Quanto interesse é pré-pago determinará quando você deseja que seu primeiro pagamento seja iniciado. Muitos mutuários preferem fazer um pagamento de hipoteca no primeiro dia de cada mês.
Alguns preferem o dia 15. Às vezes, os credores vão escolher a data de pagamento para você, então pergunte se você tem uma preferência.
Os juros são pagos em atraso
Nos Estados Unidos, os juros são pagos em atraso. Isso significa que o pagamento de principal e juros pagará os juros pelo período de 30 dias imediatamente anterior à data de vencimento do pagamento. Se você está vendendo sua casa, por exemplo, seu agente de fechamento pedirá uma demanda de beneficiário , que também coletará juros não pagos. Vamos olhar mais de perto.
Por exemplo, digamos que seu pagamento de US $ 599,55 é devido em 1º de dezembro. Seu saldo de empréstimo é de US $ 100.000, com juros de 6% ao ano e amortizado em 30 anos. Quando você fizer seu pagamento até 1º de dezembro, estará pagando os juros para todo o mês de novembro, todos os 30 dias.
Se você estiver fechando seu empréstimo em 15 de outubro, pagará antecipadamente juros de 15 de outubro a 31 de outubro ao credor. Pode parecer que você tem 45 dias grátis antes de seu primeiro pagamento ser devido em 1º de dezembro, mas você não está.
Você pagará 15 dias de juros antes de fechar e outros 30 dias de juros quando fizer o primeiro pagamento.
Calculando seu saldo principal não pago
Se você deseja saber qual é o saldo do empréstimo principal que ainda não foi pago após o pagamento da primeira hipoteca , é fácil computá-lo. Primeiro, pegue o saldo do seu empréstimo principal de US $ 100.000 e multiplique a sua taxa de juros anual de 6%.
O montante anual de juros é de US $ 6.000. Divida o valor anual dos juros em 12 meses para chegar ao juro mensal devido. Esse número é de US $ 500,00.
Como seu pagamento amortizado em 1º de dezembro é de US $ 599,55, para calcular a parte principal desse pagamento, você subtrairia o número de juros mensais (US $ 500) do pagamento de principal e juros (US $ 599,55). O resultado é $ 99,55, que é a parte principal do seu pagamento.
Agora, subtraia a parte principal de US $ 99,55 paga do saldo principal não pago de US $ 100.000. Esse número é de US $ 99.900,45, que é o saldo principal não pago remanescente em 1º de dezembro. Se você está pagando um empréstimo, você deve adicionar juros diários ao saldo não pago até o dia em que o credor receber o valor do pagamento.
Nota: A cada pagamento consecutivo, o saldo do principal não pago será reduzido em um valor de redução do principal ligeiramente superior ao do mês anterior. Isso ocorre porque, embora o saldo não pago seja calculado usando o mesmo método todo mês, sua porção principal do pagamento mensal aumentará, enquanto a parte de juros ficará menor.
Você sabe agora que seu saldo principal não pago após seu pagamento em dezembro será de US $ 99.900,45. Para descobrir o saldo restante após o pagamento de 1º de janeiro, você o computará usando o novo saldo não pago:
- $ 99.900,45 x juros de 6% = $ 5.994,03 ÷ em 12 meses = $ 499,50 de juros devidos para dezembro. Seu pagamento em janeiro é igual ao seu pagamento em 1º de dezembro porque é amortizado. São US $ 599,55. Você subtrai os juros devidos para dezembro de US $ 499,50 do seu pagamento. Isso deixa $ 100,05 para ser pago ao principal em seu empréstimo.
- Seu saldo em 1 de dezembro é de US $ 99.900,45, do qual você subtrai a parte principal do seu pagamento de 1 de janeiro de 100,05. Isso equivale a US $ 99.800,40 como seu novo saldo principal não pago.
Interesse diário computando
Para calcular os juros diários para um pagamento de empréstimo, pegue o saldo principal vezes a taxa de juros e divida por 12 meses, o que lhe dará os juros mensais. Em seguida, divida os juros mensais em 30 dias, o que será igual ao juro diário.
Digamos, por exemplo, que seu tio lhe dê US $ 100.000 por um presente de Ano Novo e você decida pagar sua hipoteca no dia 5 de janeiro.
Você sabe que você deve $ 99.800,40 a partir de 1º de janeiro. Mas você também deve 5 dias de juros. Quanto custa isso?
- US $ 99.800,40 x 6% = US $ 5.988,02. Divida por 12 meses = US $ 499. Divida por 30 dias = US $ 16,63 x 5 dias = juros de US $ 83,17 com vencimento de cinco dias.
- Você enviaria ao credor US $ 99.800,40 mais US $ 83,17 de juros para um pagamento total de US $ 99.883,57.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.