Vantagens e desvantagens de hipotecas de taxa ajustável
Hipotecas de taxa ajustável (ARMs) são empréstimos para habitação com uma taxa que varia . À medida que as taxas de juros sobem e descem, em geral, as taxas sobre hipotecas de taxa ajustável seguem. Estes podem ser empréstimos úteis para entrar em uma casa, mas eles também são arriscados. Esta página abrange os conceitos básicos de hipotecas de taxa ajustável.
A taxa
Hipotecas de taxa ajustável são únicas porque a taxa de juros sobre a hipoteca se ajusta com as taxas de juros no mercado.
Isso é importante porque os valores de pagamento da hipoteca são determinados (em parte) pela taxa de juros do empréstimo. À medida que a taxa de juros aumenta, o pagamento mensal aumenta. Da mesma forma, os pagamentos caem à medida que as taxas de juros caem.
A taxa em sua hipoteca de taxa ajustável é determinada por algum índice de mercado. Muitas hipotecas de taxa ajustável estão vinculadas à taxa LIBOR, Prime , Índice de custo de fundos ou outro índice. O índice que sua hipoteca usa é um detalhe técnico, mas pode afetar o modo como seus pagamentos mudam. Pergunte ao seu credor por que eles lhe ofereceram uma hipoteca de taxa ajustável com base em um determinado índice.
Benefícios da hipoteca de taxa ajustável
A principal razão para considerar as hipotecas de taxa ajustável é que você pode acabar com uma baixa mensal Forma de pagamento. O banco (geralmente) recompensa você com uma taxa inicial mais baixa porque você está assumindo o risco de que as taxas de juros possam subir no futuro. Compare a situação com uma hipoteca de taxa fixa , em que o banco assume esse risco.
Considere o que acontece se as taxas aumentarem: o banco fica preso emprestando dinheiro a uma taxa abaixo do mercado quando você tem uma hipoteca de taxa fixa . Por outro lado, se as taxas caírem, você simplesmente refinará e obterá uma taxa melhor.
Armadilhas de hipotecas de taxa ajustável
Infelizmente, não há almoço grátis. Enquanto você pode se beneficiar de um pagamento menor , você ainda tem o risco de que as taxas subam sobre você.
Se isso acontecer, seu pagamento mensal poderá aumentar drasticamente. O que antes era um pagamento acessível pode se tornar um fardo sério quando você tem uma hipoteca de taxa ajustável. O pagamento pode ficar tão alto que você tem que inadimplir a dívida.
Gerenciando hipotecas de taxa ajustável
Para gerenciar os riscos, você vai querer escolher o tipo certo de hipoteca de taxa ajustável. A melhor maneira de gerenciar seu risco é ter um empréstimo com restrições e “limites”. Caps são limites sobre o quanto uma hipoteca de taxa ajustável pode realmente ajustar.
Você pode ter limites na taxa de juros aplicada ao seu empréstimo, ou você pode ter um limite no valor em dólar do seu pagamento mensal. Finalmente, o seu empréstimo pode incluir um número garantido de anos que deve ser aprovado antes de a taxa começar a ser ajustada - nos primeiros cinco anos, por exemplo. Essas restrições removem parte do risco de hipotecas de taxa ajustável , mas também podem criar alguns problemas.
Agora você está pronto para saber como as hipotecas ARM funcionam. Vamos ver como eles às vezes não funcionam a seu favor. Observe que o termo Mortgage ARM é redundante - o "M" é para hipoteca - mas usaremos este termo em toda esta página para familiaridade.
Os limites de hipoteca ARM podem funcionar de várias formas. Existem tampas periódicas e bonés de vida. Um limite periódico limita o quanto sua taxa pode mudar durante um determinado período - como um período de um ano.
Limite vitalício limita quanto a sua taxa de hipoteca ARM pode mudar ao longo de toda a vida do empréstimo.
Exemplos de hipoteca ARM
Suponha que você tenha um limite periódico de 1% ao ano. Se as taxas aumentarem 3% durante esse ano, a sua taxa de hipoteca ARM aumentará apenas 1% por causa do teto. Tampas vitalícias são semelhantes. Se você tem um teto vitalício de 5%, a taxa de juros do seu empréstimo não será ajustada para mais de 5%.
Tenha em mente que as mudanças na taxa de juros que excedam um limite periódico podem transitar de ano para ano. Considere o exemplo acima, em que as taxas de juros subiram 3%, mas o teto da hipoteca da ARM manteve a taxa do empréstimo em um aumento de 1%. Se as taxas de juros ficarem estáveis no próximo ano, é possível que sua taxa de hipoteca ARM suba mais 1% de qualquer maneira - porque você ainda "deve" após o limite anterior.
Há uma variedade de sabores de hipoteca ARM disponíveis. Por exemplo, você pode encontrar o seguinte:
- 10/1 ARM Mortgage - a taxa é fixada por 10 anos, em seguida, ajusta a cada ano (até a tampa, se houver)
- 7/1 hipoteca ARM - a taxa é fixada por 7 anos, em seguida, ajusta a cada ano (até a tampa, se houver)
- 1 ano Mortgage ARM - a taxa é fixa por um ano, em seguida, ajusta anualmente até qualquer limite
Nem todas as maiúsculas são criadas iguais
Note que os limites podem diferir ao longo da vida do seu empréstimo. O primeiro ajuste pode ser de até 5%, enquanto os ajustes subseqüentes podem ser limitados a 1%.
Se este for o caso de uma hipoteca ARM que você está considerando, esteja preparado para uma oscilação desenfreada em seus pagamentos mensais quando a primeira reinicialização ocorrer.
Armadilhas de Caps
Embora limites e restrições possam protegê-lo, eles podem causar alguns problemas. Por exemplo, sua hipoteca ARM pode ter um limite de quanto o pagamento mensal será alto, independentemente dos movimentos nas taxas de juros. Se as taxas ficarem tão altas que você atingir o limite superior (dólar) de seus pagamentos, talvez você não esteja pagando todos os juros devidos em um determinado mês. Quando isso acontece, você entra em amortização negativa - o que significa que o saldo do seu empréstimo realmente aumenta a cada mês.
Comprador esteja ciente
A linha inferior com hipotecas ARM é que você precisa saber o que você está se metendo . Seu credor deve explicar alguns cenários de pior caso para que você não seja surpreendido por ajustes de pagamento. A maioria dos tomadores de empréstimo olha para essas hipóteses e assume que eles estarão em uma posição melhor para absorver os aumentos de pagamento no futuro - seja 5 ou 10 anos fora. Isso pode muito bem acontecer, mas as coisas nem sempre funcionam como planejamos.