderia trocar aquele prédio de tijolos por terra crua, um depósito ou um pequeno prédio comercial. No entanto, existem restrições de tempo estritas que devem ser cumpridas, ou o 1031 Exchange não será permitido, e as conseqüências fiscais serão impostas.
Antes de 1984, virtualmente todas as trocas eram feitas simultaneamente com o fechamento e transferência da propriedade vendida, (Propriedade Abandonada), e a compra da propriedade nova, (Propriedade de Substituição).
Além dos problemas encontrados ao tentar encontrar um imóvel adequado, houve dificuldades com a transferência simultânea de títulos e fundos. Não é assim hoje.
O 1031 Exchange atrasado evita os problemas anteriores a 1984, mas agora são impostos prazos mais rigorosos. Um contribuinte que deseja concluir uma troca, lista e comercializa a propriedade da maneira usual. Quando um comprador avança e o contrato de compra é executado, o vendedor celebra um contrato de troca com um intermediário qualificado que, por sua vez, se torna o vendedor substituto. O contrato de câmbio geralmente exige uma atribuição do contrato do vendedor ao Intermediário. O fechamento ocorre e, porque o vendedor não pode tocar no dinheiro, o intermediário recebe o produto devido ao vendedor.
Trocas Restrições de Tempo de Transporte
Nesse ponto, a primeira restrição de tempo, a Regra de Identificação de 45 Dias, começa. O contribuinte deve fechar ou identificar por escrito uma potencial Propriedade de Substituição no prazo de 45 dias a partir do fechamento e transferência da propriedade original. O período de tempo não é negociável, inclui fins de semana e feriados, e o IRS não fará exceções. Se você exceder o limite de tempo, toda a sua troca poderá ser desqualificada, e os impostos certamente serão seguidos.
Tipos de propriedades de substituição para identificar:
- Três propriedades sem considerar seu valor justo de mercado.
- Qualquer número de propriedades, desde que o seu valor de mercado justo agregado no final do período de identificação não exceda 200% do valor agregado de mercado da propriedade abandonada na data da transferência.
- Se a regra de três propriedades e a regra de 200% forem excedidas, a troca não falhará se o contribuinte comprar 95% do valor de mercado agregado de todas as propriedades identificadas.
O que é o Boot?
Realisticamente, a maioria dos investidores segue a regra das três propriedades para concluir a devida diligência e selecionar aquela que funciona melhor para eles. Geralmente, o objetivo é trocar para evitar a transferência de "boot" e manter a troca livre de impostos.
"Boot" é o dinheiro ou o valor justo de mercado de qualquer propriedade adicional recebida pelo contribuinte através da troca. O dinheiro inclui todos os equivalentes de caixa, dívidas, passivos aos quais a propriedade permutada está sujeita. É uma propriedade "não-like-kind", e as regras que a governam durante a troca são complexas. Basta dizer que, sem aconselhamento especializado, receber "boot" pode resultar em impostos.
Sujeito à regra de 180 dias
Quando uma propriedade de substituição é selecionada, o contribuinte tem 180 dias a partir da data em que a Propriedade devolvida foi transferida ao comprador para ser fechada na nova propriedade de substituição. No entanto, se a data de vencimento da declaração de rendimentos do investidor, com qualquer extensão, para o ano fiscal em que a Propriedade Abonada foi vendida for anterior ao período de 180 dias, a troca deverá ser concluída até essa data anterior. Lembre-se de que uma parte desse período já foi usada durante o Período de Identificação. Não há extensões e nenhuma exceção a esta regra, por isso é aconselhável agendar o fechamento antes do prazo.
Como a lei exige que o contribuinte não toque nos recursos da primeira transação, o Intermediário Qualificado adquire a Propriedade de Substituição do vendedor no fechamento e após a conclusão da transação e a transfere para o contribuinte.
Não são para os investidores do-it-yourself
É uma descrição básica de como um Exchange 1031 funciona bem. Dependendo da situação do contribuinte, do tipo de propriedade abandonada e das características da Propriedade de Substituição, outros aspectos da Bolsa podem estar envolvidos. Sua conclusão pode se tornar complexa e os especialistas sempre devem ser consultados. Esta não é uma tarefa para um investidor "faça você mesmo".
Usar o poder do 1031 Exchange para construir e preservar riqueza e ativos, gerar fluxo de caixa de investimentos, reestruturar, diversificar e consolidar propriedades imobiliárias é o direito de todos os proprietários de propriedades de investimento nos Estados Unidos. Os contribuintes americanos nunca deveriam ter de pagar impostos sobre ganhos de capital sobre a venda de suas propriedades de investimento, se pretendessem reinvestir esses recursos em mais propriedades de investimento. Valores mobiliários oferecidos através da Pacific West Securities, Inc. Membro FINRA / SIPC.
Este material não é uma oferta de venda nem a solicitação de compra de qualquer garantia. As informações são apenas para fins de discussão e informação. Não se destina a substituir o conselho de planejamento legal, tributário ou financeiro competente. Os códigos fiscais aplicáveis aplicam-se e referem-se apenas à lei federal. Estados individuais podem ter seus próprios códigos fiscais adicionais. Por favor, entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Essas informações são fornecidas por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.