Se o fluxo de caixa não é um problema para você, provavelmente é melhor (em um sentido financeiro) na maioria das situações para reformular ou simplesmente pré-pagar sua hipoteca.
Reformulação versus refinanciamento
Qual é a diferença entre reformular e refinanciar o seu empréstimo à habitação? Uma definição rápida pode ajudar.
A reformulação acontece quando você paga uma quantia substancial de seu saldo de empréstimo (às vezes com uma quantia grande e às vezes com pagamentos extras regulares) e você muda seu empréstimo existente . Seu credor irá recalcular seus pagamentos mensais com base em um saldo de empréstimo novo e mais baixo. Como o saldo do seu empréstimo é menor, você pagará menos juros sobre a vida útil remanescente do seu empréstimo. Você também desfrutará de um fluxo de caixa maior como resultado de seu pagamento mensal mais baixo.
Refinanciamento acontece quando você começa um novo empréstimo e usá-lo para pagar o seu empréstimo existente. Para ser preciso, o novo credor faz um pagamento diretamente ao seu antigo credor, e você começa a fazer pagamentos ao seu novo credor. Seu empréstimo (esperançosamente) será menor do que era quando você originalmente emprestou, então você deve ter um pagamento mensal mais baixo.
Além disso, provavelmente só faz sentido refinanciar se você está recebendo uma taxa de juros menor, então você pode gastar menos com juros (mas você pode acabar gastando mais ).
Prós e contras da reformulação
A principal vantagem da reformulação é a simplicidade. Seu emprestador provavelmente tem um programa que permite que você reformule bastante indolor.
Eles cobram uma taxa modesta, que você deve ser capaz de cobrir facilmente com a economia obtida, e eles terão um conjunto de regras (como quanto você precisa pagar antes de poder reformular).
Para reformular seu empréstimo, você não precisa se qualificar da mesma maneira que precisa para se qualificar para um novo empréstimo (o que pode ser muito trabalhoso , e pode não ser possível em sua situação atual). Você não precisa fornecer comprovação de renda, documentar seus ativos (e de onde eles vieram) ou certificar-se de que sua pontuação de crédito está em ótima forma. Você já tem o empréstimo - você está apenas pedindo um novo cálculo do cronograma de amortização .
Quando você reformula um empréstimo, a taxa de juros não muda (mas pode mudar se você refinanciar). Existem várias entradas usadas para calcular seu pagamento mensal: o número de pagamentos restantes, o saldo do empréstimo e a taxa de juros. Quando você reformula, seu credor apenas altera seu saldo de empréstimo.
Observe que a reformulação de um empréstimo não é o mesmo que a modificação do empréstimo. Se você está debaixo d'água e enfrentando dificuldades financeiras, pode haver outras maneiras de alterar os termos do seu empréstimo ou refinanciar.
Prós e Contras do Refinanciamento
As principais razões para refinanciar seria obter um pagamento mensal mais baixo, personalizar seu empréstimo e possivelmente obter uma taxa de juros mais baixa (o que pode ser um desafio, dependendo de quando você obteve seu empréstimo original).
Se você receber um novo empréstimo, poderá escolher por quanto tempo o empréstimo será estruturado: será uma hipoteca de 30 anos, um empréstimo de 15 anos com taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)?
No entanto, um novo empréstimo pode acabar custando muito mais do que uma reformulação. Para começar, você terá que pagar os custos de fechamento (como taxas de avaliação, taxas de originação e assim por diante). Mas o custo real pode ser o aumento do interesse que você paga. Se você estender seu empréstimo por um longo período de tempo - obtendo outro empréstimo de 30 anos depois de ter pago seu empréstimo existente nos últimos 15 anos - você começará do zero. Com a maioria dos empréstimos, você paga mais juros nos primeiros anos e paga a maior parte do principal em anos posteriores. Um novo empréstimo a longo prazo irá colocá-lo de volta naqueles primeiros anos.
Para ver um exemplo de como você pagará o principal e os juros, execute alguns números com uma calculadora de amortização de empréstimos.
Não faça
Se você realmente quiser economizar dinheiro, a melhor opção seria passar a reformulação e o refinanciamento. Em vez disso, pague antecipadamente sua hipoteca (seja em uma quantia fixa ou ao longo do tempo), e continue fazendo também os grandes pagamentos exigidos.
Se você reformular, você terá a capacidade de fazer pagamentos menores, o que pode parecer bom, mas você não pagará seu empréstimo mais rápido. Se você refinanciar, você pode realmente pagar seu empréstimo mais tarde do que você estava indo, e isso só adia o inevitável. Mas se você pagar antecipadamente e continuar fazendo o pagamento mensal original, economizará dinheiro em juros e pagará antecipadamente sua hipoteca.