Como funciona a execução duma hipoteca
Quando você compra uma propriedade cara, como uma casa, pode não ter dinheiro suficiente para pagar antecipadamente todo o preço de compra.
No entanto, você pode pagar uma parte do preço com um adiantamento e emprestar o restante do dinheiro (a ser pago nos próximos anos).
Casas podem custar centenas de milhares de dólares, e a maioria das pessoas não ganha nem perto disso anualmente. Por que os credores estão dispostos a oferecer empréstimos tão grandes? Como parte do contrato de empréstimo, você concorda que a propriedade que está comprando servirá como garantia para o empréstimo : se você parar de fazer pagamentos, o credor poderá tomar posse da propriedade para recuperar os fundos que lhe emprestaram.
Para garantir esse direito, o credor tem uma garantia sobre a sua propriedade , e para melhorar suas chances de conseguir dinheiro suficiente , eles (geralmente) só emprestam se você tem um bom empréstimo em relação ao valor .
Consequências do encerramento
O principal problema com a passagem pelo encerramento é, naturalmente, o fato de que você será forçado a sair de sua casa. Você precisará encontrar outro lugar para morar e o processo é estressante (entre outras coisas) para você e sua família.
O encerramento também pode ser caro. Como você para de fazer pagamentos, seu credor irá cobrar penalidades e taxas legais, e você pode pagar taxas legais fora do bolso para combater a execução duma hipoteca. Quaisquer taxas adicionadas à sua conta aumentarão sua dívida com o credor, e você ainda deve dinheiro depois que sua casa for retirada e vendida se as receitas de vendas não forem suficientes (conhecidas como uma deficiência ).
Foreclosure também irá prejudicar sua pontuação de crédito . Seus relatórios de crédito mostrarão o encerramento, que os modelos de pontuação de crédito verão como um sinal negativo. Você terá dificuldade em pedir emprestado para comprar outra casa por vários anos (embora você possa obter certos empréstimos governamentais dentro de um a dois anos), e também terá mais dificuldade em obter empréstimos acessíveis de qualquer tipo. Sua pontuação de crédito também pode afetar outras áreas de sua vida, como (em casos limitados) sua capacidade de conseguir um emprego ou suas taxas de seguro .
Como evitar o encerramento
O encerramento é um último recurso para os credores que desistiram de receber o pagamento. O processo é demorado e caro para eles (mas eles podem tentar cobrar essas taxas para você), e é extremamente desagradável para os mutuários. Então, como você pode evitar isso?
- Comunicação: é sempre uma boa ideia comunicar com o seu credor se tiver dificuldades financeiras. Entre em contato antes de começar a perder os pagamentos e pergunte se algo pode ser feito. Se você começar a perder os pagamentos, não ignore a comunicação do seu credor - você receberá avisos importantes informando onde você está no processo e quais direitos e opções você ainda tem. Fale com um advogado imobiliário local ou um conselheiro de habitação do HUD para entender o que está acontecendo.
- Explore alternativas para manter sua casa: se você sabe que não poderá fazer seus pagamentos, descubra quais opções estão disponíveis para você, mesmo que ache que é tarde demais. Você pode obter ajuda através de programas governamentais voltados para mutuários em dificuldades . Seu credor pode oferecer algum tipo de modificação do empréstimo, o que tornaria seu empréstimo mais acessível . Você pode até mesmo ser capaz de elaborar um plano de pagamento simples com o seu credor, se você só precisa de alívio por um mês ou dois (se você estiver no meio de empregos, ou por despesas médicas surpresa, por exemplo).
- Formas alternativas de sair de casa: o encerramento é um processo longo, desagradável e caro que prejudica o seu crédito. Se você está simplesmente pronto para seguir em frente (e você quer, pelo menos, tentar minimizar o dano), veja se o seu credor vai concordar com uma venda a descoberto . Isso permite que você venda a casa e use os recursos para pagar seu credor - mesmo que o empréstimo não seja totalmente pago. Seu crédito ainda sofrerá, mas não tão ruim quanto seria após o encerramento. Se isso não funcionar, outra opção menos atraente é uma ação em vez de encerramento .
