Low Down Payment e Credit Requirements
- Faça um pagamento tão baixo quanto 3,5 por cento.
- Seja aprovado para pedir emprestado com crédito fino ou problemas no seu histórico de crédito.
- Compre casas unifamiliares, condomínios, propriedades de várias unidades e casas pré-fabricadas com o apoio da FHA.
- Obter financiamento extra (acima e além de seu empréstimo de compra) para reformas e reparos com o programa FHA 203k.
- Financie sua entrada com dinheiro presente ou ajuda do vendedor.
Nós vamos cobrir todos os detalhes abaixo. Para obter um empréstimo da FHA, fale com um credor local ou on-line e pergunte sobre os programas da FHA.
O que é um empréstimo FHA?
Um empréstimo da FHA é um empréstimo residencial que a FHA (Federal Housing Administration) dos EUA garante. Credores privados, como bancos e cooperativas de crédito, emitem empréstimos, e a FHA oferece apoio: se você não pagar seu empréstimo, a FHA pagará o credor em seu lugar.
Por causa dessa garantia, os credores estão dispostos a fazer empréstimos hipotecários substanciais nos casos em que, de outra forma, não gostariam de aprovar os pedidos de empréstimo.
Benefícios dos empréstimos da FHA
Empréstimos FHA não são perfeitos para todos, mas eles são um excelente ajuste em algumas situações. O principal apelo é que eles facilitam a compra de imóveis. Mas lembre-se de que esses benefícios sempre vêm com compensações.
Os recursos mais atraentes incluem:
Pequeno adiantamento: os empréstimos da FHA permitem que você compre uma casa com um pagamento inicial de até 3,5%. Outros programas de empréstimo (convencionais) podem exigir um pagamento maior, ou exigem alta pontuação de crédito e alta renda para serem aprovados com um pequeno pagamento inicial.
Se você tiver mais de 3,5% disponíveis, talvez seja melhor fazer um adiantamento mais substancial.
Fazer isso lhe dá mais opções de empréstimos, e você economizará dinheiro com juros durante a vida do seu empréstimo.
Dinheiro de outras pessoas: é mais fácil usar presentes para o pagamento inicial e fechar custos com o financiamento da FHA.
Além disso, os vendedores podem pagar até 6% do montante do empréstimo para os custos de fechamento do comprador. É mais provável que você se beneficie disso no mercado de um comprador, mas mesmo em mercados fortes, você pode ajustar o preço da oferta o suficiente para atrair vendedores.
Pena de pré-pagamento : Não há nenhuma (uma grande vantagem para os tomadores de empréstimos subprime ).
Empréstimos Assumable: Um comprador pode "assumir" o seu empréstimo FHA, se for assumable . Eles continuam de onde pararam, beneficiando-se de custos de juros mais baixos (porque você já passou pelos anos de juros mais altos, o que você pode ver com uma tabela de amortização ). Dependendo de as taxas mudarem ou não no momento em que você vende, o comprador também pode desfrutar de uma taxa de juros baixa que não está disponível no ambiente atual.
Uma chance de redefinir: com uma recente falência ou execução hipotecária em sua história, os empréstimos da FHA facilitam a aprovação. Dois ou três anos após dificuldades financeiras são tipicamente suficientes para se qualificar para financiamento.
Home melhoria e reparos: Certos empréstimos FHA podem ser usados para pagar a melhoria home (através de programas FHA 203k ).
Se você está comprando uma propriedade que precisa de atualizações, esses programas facilitam o financiamento de sua compra e melhorias com apenas um empréstimo.
Como você se qualifica para um empréstimo FHA?
Quando comparado com empréstimos convencionais, empréstimos FHA são geralmente mais fáceis de se qualificar para.
A FHA torna a casa própria acessível a pessoas de todos os níveis de renda. Com o governo garantindo o empréstimo, os credores estão mais dispostos a aprovar os pedidos.
Verifique com vários credores: Os credores podem (e fazem) definir padrões mais rígidos que os requisitos mínimos de FHA. Se você está tendo problemas com um emprestador aprovado pela FHA, você pode ter mais sorte com um diferente. É sempre aconselhável fazer compras de qualquer maneira.
Limites de renda: não é exigida renda mínima. Você só precisa de renda suficiente para demonstrar que pode pagar o empréstimo (veja abaixo), mas os empréstimos da FHA são voltados para mutuários de baixa renda.
Se você tem uma alta renda, você não é desqualificado, como você pode estar com certos programas de primeira casa comprador .
Dívida para rácios de rendimento : Para se qualificar para um empréstimo de FHA, você precisa de rácios razoáveis de dívida para rendimento . O valor que você gasta nos pagamentos mensais do empréstimo deve ser relativamente baixo, comparado à sua renda mensal. Normalmente, é melhor ser menor que 31/43. Mas, em alguns casos, é possível obter aprovação com índices de D / I mais próximos de 50%.
