Inquilinos em comum permite diversificação
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
Você está cansado daqueles telefonemas de manutenção da meia-noite e está desgastado por incomodar seus inquilinos? Talvez você esteja frustrado porque está perseguindo cheques de aluguel e reparadores? Talvez você realmente gostaria de vender seu aluguel ou pequeno prédio de apartamentos, mas você teme as conseqüências fiscais. Na verdade, você pode ter pensado em comprar um pedaço de um novo shopping center, mas certamente não conseguirá fazer a compra pagando em dinheiro e, de fato, nem pagou em dinheiro por uma casa .
Se isso soa como você, aqui está a boa notícia. Ao utilizar um 1031 Inquilinos em troca comum, você pode vender esse aluguel ou prédio de apartamentos, evitar o imposto sobre ganhos de capital e ainda manter seu dinheiro trabalhando para você. Inquilinos em comum, conhecido como TIC, é uma das melhores maneiras de um investidor participar da propriedade de uma ou mais propriedades de alta qualidade, preservando a riqueza e evitando as dores de cabeça do gerenciamento da propriedade.
Inquilinos em troca comum 1031 permite diversificação
Por exemplo, digamos que você venda um fourplex que você possuiu por 15 anos e você tem patrimônio líquido de US $ 400.000. Dependendo do montante da dívida que você ainda carrega, o preço de compra do seu novo investimento pode ser em torno de um milhão de dólares. Enquanto isso é muito dinheiro, você ainda pode não se qualificar para comprar uma propriedade realmente superior sozinho. No entanto, se você decidir, em vez disso, investir em uma TIC, esse patrimônio de US $ 400.000 poderia comprar uma participação de um milhão de dólares em uma propriedade de grau institucional de US $ 30.000.000.
Um inquilino em comum 1031 Exchange permite a diversificação entre várias propriedades diferentes em várias localizações geográficas. Você pode investir em um depósito ou em unidades de armazenamento, em um hotel de alta qualidade, em um complexo de escritórios, em um hospital ou em uma instalação de assistência médica ou em um prédio de apartamentos avaliado em milhões.
Essa diversificação pode reduzir o risco de sua carteira de investimentos e pode potencialmente aumentar seu valor.
Pergunte a um consultor de investimento confiável e não a pessoa que está vendendo o investimento.
DICA: Antes de investir em qualquer 1031 Inquilinos em troca comum, por favor, certifique-se de um advogado confiável analisa a papelada e fazer a sua diligência. Isso inclui uma possível investigação da entidade que vende a segurança, incluindo a certeza de que a entidade está devidamente licenciada. Há um monte de vigaristas, ficar ricos scammers seminário rápido , trabalhando neste fim do negócio.
Regras do IRS para inquilinos em comum 1031 Exchange
As regras do IRS para um Exchange 1031 devem ser meticulosamente seguidas para adiar os ganhos de capital e os impostos de recaptura de depreciação . A Propriedade Abandonada deve ter sido mantida para investimento ou usada no comércio ou negócios do proprietário.
Cinco requisitos gerais para uma TIC 1031 Exchange potencialmente bem-sucedida são:
- 100% do produto da venda deve ser reinvestido e o valor da Propriedade de Substituição comercial deve ser igual ou maior que a Propriedade Abandonada.
- Um Intermediário Qualificado se torna o vendedor designado e detém todos os lucros da venda da Propriedade Abandonada.
- Há um período de identificação de 45 dias, durante o qual pelo menos três Propriedades de Substituição "semelhantes" devem ser identificadas por escrito.
- A Regra de 200% especifica que qualquer número de Propriedades de Substituição pode ser identificado, mas seu valor agregado não deve exceder 200% do valor da Propriedade Abandonada.
- Se a regra das três propriedades e a Regra de 200% não se aplicarem, o valor agregado de mercado das propriedades comerciais a serem adquiridas na bolsa deverá incluir pelo menos 95% do valor justo de mercado total de todas as propriedades identificadas.
Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
Uma vez que a propriedade de substituição é selecionada, o investidor tem 180 dias a partir da data em que a propriedade devolvida foi transferida para o comprador para fechar na nova propriedade. Se a data de vencimento da declaração de rendimentos do investidor, com quaisquer extensões, para o ano fiscal em que a Propriedade Abandonada foi vendida for anterior ao período de 180 dias, a troca 1031 deve ser concluída até essa data.