- Falência: pedido de falência pode ou não ajudar se você estiver enfrentando a execução hipotecária. Os problemas são complexos, por isso fale com um advogado local para obter informações precisas e adaptadas à sua situação e ao seu estado de residência.
- Golpes: porque você está em uma situação desesperada, você é um alvo para vigaristas. Desconfie de quaisquer ofertas não solicitadas para ajudá-lo a evitar a exclusão e escolha com cuidado quem o ajuda. Comece a procurar ajuda de agências de aconselhamento HUD e outras agências locais respeitáveis. Conheça os sinais de golpes de resgate de encerramento.
O processo de encerramento
O encerramento é geralmente um processo lento. Se você perder um ou dois pagamentos, provavelmente não estará enfrentando despejo. É por isso que é importante se comunicar com o seu emprestador se você tiver passado por dificuldades - pode não ser tarde demais. Os detalhes variam de emprestador a credor e as leis são diferentes em cada estado, então a descrição abaixo é uma visão geral aproximada e pode não ser exatamente o que você vai experimentar - leia todos os seus avisos e acordos cuidadosamente e fale com um advogado ou caixa HUD conselheiro para se certificar de que você sabe o que está acontecendo . Todo o processo pode levar um ano ou dois, ou pode se mover muito mais rápido.
- Avisos começam: uma vez que você perdeu os pagamentos por três meses, muitos credores consideram seu empréstimo inadimplente . É quando as coisas ficam críticas. Você receberá, é claro, comunicações assim que perder um pagamento (ou dois), e essas comunicações poderão incluir um aviso de intenção de avançar com o processo de execução.
- Estados judiciais e não-judiciais: dependendo do estado em que você está, você terá mais tempo (e receberá mais avisos) do que outros. Existem dois tipos de estados - estados judiciais e estados não judiciais. Nos estados judiciais, o seu credor deve intentar uma ação legal contra você nos tribunais. Esse processo leva mais tempo, pois geralmente você tem de 30 a 90 dias entre cada evento. Em estados não judiciais, os credores podem encerrar com base nos acordos que você assinou com eles, e um juiz não está envolvido. Como você pode imaginar, as coisas se movem muito mais rapidamente em estados não judiciais. Em qualquer tipo de estado, você pode lutar contra o encerramento no tribunal - em um estado judicial, geralmente você será servido com uma intimação, mas em um estado não judicial, você precisará entrar com uma ação legal contra seu credor para interromper o processo de execução hipotecária. Fale com um advogado local para mais detalhes.
- Parando o processo: na maioria dos estados, os credores são obrigados a oferecer aos mutuários algum tipo de alívio para interromper o processo de execução hipotecária. Se essas opções são realistas ou viáveis é outra questão. Os credores podem dizer que você pode restabelecer e ficar em casa se você fizer todos (ou uma parcela substancial) de seus pagamentos perdidos e cobrir as taxas legais e multas cobradas até agora. Você também pode ter a oportunidade de pagar o empréstimo na sua totalidade (o que só acontecerá se você conseguir refinanciar ou encontrar uma enorme fonte de dinheiro).
- Leilão e despejo: se você não puder impedir o encerramento, a propriedade é disponibilizada para o maior lance em leilão. Se mais ninguém comprar a casa (o que é comum), a propriedade vai para o credor. Nesse ponto, se você ainda estiver na casa (e não tiver tomado providências para proteger a casa ), você enfrenta a possibilidade de despejo e é hora de alinhar novas acomodações. Leis locais ditam quanto tempo você pode permanecer na casa após a execução, e você deve receber um aviso informando quanto tempo você pode ficar. Pergunte ao seu ex-credor sobre qualquer incentivo de "dinheiro por chaves", que pode ajudar a facilitar a transição para novas moradias (supondo que você esteja pronto para agir rapidamente).