O que é Fannie Mae? (FNMA)

As duas maneiras críticas Fannie Mae ajuda você

Fannie Mae é a Associação Nacional de Hipoteca Federal. É um antigo empreendimento patrocinado pelo governo que está sob a tutela da Federal Housing Finance Agency. O Departamento do Tesouro dos EUA possui todas as ações preferenciais seniores. Isso significa que todos os lucros da FNMA vão para o Tesouro dos EUA. Os investidores ainda podem comprar ações ordinárias e ações preferenciais juniores. A conservadoria não lhes permite pagar dividendos.

Acionistas esperam que um dia o governo acabe com a tutela. Isso é improvável.

O que faz

A Fannie Mae compra hipotecas de bancos, corretores de hipotecas e cooperativas de crédito. Isso dá dinheiro aos bancos para fazer mais empréstimos. Também transfere o risco de inadimplência do banco para a Fannie Mae.

A Fannie então embala tipos similares de empréstimos em títulos lastreados em hipotecas . Ele vende os títulos para os investidores. Estes incluem fundos de hedge, fundos de pensão, outros bancos e até mesmo investidores individuais.

Fannie Mae continua a possuir as hipotecas subjacentes. Paga aos investidores sua parcela rateada do pagamento de hipoteca de cada mês. Isso inclui o principal e o interesse. O Federal Reserve Bank de Nova York faz o pagamento através de uma transferência bancária.

A Fannie Mae garante o pagamento . Mas os investidores sustentam três riscos.

1. O proprietário pode pagar antecipadamente a hipoteca. Isso significa que o investidor recebe menos do que ele ou ela pensava originalmente.

1. Se as taxas de juros caírem, os proprietários irão refinanciar. Nesse caso, eles vão pagar antecipadamente a hipoteca. A queda das taxas de juros diminuirá o valor do MBS.
2. O mutuário pode ser padrão. No entanto, Fannie Mae garante o pagamento, então o investidor não tem esse risco. Por outro lado, se muitos tomadores de empréstimos se tornarem inadimplentes, isso poderia sobrecarregar a capacidade da Fannie Mae de fazer pagamentos pontuais.

A Fannie Mae também fornece financiamento para o desenvolvimento de moradias de aluguel acessíveis.

Uma certa porcentagem das hipotecas da Fannie Mae deve atender às famílias de renda baixa e moderada.

História

A FNMA foi criada em 1938 para estabelecer um mercado hipotecário secundário para empréstimos garantidos pela Federal Housing Administration. Em 1968, a Fannie Mae tornou-se uma empresa de propriedade de acionistas que poderia comprar qualquer hipoteca, não apenas aquelas seguradas pelo governo. Foi até listado na Bolsa de Valores de Nova York .

A crise das hipotecas subprime sobrecarregou a capacidade da FNMA de garantir todos esses empréstimos ruins. Depois de muitos resgates e tentativas de manter o solvente da FNMA, o governo federal nacionalizou a empresa. Fannie Mae e Freddie Mac foram derrubados pela crise das hipotecas subprime .

Em 8 de julho de 2010, a Fannie Mae anunciou que suas ações preferenciais e ordinárias seriam negociadas no Boletim de Boletins, em vez da Bolsa de Valores de Nova York e da Bolsa de Valores de Chicago.

Como isso afeta a economia dos EUA

Antes da crise, a Fannie Mae estimulou o mercado imobiliário, que representava 10% da economia . Isso criou riqueza para os proprietários que podiam, então, pagar por imóveis mais caros. A Fannie Mae também permitiu que as famílias de renda baixa e moderada obtivessem uma almofada financeira abaixo delas e um padrão de vida mais alto, na forma de casa própria.

A Fannie Mae esteve envolvida na crise, mas não causou isso. Os MBS foram reembalados pelos bancos como obrigações hipotecárias garantidas . Estes tomaram MBS e os dividiram em tranches . Por exemplo, eles colocam todos os pagamentos de juros baixos em uma parcela. Os investidores que queriam menos risco compraram esses. Outros compraram os pagamentos de juros altos.

Esses CMOs foram garantidos por swaps de inadimplência de crédito . Quando os preços da habitação começaram a cair em 2006, ninguém sabia o que os CMOs valiam. AIG não pôde pagar todo o CDS que havia emitido. Muitas pessoas pensaram que Fannie e Freddie causaram a crise das hipotecas subprime . Mas, na verdade, foram esses derivados.

Desde a crise, a Fannie Mae manteve a indústria da habitação em suporte de vida. A partir de 2010, a habitação representava apenas 2% da economia. A Fannie Mae e outra antiga empresa estatal, Freddie Mac , garantem agora 90% de todas as hipotecas.

Em outras palavras, os bancos (que anteriormente emprestavam a quase todos com um pulso) agora não emprestam a ninguém sem uma garantia do governo.

Como isso afeta você

A Fannie Mae ajuda você de duas maneiras:

1. Se você é um proprietário, então Fannie Mae ajuda a manter baixos os custos de hipoteca, tornando o financiamento de hipotecas mais prontamente disponível.
2. Se você se qualifica como uma família de renda baixa ou moderada, como um professor, policial, bombeiro ou profissional de saúde, a Fannie Mae fornecerá uma hipoteca que você não poderia pagar.

Futuro da Fannie Mae

Os acionistas da FNMA pediram à Casa Branca para tornar Fannie e Freddie privados novamente. Eles perceberam que os dois são um bom investimento comercial. Os futuros acionistas poderiam fazer um bom retorno sobre o investimento se os dois fossem privados.

Há muitos no Congresso que gostariam de dissolver Fannie e Freddie. Eles vêem isso como interferência desnecessária do governo no mercado imobiliário. (Fonte: "Status Quo para Fannie, Freddie", The Wall Street Journal , 20 de outubro de 2015.)