Sim, você pode comprar uma casa em aposentadoria
Você não precisa fazer isso dessa maneira. Você pode obter uma hipoteca assim que estiver aposentado .
Para descobrir os requisitos específicos, entrevistei Patrick Gavin, Gerente de Filial e Vice-Presidente de Crédito Imobiliário da Guaranteed Rate, o 8º maior banco hipotecário de capital fechado dos EUA.
Patrick é credor desde 1974.
Vamos dar uma olhada no que eu aprendi com Patrick sobre o que é preciso para obter uma hipoteca, uma vez que você está aposentado. Eu quebrei as coisas em 6 categorias principais abaixo.
Determinando Renda para Aposentados
Os aposentados assumem que, se não tiverem um contracheque, não se qualificarão para uma hipoteca por falta de renda.
Na realidade, os credores têm dois métodos descritos abaixo, que podem ser usados para calcular a renda de um aposentado que utiliza seus ativos.
Drawdown do método de aposentadoria
Para os aposentados que estão seguindo um plano em que agora estão aposentados, mas podem atrasar o início da Previdência Social ou da renda previdenciária, a opção mais favorável é estar usando um método de “levantamento de ativos” para determinar a renda. Veja como isso funciona.
Enquanto o mutuário for 59 ½, o credor pode usar retiradas recentes de contas de aposentadoria como prova de renda. Por exemplo, suponha que extratos bancários recentes mostrem saques de US $ 4.500 por mês de um IRA (o credor precisa ver retiradas por pelo menos dois meses).
Esses US $ 4.500 seriam considerados renda mensal. Às vezes, o credor precisará de uma carta do planejador financeiro ou instituição financeira confirmando esses valores de saque.
Método de esgotamento de ativos
Para aposentados com muitos ativos investidos, o método de depleção de ativos para determinar a renda pode funcionar bem.
Com esse método, o credor começa com o valor atual dos ativos financeiros. Em seguida, eles subtraem qualquer quantia que será usada para o adiantamento e os custos de fechamento. Eles pegam 70% do restante e dividem por 360 meses.
Por exemplo, suponha que alguém tenha US $ 1 milhão em ativos financeiros. Eles vão usar US $ 50.000 para um pagamento. Isso deixa $ 950.000. Tome 70% disso, que é $ 665.000 e divida por 360. O resultado, $ 1.847, é a renda mensal usada para qualificar o mutuário.
É claro que quaisquer outras fontes de renda, como renda de pensão, previdência social ou renda mensal de anuidade também seriam contadas, além da renda, usando os métodos acima.
Dívida sobre os Índices de Despesas de Renda e Habitação
Uma vez que a renda é determinada, sua relação entre a dívida total e a renda e as despesas da habitação devem atender aos requisitos do credor.
Dívida sobre o Rácio de Rendimentos
Para uma hipoteca de hipoteca qualificada (QM) que se enquadra nos requisitos regulamentares do porto seguro, não mais do que 43% de sua renda pode ser destinada ao serviço da dívida. Este rácio de pagamentos da dívida em relação ao rendimento é denominado rácio dívida / rendimento.
A dívida inclui pagamentos obrigatórios, como pensão alimentícia e pensão alimentícia, bem como pagamentos de carro, pagamentos de empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão de crédito e o pagamento total da casa projetada, incluindo principal, juros, impostos sobre propriedade e seguro.
Uma coisa que pode obter aposentados em apuros nesta área é co-assinatura de empréstimos para filhos adultos. Mesmo que você seja um co-signatário, esses pagamentos podem contar como pagamentos obrigatórios da dívida e podem reduzir sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca.
Índice de Despesas de Habitação
Sua despesa de moradia inclui a parte principal e de juros da hipoteca, bem como os impostos e seguros (referidos como PITI). Este rácio deve ser inferior a 36%, o que significa que o seu custo de alojamento não pode exceder 36% do seu rendimento.
