Leia isto antes de obter uma hipoteca de taxa ajustável
Cada credor decide quantos pontos adicionará à taxa do índice. Normalmente, são vários pontos percentuais. Por exemplo, se a taxa de Libor for de 0,5%, a taxa de ARM pode ser de 2,5% a 3,5%.
A maioria dos credores manterá a taxa nessa taxa anunciada por um determinado período. Então a taxa aumenta em intervalos regulares. Isso é conhecido como uma redefinição. Depende dos termos do empréstimo. Pode ocorrer mensalmente, trimestralmente, anualmente, a cada três anos ou cinco anos, dependendo do tipo de empréstimo que você recebe. Você tem que ler as letras pequenas com cuidado para determinar se você será capaz de pagar a maior taxa de juros.
Após o reset, a taxa aumentará como Libor. Isso significa que o seu pagamento em dinheiro pode subitamente disparar após o período inicial de cinco anos. Se a Libor subisse para 2,5% durante esse período, sua nova taxa de juros subiria para 4,5% ou 5,0%. A taxa histórica da Libor revela que a Libor aumentou em 2006 e 2007. Ela desencadeou muitas inadimplências nas hipotecas que levaram à crise das hipotecas subprime .
Isso significa que você precisa prestar atenção às mudanças na taxa de fundos federais e nos rendimentos de títulos do Tesouro de curto prazo.
Isso porque o Libor geralmente muda de acordo com ele. Os rendimentos do Tesouro aumentam quando a demanda pelos títulos cai.
Prós
A vantagem de hipotecas de taxa ajustável é que a taxa é mais baixa do que para hipotecas de taxa fixa . Essas taxas estão vinculadas à nota do Tesouro de 10 anos . Isso significa que você pode comprar uma casa maior por menos.
Isso é particularmente atraente para compradores de casas pela primeira vez e outros com renda moderada.
Contras
A grande desvantagem é que seu pagamento mensal pode disparar se as taxas de juros aumentarem. Muitas pessoas ficam surpresas quando a taxa de juros é redefinida, mesmo que esteja no contrato. Se a sua renda não subiu, então você não poderá mais pagar a sua casa e poderá perdê-la.
Hipotecas de taxa ajustável tornou-se popular em 2004. Foi quando o Federal Reserve começou a elevar a taxa dos fed funds . A demanda por empréstimos convencionais caiu à medida que as taxas de juros subiram. Os bancos criaram hipotecas de taxa ajustável para reduzir os pagamentos mensais.
Tipos
Em 2004, os banqueiros foram criativos com novos tipos de empréstimos para atrair potenciais proprietários de imóveis. Aqui estão alguns exemplos dos mais populares.
Empréstimos apenas a juros . Eles têm as taxas mais baixas. Seu pagamento mensal apenas vai para juros, e não qualquer princípio, pelos primeiros três a cinco anos. Depois disso, você começa a fazer pagamentos mais altos para cobrir o princípio. Ou você pode ser obrigado a fazer um grande pagamento em balão.
Se você está ciente de como eles funcionam, esses empréstimos podem ser muito vantajosos. Se você puder pagar, qualquer pagamento extra vai diretamente para o princípio.
Se você é disciplinado em fazer esses pagamentos, você pode realmente pagar mais contra o princípio. Dessa forma, você vai ganhar um maior patrimônio na casa do que com uma hipoteca convencional. Estes empréstimos são perigosos se você não estiver preparado para o ajuste ou o pagamento de balão. Eles também têm as mesmas desvantagens de qualquer hipoteca de taxa ajustável.
ARMs de opção. Eles permitem que os mutuários escolham quanto pagar a cada mês. Eles começam com taxas de "provocação" de cerca de um a dois por cento. Estes podem redefinir para um maior, mesmo após o primeiro pagamento. A maioria (80 por cento) dos mutuários de ARM opção faz apenas o pagamento mínimo a cada mês. O restante é adicionado ao saldo da hipoteca, assim como os empréstimos de amortização negativa.
Os mutuários acreditam que os pagamentos são fixos por cinco anos. Se o saldo da hipoteca não paga crescer para 110% ou 125% do valor original, o empréstimo será redefinido automaticamente.
Isso pode resultar em um pagamento três vezes superior ao valor original. Sanções severas impedem os mutuários de refinanciar. Como resultado, a maioria dos tomadores simplesmente se afunda em dívidas. Uma vez que a casa vale menos do que a hipoteca, ou o mutuário perde um emprego, eles encerram .
Esses empréstimos foram um grande impulsionador por trás da crise das hipotecas subprime . Embora apenas 2% de todos os empréstimos residenciais fossem ARMS de opção, valiam US $ 300 bilhões. A maioria deles padrão. Pelo menos 60% estavam na Califórnia, onde os preços das casas caíram de 30% a 40%. Isso desqualificou-os de tirar proveito de programas de modificação de hipotecas como MakingHomesAffordable . (Fonte: " Toxic Mortgages ", Center for Responsible Lending, 5 de novembro de 2007. "Nightmare Mortgages", Businessweek, 11 de setembro de 2006.)