Como as hipotecas afetam a economia dos EUA
Tipos
O tipo mais popular de hipoteca é o empréstimo convencional de taxa de juros fixa de 30 anos. Desde 1999, representa 70% a 90% de todas as hipotecas. O empréstimo a taxa fixa de 15 anos também é amplamente utilizado, pois permite que as pessoas paguem suas dívidas na metade do tempo.
Hipotecas de taxa ajustável oferecem taxas de juros mais baixas e pagamentos mensais do que os empréstimos de taxa fixa. Eles se tornarão mais caros quando as taxas de juros subirem dos atuais mínimos de 200 anos.
Os credores subprime criaram uma série de empréstimos exóticos. Eles atraíram os clientes oferecendo baixos índices de "teaser" nos primeiros dois anos. Estes são perigosos para novos mutuários. Eles podem não estar cientes de que o pagamento aumenta drasticamente após a fase inicial do amor. Aqui estão alguns dos mais populares:
- Empréstimos apenas a juros : pagamentos super baixos que não reduziram o principal nos primeiros anos.
- Empréstimos da Opção ARM : Os mutuários escolhem quanto pagarão cada mês pelos primeiros cinco anos.
- Empréstimos de amortização negativa : Empréstimos somente a juros que aumentam o principal a cada mês. Isso porque o pagamento era menor do que os juros.
- Empréstimos de taxa fixa ultra longa : são hipotecas convencionais de 40 a 50 anos.
- Empréstimos com balão : devem ser refinanciados ou quitados após 5 a 7 anos.
- Empréstimos sem redução de dinheiro : permitem que o mutuário contrate um empréstimo para o pagamento inicial.
História
Antes da Grande Depressão , as hipotecas residenciais eram de 5 a 10 anos, por apenas 50% do valor da casa. O principal foi devido como um pagamento de balão no final do prazo. Os bancos tinham pouco risco.
Quando os preços da habitação caíram 25% durante a Grande Depressão, os proprietários não puderam pagar o balão de pagamento.
Os bancos não permitiriam refinanciamento. Em 1935, 10% de todas as casas estavam em execução .
Para acabar com a carnificina, o presidente Roosevelt mudou cinco áreas críticas relacionadas à moradia como parte do New Deal :
- A Corporação de Empréstimo do Proprietário da Casa comprou um milhão de hipotecas inadimplentes dos bancos. Mudou-os para a hipoteca de longo prazo e de taxa fixa que conhecemos hoje e os restituiu.
- A Federal Housing Administration forneceu seguro de hipoteca.
- A Federal National Mortgage Association criou um mercado secundário para hipotecas.
- A Federal Deposit Insurance Corporation assegurou depósitos bancários.
- A Glass-Steagall proibiu os bancos de investir fundos de depositantes em empreendimentos arriscados como o mercado de ações.
Essas mudanças responderam a uma catástrofe econômica. Eles não foram projetados para ser uma política de homeownership. Mesmo assim, eles tornaram a casa própria mais acessível. Eles estenderam o prazo do empréstimo. Isso reduziu os custos mensais e eliminou a necessidade de refinanciar. Os bancos financiaram os empréstimos graças aos depósitos bancários garantidos pelo FDIC.
Em 1944, o programa de seguro hipotecário do Department of Veterans Affairs baixou os pagamentos. Encorajou os veteranos de guerra a comprar casas construídas nos subúrbios. Isso estimulou a atividade econômica na indústria da construção civil.
Graças a todos os programas federais, a casa própria aumentou de 43,6% em 1940 para 64% em 1980.
O governo criou uma legislação especial para criar bancos de poupança e empréstimos para emitir essas hipotecas. Durante as décadas de 1960 e 1970, quase todas as hipotecas foram emitidas por meio de poupança e empréstimos . Esses bancos tiveram sucesso porque as pessoas depositaram fundos em contas de poupança. O governo assegurou os depósitos, então as pessoas usaram as contas, embora os juros ganhos não fossem muito. Isso também foi regulamentado pelo governo. Os S & Ls podem permanecer rentáveis, pagando taxas de juros mais baixas sobre os depósitos do que cobraram sobre as hipotecas.
Na década de 1970, o presidente Nixon criou uma inflação descontrolada cortando todos os laços entre o dólar americano e o padrão-ouro . Os bancos perderam depósitos, uma vez que não conseguiram igualar os juros pagos pelas contas do mercado monetário .
Isso reduziu o financiamento necessário para a emissão de hipotecas.
Para ajudar os bancos, o Congresso aprovou o Garn-St. Lei de Instituições de Depósito Germain. Isso permitiu que os bancos elevassem as taxas de juros e reduzissem os padrões de empréstimos. Também permitia que os S & Ls fizessem empréstimos comerciais e ao consumidor. Isso levou à crise de poupança e empréstimos e à falência de metade dos bancos do país.
| Ano | % do rendimento do agregado familiar | % de ativos domésticos | % do PIB |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Fonte: Richard K. Green e Susan M. Wachter, "A hipoteca americana no contexto histórico e internacional", Universidade da Pensilvânia, 21 de setembro de 2005)
Como as hipotecas afetam a economia
Durante o governo do presidente Clinton , os bancos reclamaram que não podiam competir nos mercados financeiros internacionais. O Congresso desregulamentou a indústria e revogou a Lei Glass-Steagall. Isso permitiu que os bancos usassem os fundos garantidos dos depositantes para investir em derivativos de risco. O mais popular deles foi o de segurança garantida por hipotecas .
Os bancos agrupariam hipotecas semelhantes e as venderiam para a Fannie Mae, Freddie Mac ou outros investidores. Eles foram segurados contra a inadimplência por swaps de inadimplência de crédito. A demanda por esses títulos foi tão alta que os bancos começaram a baixar os padrões dos empréstimos subjacentes. Logo, essas hipotecas subprime permitiram que quase qualquer pessoa se tornasse uma proprietária de imóveis.
Como resultado, o percentual da dívida hipotecária em relação ao produto interno bruto disparou de 50% em 2000 para quase 70% em 2004. Tudo correu bem até que os preços dos imóveis começaram a cair em 2006. Incapazes de refinanciar ou vender suas casas, os proprietários começaram a entrar em default. . Tantos investidores descontaram em seus credit default swaps que a seguradora principal, a AIG, quase faliu. Foi assim que a crise das hipotecas subprime criou a crise financeira de 2008 .