Infelizmente, não é tão fácil quanto parece. O planejamento adequado e o conhecimento técnico são essenciais, mas o maior obstáculo provavelmente é o financiamento - é preciso dinheiro para ganhar dinheiro.
Então, como você recebe o dinheiro?
Investidores privados, incluindo pessoas que você conhece e emprestadores de dinheiro duro, são a melhor fonte de empréstimos para lançar casas. Esses credores não exigem a mesma quantidade de tempo e papelada que os bancos tradicionais. Em vez disso, eles avaliam a propriedade em si (antes e depois das melhorias) e sua capacidade de concluir com êxito o projeto.
Empréstimos hipotecários para virar uma casa?
Empréstimos para habitação tradicionais provavelmente não serão uma opção para comprar propriedades de investimento - pelo menos quando você está começando.
A boa notícia é que os empréstimos dos bancos e credores tradicionais são relativamente baratos: as taxas de juros estão entre as mais baixas que você encontrará para as propriedades de investimento (mas ainda terá que pagar os custos de fechamento ). Infelizmente, esses empréstimos nem sempre são práticos.
Lento para fechar: Um dos principais desafios com o uso de um credor tradicional é o tempo que leva para fechar um empréstimo.
Os credores exigem que você preencha uma extensa aplicação, e eles vão passar por suas finanças com um pente de dentes finos . Se eles virem algo que levanta questões, eles solicitarão mais documentação e levarão ainda mais tempo para analisar sua inscrição. O processo raramente leva menos de 30 dias (45 ou 90 dias pode ser mais realista), e as oportunidades de investimento muitas vezes se movem muito rápido para essa linha do tempo.
Especialmente se foreclosures ou vendas a descoberto são parte de sua estratégia, você provavelmente será frustrado pela velocidade dos credores tradicionais.
Avaliando a renda: Os credores tradicionais baseiam suas decisões de empréstimo em sua capacidade de pagar um empréstimo. Eles vão olhar o quanto você ganha a cada mês em comparação com os pagamentos de empréstimo mensais necessários para calcular uma relação dívida / renda . Se você é um investidor imobiliário ou de outra forma autônomo, você pode não ter o tipo de “renda” que está procurando (credores gostam de ver formulários W-2 e recibos de pagamento).
Quanto vale a propriedade? Os credores também comparam o valor da propriedade que você está comprando o empréstimo que você está pedindo. Conhecido como um empréstimo em relação ao valor , os credores convencionais, muitas vezes preferem manter esse número abaixo de 80 por cento, embora seja possível obter empréstimos FHA com tão pouco quanto 3,5 por cento para baixo. Quando você está comprando uma casa para comprar, provavelmente não vale muito em seu estado atual - mas você precisa de dinheiro suficiente para comprar a propriedade e pagar por melhorias, o que pode equivaler a mais do que a casa vale a pena. O valor de reparo após casa (ARV) pode ser uma medida melhor, mas os credores tradicionais só consideram o valor avaliado atual de uma propriedade.
Crédito clássico: a maioria dos bancos e credores hipotecários exige que você tenha crédito forte para obter aprovação para um empréstimo.
Você pode não ter um histórico de empréstimo, ou pode ter alguns itens desfavoráveis em seus relatórios de crédito - mas isso não significa que você não consiga virar as casas com sucesso. Os credores alternativos estão mais interessados em seus projetos anteriores do que em sua pontuação de crédito.
Problemas com a casa: Os credores tradicionais preferem fazer empréstimos em casas que estão razoavelmente em boas condições. Se houver problemas de saúde ou segurança, o empréstimo é um não-ir. Você pode pretender consertar esses problemas, aumentando drasticamente o valor da casa para um lucro, mas os credores estão mais interessados em emprestar para casas que estão prontas para entrar.
Impossível? É possível usar empréstimos para habitação tradicionais para virar uma casa, especialmente nas seguintes situações:
- Você tem ativos significativos que ajudarão você a se qualificar, sejam eles usados como garantia ou como parte de um adiantamento.
- Você não está estritamente "lançando" a casa. Ao comprar uma residência principal (onde você é o proprietário / ocupante), você pode obter fundos para uma compra e melhorias usando um empréstimo FHA 203k . No entanto, o processo é lento e vem com inúmeras restrições.
- Você tem patrimônio significativo em outra propriedade que pode ser usada para uma linha de crédito de home equity (ou outros ativos, incluindo imóveis, que podem ser usados como garantia). Tenha em mente que você pode perder essa propriedade no encerramento, se você não pode manter-se com os pagamentos, por isso esta opção é arriscada (especialmente se sua família vive nessa propriedade).