Os investidores também devem lembrar que uma parte desse período de 180 dias pode já ter sido usada durante o período de identificação de 45 dias. Não há extensões nem exceções à regra de 45 dias, que inclui finais de semana e feriados. Se o limite de tempo for excedido, toda a troca pode ser desqualificada, e as penalidades e impostos seguirão.
Se um investidor estiver comprando uma participação fracionária em mais de uma propriedade, é aconselhável certificar-se de que as datas de fechamento programadas sejam anteriores ao prazo final.
Inquilinos em ações de troca comum e seguro de título
Como proprietário de um TIC, você receberá uma ação separada como inquilino em comum e uma política de título garantindo sua porcentagem de interesse na propriedade. Você tem os mesmos direitos que qualquer outro proprietário individual.
Fluxo de caixa e potencial de apreciação de um inquilino em comum 1031 Exchange
Existe potencial de renda proporcional à sua fração de propriedade, o que poderia ser maior do que o fluxo de caixa que você recebeu de seus investimentos passados.
O fluxo de caixa pode ser compensado pela depreciação de sua base na nova compra.
Você também compartilha a apreciação pró-rata, se houver, da propriedade se ela for eventualmente vendida. Uma TIC é considerada uma ferramenta valiosa de planejamento patrimonial, já que seus herdeiros devem receber um aumento na base de sua morte.
Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
Durante a metade até o final da década de 1990, os investidores fizeram inúmeras solicitações à Receita Federal solicitando decisões antecipadas sobre se um inquilino indivisível (fracionário), Inquilinos de interesse comum na propriedade real era uma entidade elegível para diferimento de impostos de acordo com a Seção 1031.
Em resposta, em outubro de 2000, o IRS emitiu o Procedimento de Receita 2000-46. Este procedimento expressou preocupações de que alguns inquilinos em relacionamentos comuns podem ser vistos como parcerias para fins de impostos federais e, portanto, inelegíveis para 1031 consideração.
A Receita Federal deixou claro que não iria mais emitir nenhuma decisão antecipada. Esta decisão foi revogada em março de 2002, seguida pela Receita Processual 2002-22.
Conhecido como o "Rev. Proc.," Receita Procedimento 2002-22 estabeleceu 15 pontos, que seriam revistos pelo IRS quando "considerando um pedido de uma decisão que um interesse fracionado indivisível em imóveis para locação não é um interesse em um entidade empresarial " - significando uma parceria que não se qualificaria poderia colocar a troca em risco de uma auditoria e conseqüências fiscais.
No entanto, obter uma decisão antecipada ainda será quase impossível. Muitas das informações necessárias para uma revisão do IRS não estão disponíveis até que o patrocinador esteja pronto para adquirir a propriedade, fechar o empréstimo e vender juros aos inquilinos em comum. Daí a razão pela qual a maioria do conselho de patrocinadores emite uma opinião fiscal de "deve" ou "vai" localizada no Memorando de Colocação Privada.
Diretrizes de procedimento de receita para inquilinos em trocas 1031 comuns
O Rev. Proc. estabeleceu diretrizes claras para a estrutura, financiamento e gestão de um inquilino em propriedade comum. Ele permite de 2 a 35 co-proprietários, embora patrocinadores e credores possam estabelecer limites mais baixos para algumas propriedades, que geralmente são entre 10 e 25 investidores.
Um marido e uma esposa às vezes são tratados como uma única entidade (dependendo da lei estadual) e nenhum dos coproprietários está autorizado a apresentar declarações fiscais como uma parceria. Cada coproprietário tem o direito de vender ou dividir sua propriedade fracionária, mas somente depois de oferecê-lo à venda para os outros. Há uma partilha proporcional dos lucros e também da dívida (hipoteca).
Com essas diretrizes mais claras, o setor de TIC começou a sério e atraiu um grande número de novos patrocinadores, corretores / distribuidores e representantes registrados para o mercado. Desde a década de 1990, tem havido um enorme interesse em inquilinos em 1031 intercâmbios comuns. De fato, o crescimento do patrimônio cresceu 550% nas TICs de 2002 a 2004. O valor total dos investimentos em TICs que fecharam em 2007 é estimado em mais de US $ 8,5 bilhões. Alguns dizem que esse número é ainda maior - chegando a US $ 10 bilhões (quando inclui alavancagem).
Inquilinos em Ofertas Comuns para Investidores Credenciados
A grande maioria das ofertas de TIC é feita apenas para "investidores credenciados", o que significa que certos critérios financeiros devem ser atendidos.
