Como vender as hipotecas de devolução do vendedor
Por que os vendedores revendem hipotecas
Quando as taxas de juros são altas ou as diretrizes de crédito são reforçadas, os compradores pedem aos vendedores que ajam no lugar do banco e carreguem o financiamento para eles. Se a casa é livre e limpa sem quaisquer empréstimos existentes, o vendedor pode carregar todo o financiamento ou o comprador pode obter um empréstimo convencional de taxa fixa por parte do preço de compra e pedir ao vendedor que financie o saldo.
Se houver um empréstimo existente garantido para a residência, os vendedores poderão permitir que os compradores assumam os pagamentos de empréstimo existentes, embora o empréstimo permaneça no nome do vendedor. A diferença entre o preço de venda, menos o pagamento inicial e o empréstimo existente é o patrimônio que o vendedor teria como empréstimo.
Os vendedores concordam em realizar parte ou todo o financiamento por uma variedade de razões, algumas das quais são:
- É um mercado imobiliário suave ou em baixa . O financiamento realizado pelo proprietário atrairá um maior número de compradores.
- Os compradores não podem se qualificar para um empréstimo convencional.
- O vendedor está enfrentando ganhos de capital com a venda da propriedade e pode adiar a parte que é financiada.
- O financiamento dá ao vendedor uma melhor taxa de retorno do que uma conta do mercado financeiro.
- Vendedores às vezes querem uma renda mensal.
- A propriedade não está em conformidade e nenhum credor emprestará.
- Muitas vezes os vendedores podem receber um preço de venda mais alto em troca de oferecer financiamento ao proprietário.
Desvantagens das hipotecas de devolução do vendedor
- O comprador pode inadimplir os pagamentos, fazendo com que o vendedor inicie o processo de execução .
- Após o encerramento, compensando pagamentos atrasados ao credor existente, se houver um empréstimo existente, pagando custos de fechamento e comissões imobiliárias , o vendedor não pode ficar com qualquer patrimônio.
- Os vendedores que carregam hipotecas amarraram dinheiro, garantindo-o à propriedade.
Convertendo o vendedor em dinheiro
Há um grande grupo de investidores privados no mercado que regularmente compram instrumentos de devolução do vendedor. No entanto, eles não pagam valor de face. Os investidores observam o rendimento que receberão ao longo do período do investimento, e esse rendimento pode ser aumentado se o investidor pagar menos do que o saldo pendente devido.
Os descontos variam em toda a linha, mas os vendedores podem esperar perder de 10 a 30% do saldo não pago, dependendo do seguinte:
- Tempero . Isso significa quanto tempo o vendedor recebe pagamentos do financiamento de devolução. Um vendedor que tenha recebido pagamentos em tempo hábil durante um período de 12 meses receberá mais dinheiro do que um vendedor que possua uma nova hipoteca.
- Taxa de juros . Quanto maior a taxa de juros, menor o desconto. Uma taxa de juros menor atrairá investidores que desejam um desconto maior.
- Termo de hipoteca . Hipotecas de longo prazo, como uma hipoteca de 30 anos, não são tão atraentes para um investidor quanto uma hipoteca de curto prazo; portanto, as hipotecas de longo prazo geralmente são vendidas com descontos mais altos do que a curto prazo.
- Penalidades de pré-pagamento e multas por atraso . As hipotecas carry-back que contenham uma penalidade de pré - pagamento e uma taxa de atraso também são mais atraentes para os investidores, o que afeta a taxa de desconto aplicada.
- Relação Empréstimo-Valor . Os rácios mais baixos de loan-to-value recebem descontos mais favoráveis. Razões mais altas são consideradas de maior risco e os descontos são mais acentuados.
Os investidores também consideram o tipo de garantia, seu valor avaliado, localização, conforto, condição e o valor de crédito, se conhecidos, dos compradores.
Taxas de venda para uma hipoteca de transporte
O investidor pode pedir ao vendedor de uma hipoteca de carry-back para pegar todos os custos associados com a venda da nota e hipoteca. Você pode ser solicitado a pagar taxas como:
- Política de títulos
- Taxa de depósito
- Preparação de documentos
- Avaliação
- Declaração do Beneficiário
- Courier / Transferência Bancária
- Gravação
- Comissão, se houver
Encontrando investidores para comprar hipotecas de devolução
Existem investidores privados e investidores comerciais. Alguns são representados por corretores de hipotecas , alguns não são:
- Assine boletins de investimento.
- Procure na internet.
- Procure nos anúncios classificados do seu jornal local.
- Ligue para agentes imobiliários que lidam com propriedades de investimento.
- Deixe seus dedos andarem nas Páginas Amarelas.
- Pergunte aos seus amigos e familiares.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.