Como os títulos garantidos por hipotecas funcionavam até que não
Quando você investe em um MBS, você está comprando os direitos para receber o valor de um pacote de hipotecas.
Isso inclui os pagamentos mensais e o reembolso do principal. Desde que é uma segurança, você pode comprar apenas uma parte da hipoteca. Você recebe uma parte equivalente dos pagamentos. Um MBS é um derivativo porque deriva seu valor do ativo subjacente.
Como funciona uma segurança com garantia de hipoteca
Em primeiro lugar, um banco ou empresa de hipoteca faz um empréstimo à habitação. O banco então vende esse empréstimo para um banco de investimento . Ele usa o dinheiro recebido do banco de investimento para fazer novos empréstimos.
O banco de investimento adiciona o empréstimo a um pacote de hipotecas com taxas de juros similares. Coloca o pacote em uma empresa especial projetada para essa finalidade. É chamado de veículo de propósito especial ou veículo de investimento especial. Isso mantém os títulos lastreados em hipotecas separados dos outros serviços do banco. O SPV comercializa os títulos lastreados em hipotecas. As hipotecas ficam no SPV.
Agências governamentais também estão envolvidas na maioria dos títulos lastreados em hipotecas.
Estes são Fannie Mae , Freddie Mac e Ginnie Mae. Fannie Mae e Freddie Mac compram e vendem MBS. O governo federal garante os pagamentos. Aqueles que compraram um MBS sabiam que não perderiam seu investimento. Ginnie Mae também garante que os investidores recebam seus pagamentos. (Fonte: "Securities-backed mortgage", SEC.)
Tipos de títulos garantidos por hipoteca
O MBS mais simples é o certificado de participação de passagem . Paga aos detentores o seu quinhão dos pagamentos de capital e de juros feitos no pacote hipotecário.
No início dos anos 2000, o mercado de MBS cresceu muito competitivo. Os bancos criaram produtos de investimento mais complicados para atrair clientes. Por exemplo, eles desenvolveram obrigações de dívida colateralizada para outros empréstimos que não hipotecas. Mas eles também aplicaram essa estratégia derivativa ao MBS.
Os bancos de investimento dividiram os pacotes hipotecários em categorias de risco semelhantes, conhecidas como tranches . A parcela menos arriscada continha o primeiro a três anos de pagamentos. Os mutuários eram mais propensos a pagar os primeiros três anos. Para hipotecas de taxa ajustável, esses anos também têm as taxas de juros mais baixas.
Alguns investidores preferiram a parcela mais arriscada porque têm taxas de juros mais altas . Essas parcelas continham o quarto ao sétimo ano de pagamentos. Enquanto as taxas de juros permanecessem baixas, os riscos continuavam previsíveis. Se o mutuário pagou antecipadamente a hipoteca porque ele ou ela refinanciou, os investidores receberam o investimento inicial de volta.
O risco cresceu quando as taxas de juros subiram. Mutuários de hipotecas de taxa ajustável foram pegos de surpresa quando seus pagamentos subiram.
Eles não podiam refinanciar porque as taxas de juros eram mais altas. Isso significava que eles eram mais propensos a entrar em default. Os investidores perderam tudo. Aqui está Ryan Gosling explicando no filme The Big Short .
Títulos garantidos por hipoteca mudaram a indústria de habitação
A invenção de títulos lastreados em hipotecas revolucionou completamente os negócios imobiliários, bancários e hipotecários. No início, os títulos lastreados em hipotecas permitiam que mais pessoas comprassem casas. Durante o boom imobiliário , muitos bancos e companhias de hipotecas fizeram empréstimos sem dinheiro para baixo. Isso permitiu que as pessoas entrassem em hipotecas que não podiam pagar. Os credores não se importavam. Eles sabiam que podiam vender os empréstimos e não pagar as consequências quando e se os tomadores do empréstimo não pagassem.
Isso criou uma bolha de ativos . Ele estourou em 2006 com a crise das hipotecas subprime .
Como tantos investidores, fundos de pensão e instituições financeiras possuíam títulos garantidos por hipotecas, todos sofreram perdas. Foi isso que criou a crise financeira de 2008 .
Como os títulos com garantia de hipoteca foram errados
O presidente Lyndon Johnson criou títulos garantidos por hipotecas quando autorizou a Lei de 1968. Também criou a Fannie Mae . Ele queria dar aos bancos a capacidade de vender hipotecas. Isso liberaria fundos para emprestar a mais proprietários.
A LBJ não esperava que a Lei de Cartas removesse boas práticas de empréstimo. Os bancos logo perceberam que não precisariam mais assumir a perda se o mutuário não pagasse o empréstimo. Os bancos foram pagos para fazer o empréstimo, mas não se machucaram se o empréstimo foi mal. Eles não eram tão cuidadosos quanto à capacidade de crédito dos tomadores de empréstimos.
Os títulos lastreados em hipotecas também permitiam que instituições financeiras não bancárias entrassem no negócio hipotecário. Antes dos MBS, apenas os bancos tinham depósitos grandes o suficiente para fazer empréstimos de longo prazo. Eles tinham os bolsos profundos para esperar até que esses empréstimos fossem pagos 15 ou 30 anos depois. A invenção dos MBS significava que os credores recebiam o dinheiro de volta imediatamente dos investidores no mercado secundário . Credores hipotecários surgiram em todos os lugares. Eles também não foram muito cuidadosos com a solvência de seus clientes. Isso criou mais concorrência para os bancos tradicionais. Eles tiveram que baixar seus padrões para competir.
O pior de tudo, os MBS não foram regulamentados. O governo federal regulamentou os bancos para garantir que seus depositantes fossem protegidos. Mas essas regras não se aplicavam aos corretores de hipotecas e MBS. Os depositantes dos bancos estavam seguros, mas os investidores de MBS não estavam protegidos.