- Investidores individuais (ou em combinação com um cônjuge) devem ter um patrimônio líquido superior a US $ 1 milhão.
- Uma renda anual de US $ 200.000 nos últimos dois anos com a expectativa de que isso continuará.
- Uma renda conjunta com cônjuge de US $ 300.000 nos últimos dois anos com a expectativa de nenhuma mudança.
- Uma entidade como uma LLC, Parceria ou Corporação deve ter ativos de pelo menos US $ 5 milhões ou, se os ativos forem inferiores a US $ 5 milhões, cada investidor deve ser credenciado como um indivíduo.
Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
Um investidor pode obter assistência valiosa para encontrar uma Propriedade de Substituição de uma das muitas empresas especializadas em lidar com o 1031 Exchanges e o Tenants in Common 1031 Exchanges. Esses especialistas da TIC têm acesso a um grande número de propriedades de investimento e muitas vezes concluíram vários níveis de due diligence, incluindo comparações de preços, divulgações, receita líquida, relatórios de vacância, etc.
Normalmente, as empresas patrocinadoras gastaram enormes quantias de dinheiro estruturando essas ofertas imobiliárias para garantir que atendam aos requisitos do IRS para uma Bolsa TIC 1031. Às vezes, o patrocinador amarra uma propriedade com um contrato de compra e, em seguida, prepara os documentos de oferta, frequentemente chamados de Private Placement Memorandum (PPM), que são então comercializados através de corretoras. Alguns patrocinadores fecham na propriedade antes de comercializá-lo, mas isso pode ser mais caro devido aos custos de transporte.
Avaliando um Representante de Investimento Registrado
- Selecione um representante de investimento registrado especializado em investimentos de TIC. Isso deve ser feito antes de vender sua propriedade de investimento.
- Avalie algumas propriedades de substituição possíveis. Ao fazer isso com seu representante de investimento registrado, você deve examinar os patrocinadores de cada oferta. Qual é o histórico deles? A infraestrutura de sua organização empresarial é adequada? Seus diretores, equipe e gerência são qualificados?
- Certifique-se de que seu representante de investimento detenha uma licença da Série 7 ou Série 22, juntamente com uma licença da Série 63 ou da Série 66. Ele / ela também deve ter experiência em imóveis comerciais e ter um histórico comprovado de trocas bem-sucedidas de TICs.
Perguntas a serem feitas às empresas patrocinadoras
- O programa do patrocinador é bem estruturado e justo para os investidores?
- A oferta é montada com cuidado, legal e mecanicamente, com as devidas divulgações?
- Os objetivos descritos nos documentos são atendidos?
- Os riscos associados ao investimento estão claramente definidos?
- O programa, com seus ativos, está configurado com alta probabilidade de alcançar os objetivos?
- Os objetivos projetados são razoáveis em vista dos fatos?
- Quais salvaguardas e reservas existem?
Um inquilino em comum 1031 Exchange permite ao investidor muitas opções ao procurar por propriedades de substituição.
Um investimento de capital de, no mínimo, US $ 100.000 é normalmente exigido, mas cada oferta de propriedade terá um mínimo que foi determinado pela divisão do patrimônio total pelo número possível de interesses de TIC.
Cada oferta de PPM deve ser avaliada, analisada e comparada com outras propostas competitivas. As despesas antecipadas passadas, presentes e futuras, as informações financeiras do arrendatário, a localização e as questões ambientais devem ser pesquisadas e incluir um estudo da área do mercado imobiliário da propriedade.
Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
Algumas empresas que lidam com TICs concluíram a devida diligência em uma variedade de propriedades de investimento possíveis. Para fazer isso, os representantes de investimento registrados concluem a due diligence em sua empresa, geralmente por meio de seu departamento de due diligence; enquanto outros procuram os serviços externos de "consultores de due diligence" e advogados.
Tipos de inquilinos em trocas comuns 1031
1031 Os inquilinos em trocas comuns podem ser estruturados de várias maneiras, e essas oportunidades muitas vezes vêm acompanhadas de gerenciamento e financiamento.
Um empréstimo sem recurso às vezes é oferecido, o que impede que o credor vá atrás dos outros ativos do mutuário em caso de inadimplência. A segurança do credor no empréstimo é limitada ao valor da propriedade.
