Portanto, à medida que o índice LTV de um empréstimo aumenta, as diretrizes de qualificação para certos programas de hipotecas se tornam muito mais rígidas. Os credores podem exigir que os tomadores de empréstimos de alta LTV obtenham seguro de hipotecas privadas para proteger da inadimplência do comprador.
Cálculo da taxa de empréstimo-para-valor
A avaliação de uma propriedade é normalmente determinada por um avaliador. Normalmente, os bancos utilizarão o menor valor avaliado e o preço de compra. Vamos dividir alguns números primeiro e, em seguida, discutir como esses empréstimos-para-valores se encaixam no cenário dos empréstimos hipotecários.
Cenário de compra nº 1 - Avaliação é boa (mais do que o preço de compra)
- Preço de compra: US $ 100.000
- Valor avaliado: US $ 110.000
- Pagamento para baixo: US $ 20.000
- Valor do Empréstimo: US $ 80.000
- Empréstimo para valor (LTV) = 80%
Cenário de compra nº 2 - A avaliação é baixa (menor que o preço de compra)
- Preço de compra: US $ 100.000
- Valor avaliado: US $ 90.000
- Pagamento para baixo: US $ 20.000
- Valor do Empréstimo: US $ 80.000
- Empréstimo para valor (LTV) = 89%
Refinance Scenario # 1 (padrão, sem segunda hipoteca)
- Valor inicial: US $ 100.000
- Saldo do empréstimo: US $ 80.000
- Patrimônio: US $ 20.000
- Empréstimo para valor ou LTV = 80%
Refinance Scenario # 2 (hipotecas múltiplas, incluindo 2ª hipoteca)
- Valor inicial: US $ 100.000
- Saldo do empréstimo: US $ 80.000
- Segundo saldo do empréstimo: US $ 10.000
- Patrimônio líquido: US $ 10.000
- Empréstimo para valor ou LTV = 90%
Se você está comprando ou refinanciando , o valor do empréstimo do seu empréstimo é importante porque ajuda a determinar sua taxa de hipoteca e sua elegibilidade ao empréstimo.
Tipos de empréstimo com LTV alto
Empréstimo-to-value é um fator chave na sua capacidade de obter aprovação para uma hipoteca. Em geral, os credores preferem empréstimos com baixa LTV porque os empréstimos com baixa LTV representam menos risco para o banco. Dito isto, há uma série de programas de empréstimo especificamente voltados para proprietários de casas com LTVs elevados. Existem até alguns programas que ignoram totalmente o valor do empréstimo. Aqui está uma breve revisão dos tipos mais comuns de empréstimos de alta e baixa.
Empréstimo VA: 100% do valor do empréstimo
VA empréstimos são empréstimos garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA. Diretrizes de empréstimo VA permitem 100% LTV, o que significa que não é necessário pagamento para a maioria dos mutuários do VA. Sempre verifique com seu emprestador primeiro para garantir sua elegibilidade de VA ainda está em vigor para financiamento de 100%. Hipotecas VA estão disponíveis para alguns soldados da ativa, veteranos, cônjuges militares, membros da Reserva Selecionada e da Guarda Nacional, cadetes militares e funcionários do Departamento de Defesa.
Empréstimo do USDA: 100% do valor do empréstimo
Empréstimos do USDA são empréstimos garantidos pelo Departamento de Agricultura dos EUA. Os empréstimos do USDA permitem 100% de LTV - não há pagamento adiantado.
Empréstimos do USDA às vezes são conhecidos como Empréstimos para Habitação Rural, mas alguns suburbanos em comunidades menores ou nos arredores de áreas metropolitanas também podem se qualificar. Verifique com seu emprestador.
Hipotecas FHA: 96,5% do valor do empréstimo
Diretrizes de hipoteca FHA exigem um pagamento de pelo menos 3,5 por cento. Ao contrário dos empréstimos do VA e do USDA, os empréstimos da FHA não são limitados por base militar ou localização - não há requisitos especiais de elegibilidade e você não precisa ser um comprador de primeira viagem. Se você tem crédito médio, ativos limitados ou está apenas começando em sua carreira, uma hipoteca FHA pode ser o melhor caminho para você.
Empréstimos Fannie Mae & Freddie Mac: 95% do valor do empréstimo (97% possível)
Empréstimos convencionais são empréstimos garantidos pela Fannie Mae ou pela Freddie Mac. Ambos os grupos oferecem 97% de hipotecas de compra de LTV, o que significa que você precisará fazer um pagamento inicial de 3% para se qualificar.
No entanto, 95% ou menos de empréstimos para valores são muito mais comuns. Em comparação com um empréstimo FHA, o financiamento convencional é recomendado para proprietários de imóveis com uma pontuação de crédito sólida e estabelecida.
Programas de refinanciamento "sem avaliação"
Proprietários de imóveis que querem poupar dinheiro em suas hipotecas precisam entender como o valor do empréstimo entra em jogo. Um valor de empréstimo mais elevado de uma avaliação menor do que a esperada pode neutralizar suas economias rapidamente.
Dito isto, vários programas de refinanciamento "sem avaliação" estão disponíveis para selecionar os proprietários. A falta de avaliação não apenas acelera o processo de subscrição, como também torna o valor do empréstimo irrelevante para os tomadores de empréstimo. Alguns desses programas são destacados abaixo.
Refinanciamento da FHA Streamline
O FHA Streamline Refinance é um programa especial de refinanciamento disponibilizado aos proprietários de imóveis com hipotecas FHA existentes. Diretrizes oficiais para a FHA Streamline Refinance dispensam os requisitos de avaliação, o que significa que empréstimos com LTV ilimitado são permitidos.
Refinanciamento AV Streamline
O VA Streamline Refinance é um programa especial de refinanciamento para proprietários de imóveis com empréstimos para habitação VA existentes. O nome oficial do VA Streamline Refinance é o empréstimo de refinanciamento de redução da taxa de juros (IRRRL). Semelhante ao FHA Streamline, o VA Streamline Refinance não requer uma avaliação, nem exige a verificação de renda, emprego ou crédito para a maioria dos mutuários.
USDA Simplificar Refinanciamento
O USDA Streamline Refinance está disponível apenas para proprietários de casas com hipotecas do USDA. Como os programas simplificados FHA e VA, o refinanciamento do USDA dispensa a necessidade de uma avaliação em casa. O programa está atualmente em fase piloto e disponível em 19 estados.