Não, eles não causaram a crise da hipoteca. Veja o que fez
Papel no mercado hipotecário
Fannie e Freddie eram entidades patrocinadas pelo governo.
Isso significava que eles precisavam ser competitivos, como uma empresa privada, e manter o preço de suas ações. Ao mesmo tempo, o governo federal garantiu implicitamente o valor das hipotecas que revendia no mercado secundário. Isso fez com que eles tivessem menos capital para sustentar suas hipotecas em caso de perda. Como resultado, Fannie e Freddie foram pressionados a assumir riscos para serem lucrativos. Eles também sabiam que não sofreriam as conseqüências se as coisas se voltassem para o sul.
O governo os instalou dessa maneira para permitir que eles comprassem hipotecas de bancos , assegurassem e revendessem para os investidores. Os bancos usaram os fundos para fazer novas hipotecas. Ao longo dos anos, Fannie e Freddie apoiaram metade de todas as novas hipotecas emitidas a cada ano. Em dezembro de 2007, quando os bancos começaram a restringir seus empréstimos, eles atingiram 90% de todas as hipotecas.
Papel durante a crise da habitação
Regulamentos governamentais proibiram Fannie e Freddie de comprar hipotecas de alto risco.
Mas como o mercado de hipotecas mudou, o mesmo aconteceu com seus negócios.
Entre 2005 e 2007, eles adquiriram poucos empréstimos convencionais com juros fixos, com queda de 20%. Eles carregaram hipotecas de amortização subprime , somente juros ou negativa . Esses eram os tipos de bancos de empréstimos e corretores de hipotecas não regulamentados emitidos.
Fannie e Freddie pioraram as coisas com o uso de derivativos para proteger o risco de taxa de juros de seus portfólios. Mas, como empresas do setor privado com acionistas para agradar, estavam fazendo isso para se manterem competitivas com outros bancos. Eles estavam todos fazendo a mesma coisa.
As aquisições de empréstimos da Fannie Mae foram:
- Amortização negativa de 62%
- 84% de juros apenas
- 58% subprime
- 62% exigiam menos de 10% de desconto.
Os empréstimos de Freddie Mac eram ainda mais arriscados, consistindo em:
- Amortização negativa de 72%
- 97% de juros apenas
- 67% subprime
- 68% exigiram menos de 10% de desconto.
Essas hipotecas exóticas e subprime tornaram as aquisições de empréstimos da Fannie e da Freddie tóxicas.
Fannie e Freddie realizam menos empréstimos tóxicos do que a maioria dos bancos
As regulamentações garantiam que Fannie e Freddie assumissem menos empréstimos do que a maioria dos bancos. Eles adquiriram mais desses empréstimos para manter participação de mercado em um mercado muito competitivo.
Em 2005, o Senado patrocinou um projeto de lei que os proibia de manter títulos lastreados em hipotecas em seu portfólio. O Congresso queria reduzir o risco para o governo. No total, as duas GSEs possuíam ou garantiam US $ 5,5 trilhões do mercado hipotecário de US $ 11,2 trilhões.
Mas o projeto de lei do Senado fracassou, e Fannie e Freddie aumentaram suas posses de empréstimos arriscados.
Eles poderiam ganhar mais dinheiro com as altas taxas de juros dos empréstimos do que com as taxas que recebiam com a venda dos empréstimos. Mais uma vez, eles estavam procurando manter os altos preços das ações em um mercado imobiliário muito competitivo.
Como empresas patrocinadas pelo governo, Fannie e Freddie assumiram mais riscos do que deveriam. Eles não protegeram os contribuintes que tiveram que absorver suas perdas. Mas eles não causaram a desaceleração da habitação. Eles não inundaram o mercado com empréstimos exóticos. Em vez disso, eles foram uma conseqüência, não uma causa, da crise das hipotecas.
Derivados ajudaram a causar queda de Fannie
Em 2007, apenas 17% de seu portfólio eram empréstimos subprime ou Alt-A. Mas os preços da habitação caíram e os proprietários começaram a entrar em default. Como resultado, essa porcentagem relativamente pequena de empréstimos subprime contribuiu com 50% das perdas.
Como GSEs, Fannie e Freddie não foram obrigados a compensar o tamanho de sua carteira de empréstimos com capital suficiente de vendas de ações para cobri-lo. Foi o resultado de seus esforços de lobby e do fato de que seus empréstimos estavam garantidos. Em vez disso, eles usaram derivativos para proteger o risco da taxa de juros de suas carteiras. Quando o valor dos derivativos caiu, também diminuiu sua capacidade de garantir empréstimos.
Essa exposição a derivativos provou sua queda, como aconteceu com a maioria dos bancos. À medida que os preços das moradias caíam, mesmo os tomadores qualificados acabavam devendo mais do que a casa valia. Se eles precisassem vender a casa por qualquer motivo, perderiam menos dinheiro permitindo que o banco executasse a hipoteca. Os mutuários em amortização negativa e empréstimos apenas em juros estavam em situação ainda pior.
Eliminando Fannie e Freddie destruiriam o mercado imobiliário
Alguns legisladores propõem eliminar Fannie e Freddie. Outros sugerem que os Estados Unidos copiem a Europa no uso de títulos cobertos para financiar a maioria das hipotecas residenciais. Com obrigações cobertas, os bancos mantêm o risco de crédito em suas hipotecas residenciais. Eles vendem títulos lastreados por essas hipotecas para investidores externos. Isso permite que eles descarreguem o risco da taxa de juros.
O que aconteceria se o Congresso eliminasse Fannie e Freddie? Isso reduziria drasticamente a disponibilidade de hipotecas e aumentaria o custo. Os bancos hesitam em emitir hipotecas que não são garantidas. As taxas de juros hipotecárias podem chegar a 9% a 10%. As hipotecas se tornariam raras e caras. O mercado imobiliário americano entraria em colapso.