Exemplo: Suponha que você ganhe $ 3.500 por mês.
- Para atender aos requisitos padrão, é melhor manter seus pagamentos mensais de moradia abaixo de US $ 1.225 (porque US $ 1.225 são 31% de US $ 3.500).
- Se você tiver outras dívidas ( como dívidas de cartão de crédito ), todos os seus pagamentos mensais combinados devem ser inferiores a US $ 1.505.
Para descobrir quanto você pode gastar com pagamentos, veja como calcular um pagamento de hipoteca ou use uma calculadora de empréstimo on-line para modelar seus pagamentos.
Pontuação de crédito: os mutuários com baixa pontuação de crédito são mais propensos a obter aprovação para empréstimos de FHA. Se você quiser fazer um pré-pagamento de 3,5%, sua pontuação pode ser tão baixa quanto 580. Se você estiver disposto a fazer um pagamento maior, sua pontuação pode ser ainda menor (10% no pagamento é típico para pontuações da FICO entre 500 e 580).
Mais uma vez, os credores podem definir limites mais restritivos que os requisitos da FHA. Se você tiver pontuações baixas (ou nenhum histórico de crédito), talvez seja necessário encontrar um credor que faça a subscrição manual . Esse processo permite que os credores avaliem sua qualidade de crédito, observando informações de crédito “alternativas”, incluindo aluguel no prazo e pagamentos de serviços públicos.
Valor do empréstimo : A FHA limita o quanto você pode pedir emprestado. Em geral, você está limitado a valores de empréstimo modestos em relação aos preços da casa em sua área. Visite o site do HUD para encontrar os máximos locais. Se você precisar de mais dinheiro, considere empréstimos jumbo , mas esteja ciente de que precisa de crédito e renda fortes para se qualificar.
Vale a pena tentar: Mesmo se você acha que não vai ser aprovado, converse com um credor aprovado pela FHA para descobrir com certeza. Quando você não atende aos critérios de aprovação padrão, os fatores de compensação, como um grande adiantamento que compensa seu histórico de crédito, podem ajudá-lo a se qualificar.
Como funcionam os empréstimos da FHA?
Os credores privados emitem empréstimos FHA e a FHA fornece ao credor uma garantia para reduzir o risco do credor. Para obter um empréstimo, comece com um originador de empréstimo local , corretor de hipoteca on-line ou agente de empréstimos em sua instituição financeira. Discuta suas opções, incluindo os empréstimos e alternativas da FHA, e decida sobre o programa certo para suas necessidades.
Seguro de hipoteca: A FHA promete reembolsar os credores se um tomador do empréstimo não pagar um empréstimo da FHA. Para financiar essa obrigação, a FHA cobra dos tomadores de empréstimos (você) uma taxa.
- Os compradores de imóveis que usam os empréstimos da FHA pagam um prêmio de seguro hipotecário inicial (MIP) de 1,75%.
- Os mutuários também pagam uma taxa contínua modesta com cada pagamento mensal. O valor que você paga depende do risco que a FHA assume com seu empréstimo. Empréstimos de curto prazo, saldos menores e adiantamentos maiores resultam em menores custos mensais de seguro. Esses encargos variam de 0,45% a 1,05% ao ano.
Os empréstimos da FHA estão disponíveis para vários tipos de propriedades. Além de residências unifamiliares padrão, você pode comprar duplexes, casas pré- fabricadas e outros tipos de propriedades.
Por que evitar empréstimos de FHA?
Enquanto eles vêm com recursos atraentes, você pode achar que os empréstimos da FHA não são para você.
Limites de empréstimo: em alguns casos, a FHA não fornece financiamento suficiente quando você precisa de um empréstimo grande. Se você comprar uma propriedade particularmente cara ou estiver procurando em um mercado quente, a FHA pode não funcionar para você.
Seguro de hipoteca: o prêmio de seguro de hipoteca inicial e os prêmios em andamento podem custar mais do que custaria o seguro de hipoteca privada . Em alguns casos, é impossível cancelar o seguro hipotecário em empréstimos FHA. Mas é muito mais fácil cancelar o PMI em empréstimos convencionais à medida que você cria patrimônio.
Alternativas de baixo fluxo de pagamento: você pode comprar uma casa com pouquíssimo preço usando um empréstimo convencional - sem o apoio da FHA. Especialmente se você tiver um bom crédito , poderá encontrar ofertas competitivas que superam os empréstimos da FHA. Com esses programas, você pode ser capaz de eliminar qualquer seguro de hipoteca mais rapidamente, criando patrimônio em sua casa .
É sempre aconselhável comprar ao redor. Compare ofertas de várias fontes diferentes - incluindo empréstimos FHA e empréstimos convencionais - antes de decidir tomar uma ação. Fale com um profissional de hipoteca para obter orientação sobre quais programas são adequados para sua situação.
Para mais detalhes sobre os prós e os contras dos empréstimos do governo, veja FHA Loan Pitfalls .