No entanto, alguns credores começaram recentemente a exigir que uma entidade responsável assinasse a responsabilidade no caso de as rendas recebidas da propriedade não serem utilizadas para reembolsar o empréstimo, mas sim desviados para reparações, etc. Outros credores estipularam que uma TIC e, às vezes, cada comprador individual deve garantir o credor contra qualquer problema ambiental futuro. Os investidores devem examinar minuciosamente os documentos do empréstimo e o PPM para evitar a possibilidade de responsabilidade muito acima do seu investimento original.
Ao realizar a devida diligência em programas de TIC, os investidores devem comparar cuidadosamente a estrutura e a conformidade com o 15 Rev. Proc. diretrizes. Uma transação que se desvie substancialmente pode resultar na recusa do IRS, sujeitando assim os investidores a futuras consequências fiscais.
As ofertas são estruturadas com um documento assinado por cada proprietário, fornecendo ao patrocinador autoridade para lidar com a administração diária da propriedade. Pode haver uma locação principal ou um contrato de administração que contenha variações na forma como os aluguéis e fundos coletados são distribuídos aos co-proprietários da TIC.
As ofertas também podem conter inquilinos em comum acordo, que descreve a relação entre o investidor individual e os outros co-proprietários da TIC. Um TIC também pode ser estruturado como uma Special Purpose Entity (SPE), na qual nenhum indivíduo é listado como proprietário. Sob uma SPE, uma única empresa de responsabilidade limitada compra e detém os juros da TIC. Essa estrutura fornece uma camada extra de proteção de responsabilidade para os coproprietários e para o credor. Normalmente, o Patrocinador TIC não será responsável pela gestão do investimento e o gerenciamento independente deve ser empregado.
São inquilinos em títulos de valores mobiliários comuns ou imóveis?
A maioria dos patrocinadores trata os investimentos em TIC como títulos porque eles atendem à definição de uma garantia, seja no estado em que a propriedade está ou nos vários estados onde o Patrocinador pretende oferecê-la à venda. Isso significa que apenas os corretores licenciados podem comercializar esses investimentos, com a supervisão da SEC . No entanto, todos os interesses de TIC, incluindo aqueles que são valores mobiliários, são transmitidos por escritura e a maioria dos estados os classifica como imóveis.
A questão de saber se um investimento imobiliário é um título pode ser complexa e a questão está causando considerável consternação.
Enquanto a compra de um interesse TIC é uma transação imobiliária para 1031 fins, a maioria é vendida como títulos. No entanto, não é de surpreender que alguns patrocinadores continuem a vender os juros das TIC como imóveis e não os comercializem como títulos.
Uma vez que os corretores imobiliários geralmente estão envolvidos na venda da Propriedade Abandonada, as ofertas de TIC de marketing através desses mesmos corretores só parecem lógicas, pois estão em posição de identificar potenciais investidores. O conflito está nas regras da FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) e da Securities and Exchange Commission, que proíbem o pagamento de uma taxa ou comissão a qualquer pessoa que não detenha uma licença de valores mobiliários.
Isso efetivamente exclui o pagamento de taxas de referência ou comissões a corretores imobiliários. É lamentável que essas regras, destinadas a proteger os investidores, não incentivem os profissionais do setor imobiliário a apresentar as vantagens de uma transação de TIC aos seus 1031 clientes de câmbio.
Demanda por inquilinos em 1031 intercâmbios comuns é forte
Um investidor deve ver uma TIC como uma propriedade que será mantida como um investimento de moderado a longo prazo. Se a liquidez é importante, então opções alternativas devem ser consideradas.
A demanda por inquilinos em propriedades comuns continua a crescer a cada ano que passa. Basta dizer que a grande velocidade do mercado de TIC e o processo de troca de 1031 podem ser assustadores para investidores não familiarizados com as TIC, mas as oportunidades de economia de lucros e impostos são enormes.
Os valores mobiliários oferecidos por qualquer empresa de valores mobiliários devem oferecer a você uma declaração semelhante a seguir, na qual você não pode confiar:
Este material não é uma oferta de venda nem a solicitação de compra de qualquer garantia. As informações são apenas para fins de discussão e informação. Não se destina a substituir o conselho de planejamento legal, tributário ou financeiro competente. Os códigos fiscais aplicáveis aplicam-se e referem-se apenas à lei federal. Estados individuais podem ter seus próprios códigos fiscais adicionais. Por favor, entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Essas informações são fornecidas por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.
Editado por Elizabeth Weintraub. No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.