A importância de um intermediário qualificado
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas
Tentar encontrar um intermediário qualificado não é tarefa fácil. Para começar, um 1031 Exchange bem-sucedido não é um projeto do tipo "faça você mesmo". Se você quiser perceber os benefícios de diferimento de impostos, você deve seguir as regras do IRS. Você também pode precisar de uma pessoa do meio, chamada de Intermediário Qualificado (QI), às vezes conhecido como um Intercâmbio de Intercâmbio ou Facilitador.
Quem pode servir como seu intermediário qualificado?
Você simplesmente não pode vender uma propriedade, comprar diretamente outra e esperar adiar impostos sobre ganhos de capital sem um QI. A seção 1031 do IRS especifica que nem seus pais nem seu filho nem seu irmão podem ser sua pessoa intermediária. Ele proíbe qualquer pessoa considerada como seu "agente", como seu advogado, corretor, CPA ou agente imobiliário, de servir como seu QI, a menos que essa pessoa não tenha representado você nos últimos dois anos.
Visão geral das responsabilidades de um intermediário qualificado em uma troca 1031
Um Intermediário Qualificado é essencial para a conclusão de uma troca bem-sucedida do 1031. Tecnicamente, ele / ela vende sua propriedade em seu nome, compra a nova propriedade substituta e transfere a escritura para você. É da responsabilidade do QI manter os lucros, preparar os documentos legais e tentar garantir que a transação seja concluída dentro das diretrizes do IRS.
Para preservar os benefícios de diferimento de impostos e concluir uma troca bem-sucedida, você (o vendedor ou o trocador) deve assinar um contrato por escrito com um Intermediário Qualificado antes de fechar a venda de sua propriedade existente, conhecida como a propriedade abandonada.
Serviços do Intermediário Qualificado
A seguir, uma explicação detalhada, ponto a ponto, do que um Intermediário Qualificado faz por você durante uma troca de 1031.
- Coordena com o você (o vendedor ou o cambista) e qualquer conselheiro na estrutura da troca 1031.
- Prepara a documentação sobre a propriedade abandonada e a propriedade de substituição.
- Fornece instruções e os documentos apropriados à empresa de custódia ou título referente à troca.
- Cria uma transação entre partes no contrato entre você (o vendedor ou o trocador) e o Intermediário Qualificado, transfere a propriedade que você está vendendo para o QI, que então transmite a propriedade para o novo comprador.
- Assume o controle dos fundos da venda da propriedade abandonada e normalmente deposita esses fundos em uma conta separada e segurada.
- Não permite que você, o vendedor, receba de forma construtiva os fundos da venda.
- Mantém os fundos da venda da propriedade abandonada durante o período de identificação de 45 dias.
- Recebe e mantém as informações escritas sobre propriedades de substituição em potencial.
- Quando a propriedade de substituição for selecionada, transfere seus fundos para a compra e os desembolsa para o título ou empresa de custódia para sua compra.
- Adquire a propriedade de substituição no nome do QI e transmite o título a você (o vendedor ou o trocador) por escritura.
- Submete uma contabilidade completa da troca 1031 para seus registros.
- Envia um 1099 para você (o vendedor ou trocador) e o IRS para qualquer produto de crescimento pago (juros ganhos).
As regras do IRS levaram ao desenvolvimento de novas empresas dedicadas a 1031 bolsas, muitas das quais são afiliadas a empresas de títulos. Antes de contratar um Intermediário Qualificado profissional, peça referências e certifique-se de que o indivíduo tenha erros e omissões, além de um seguro de fidelidade, para protegê-lo contra fraude ou negligência.
Uma maneira fácil de encontrar um intermediário qualificado é pedir ao seu agente de custódia local uma recomendação. Os agentes de custódia lidam com intermediários qualificados o tempo todo.
Uma palavra do autor:
Este material não é uma oferta de venda nem a solicitação de compra de qualquer garantia. As informações são apenas para fins de discussão e informação.
Não se destina a substituir o conselho de planejamento legal, tributário ou financeiro competente. Os códigos fiscais aplicáveis aplicam-se e referem-se apenas à lei federal. Estados individuais podem ter seus próprios códigos de imposto adicionais. Entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Essas informações são fornecidas por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.
Editado por Elizabeth Weintraub, especialista em compras domésticas
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.