- Você tem experiência com projetos de sucesso no passado. Você pode conseguir empréstimos de investimento imobiliário junto a bancos e cooperativas de crédito se convencê-los de que você é um negócio real com parceiros experientes, um processo sólido e recursos financeiros.
- Você pode obter empréstimos não garantidos. Se você conseguir emprestar sem prometer garantias, poderá usar empréstimos como cartões de crédito para financiar melhorias. Você ainda precisará de fundos para comprar a propriedade, mas dinheiro adicional pode vir de um empréstimo não garantido . Essa estratégia é arriscada porque os cartões de crédito são notoriamente caros, e seu projeto será interrompido se sua linha de crédito for cortada ou congelada inesperadamente (além disso, você precisa de limites de crédito extremamente altos).
Empréstimos privados para propriedades de lançamento
Empréstimos de credores privados aliviam a maioria dos desafios acima. A principal desvantagem é o custo, mas o objetivo é usar esses empréstimos estrategicamente. Empréstimos privados podem vir de praticamente qualquer lugar, mas a maioria dos empréstimos lançados se encaixam em duas grandes categorias:
- Empréstimos de pessoas que você conhece
- Empréstimos em dinheiro
Ao começar, será difícil encontrar alguém disposto a lhe dar dinheiro - pessoas que o conhecem (e que podem não ter muito dinheiro ou tolerância ao risco) podem ser sua única opção. Alternativamente, você pode precisar financiar seus primeiros negócios por conta própria.
Construa a rede: envolva-se na comunidade local de investimento imobiliário. Com o tempo, você conhecerá pessoas e aprenderá quem pode potencialmente emprestar dinheiro. Além disso, as pessoas conhecerão você. Outros investidores, agentes imobiliários e credores privados verão que você está comprometido em administrar um negócio de sucesso (para não mencionar a competência), e suas chances de conseguir um empréstimo vão melhorar.
Eventualmente, você deve ser capaz de começar a emprestar emprestadores de dinheiro duro . Esses credores se especializam em empréstimos para lançamentos e outros investimentos, e são diferentes dos bancos tradicionais.
Fechamento rápido: com um credor privado, o processo é diferente, e seu empréstimo pode ser financiado muito mais rapidamente (uma semana ou mais é razoável quando você tem um bom relacionamento com um credor profissional). Mover-se rapidamente pode ser uma vantagem competitiva quando alguém está tentando tirar uma propriedade de suas mãos.
Empréstimos com base em ativos: em vez de examinar os relatórios de crédito e calcular as taxas de renda, os financiadores privados tendem a se concentrar no valor do ativo que você está comprando. Se você está lançando casas, o credor quer saber que eles podem vender a casa rapidamente para recuperar seu dinheiro (como outros credores, os credores privados terão uma garantia sobre a propriedade , permitindo-lhes tomar posse da propriedade e vendê-la se você não paga o empréstimo).
Compra e melhorias: Os credores privados estão no negócio de acomodar investidores e basear seus fundos disponíveis no ARV de um projeto. Mas eles podem não lhe dar tudo de uma só vez - você pode ter que sacar de uma conta de garantia enquanto seu projeto progride.
Lançando sem dinheiro? Até que você tenha alguns projetos bem-sucedidos, os credores exigirão que você tenha participação em um projeto. Em algum momento, você poderá emprestar 100 por cento para um projeto e ter vários projetos em execução ao mesmo tempo.
Custos de Empréstimo
Os empréstimos para projetos de lançamento são mais caros do que os empréstimos de compra de casas. A taxa de juros é maior, e muitas vezes você terá que pagar vários pontos ou taxas de originação (um ponto é um por cento do valor do empréstimo ).
Projetos de lançamento são projetos de curto prazo. Você não vai morar na casa por décadas, então uma hipoteca padrão de 15 anos ou 30 anos não é o empréstimo certo para o trabalho. Os investidores muitas vezes preferem comprar, melhorar e vender um imóvel dentro de um ano ou menos, e é assim que a maioria dos empréstimos privados funciona. Esses empréstimos ficam caros se você mantiver uma propriedade por um longo tempo, e isso faz sentido porque o risco do credor aumenta à medida que você adia o pagamento.
Quanto custa emprestar para lançar? Os custos estão por toda parte, e tudo é negociável. As taxas de juros podem estar entre 8% e 20% ao ano, e você terá que pagar de 1 a 10% adiantado. Quanto mais tempo você está no negócio, e quanto melhor suas relações com os credores, menos você vai pagar.
Para maximizar a quantidade de dinheiro disponível para o seu projeto, os credores geralmente permitem pagamentos somente de juros , e não deve haver penalidade de pré-pagamento para que você possa vender e pagar o empréstimo sempre que estiver pronto.