Requisitos de pontuação de crédito
Cada credor terá suas próprias diretrizes de pontuação de crédito, mas uma coisa é certa - quanto menor a sua pontuação de crédito, maior será a sua taxa de juros. Se você quiser as melhores taxas, obtenha sua pontuação de crédito para 780 ou melhor.
Uma melhor pontuação de crédito também pode dar-lhe mais espaço de manobra em outras áreas de qualificação.
Por exemplo, Patrick estava trabalhando com um mutuário que tinha uma pontuação de crédito superior a 780, e o credor fez o empréstimo, embora a relação dívida-renda estivesse em 48%.
Status de Ocupação
Outro fator usado para determinar sua taxa de juros em uma hipoteca é sua ocupação pretendida. Será este um lar primário ou secundário? Casas primárias obtêm melhores taxas.
Pagamento inicial
Como um aposentado, seu pagamento exigido pode variar dependendo do método de renda usado. Para o rebaixamento no método de aposentadoria, você pode reduzir até 5%. Para o método de esgotamento de ativos, planeje reduzir em 30%.
E se você está pensando em chegar com o seu pagamento, tirando uma grande quantia de dinheiro de um IRA ou outro plano de aposentadoria com impostos, eu aconselho que você repensar isso. Essa retirada será todos rendimentos tributáveis e tendo uma grande parcela em um único ano pode bater-lhe em um suporte fiscal maior .
Liquidez pós-fechamento
Outro requisito será o montante de ativos líquidos pós-fechamento que você tem disponível. Os credores querem ver que você terá pelo menos seis meses da despesa total com moradia (PITI) como uma reserva mínima após ter comprado a casa. Para calcular isso, o credor irá somar todos os ativos financeiros que podem ser verificados (o que significa que você precisa de extratos de conta) e, em seguida, usar 60-70% desse montante.
Outras opções de empréstimo
Se você se qualifica como um veterano, você pode querer olhar para um empréstimo do VA. Com um empréstimo VA você pode colocar zero para baixo, mas em vez de um pagamento você pagará uma taxa de financiamento que pode ser 2,15% do montante do empréstimo para os usuários iniciantes do programa e 3,3% se você tiver tomado um empréstimo VA anterior. Essa taxa de financiamento pode ser financiada pelo empréstimo.
Empréstimos do VA exigem uma relação dívida a rendimento de 43% ou menos, e eles exigem que você tenha algum rendimento mensal residual. Se você tiver bastante renda de investimento, a renda residual pode ser determinada tomando uma média de dois anos de seus dividendos e receita de juros do Cronograma B em seu retorno de imposto.
Aplicando para uma hipoteca
A melhor maneira de descobrir que tipo de hipoteca você pode qualificar para falar com um corretor de hipoteca. Taxa garantida oferece empréstimos em todos os estados e ainda tem um programa on-line que eles chamam de hipoteca digital onde você pode passar por todo o processo on-line. Eles oferecem um crédito de US $ 250 para quem usa esse programa.
Você também quer fazer sua diligência na casa que está comprando. Para isso, recomendo que você verifique o HouseFax. É como um CarFax®, mas para a sua casa. Fiz uma HouseFax em minha propriedade e, felizmente, não encontrei nenhuma surpresa negativa, mas ouvi falar de muitas pessoas que aprenderam todo tipo de coisas interessantes sobre o passado de suas propriedades através de um HouseFax.
Você deve ter uma hipoteca em aposentadoria?
Quando terminamos nossa entrevista, Patrick disse: “No final das contas, as pessoas me perguntam qual é a melhor hipoteca? Minha resposta é nenhuma.
Patrick está certo. Pesquisas mostram que a maioria dos aposentados é melhor pagar suas hipotecas antes da aposentadoria .
Uma exceção notável, no entanto, seria pessoas com maior patrimônio líquido que poderiam usar a dívida em benefício próprio mesmo durante a aposentadoria .