Fannie Mae vs Freddie Mac: semelhanças e diferenças

by Kimberly Amadeo

Qual é a diferença entre Fannie Mae e Freddie Mac?

Fannie Mae e Freddie Mac são duas empresas estabelecidas pelo governo para impulsionar o mercado imobiliário. Essas organizações não são apenas diferentes em sua gênese, mas também em seu mercado-alvo e produtos. Tomando um exemplo, a Fannie Mae compra hipotecas de bancos de varejo enquanto a Freddie Mac as compra de pequenas frotas. (Fonte: "Fannie Mae vs. Freddie Mac", Diffen.com.)

O governo Roosevelt estabeleceu a Fannie Mae em 1938 como uma agência governamental. Ela comprou hipotecas da Federal Housing Administration e as incluiu em seus livros. Em 1968, tornou-se uma empresa patrocinada pelo governo. Isso significava que, enquanto os acionistas o possuíam, o governo dos EUA garantiu seus empréstimos. Isso acabou sendo um arranjo bastante perigoso.

Em 1970, o governo Nixon estabeleceu a Freddie Mac como GSE, o que significava que poderia comprar qualquer tipo de hipoteca e não apenas FHA. Ao contrário da Fannie Mae, a Freddie Mac não tinha uma garantia do governo para seus empréstimos e queria transferir o risco de inadimplência. Ele fez isso juntando tipos similares de empréstimos em títulos lastreados em hipotecas . Em seguida, vendeu esses títulos para fundos de hedge, fundos de pensão e investidores individuais.

O congresso estabeleceu a Freddie Mac para concorrer com a Fannie Mae e permitiu que ela comprasse hipotecas não-FHA e as convertesse em MBS.

01 Fannie Mae é agora a federação nacional de hipotecas

Em 1938, o Congresso estabeleceu a Fannie Mae por meio do Ato Federal Bank Loan Bank. Isso resultou em um mercado secundário para hipotecas seguradas pela FHA. O presidente Roosevelt queria que a Fannie Mae ajudasse a concretizar o sonho americano de possuir uma casa própria. Quando a Fannie Mae comprou os empréstimos dos bancos, deu-lhes mais dinheiro para emprestar.

O Congresso transformou a Fannie Mae em uma empresa em 1968. Em vez de usar os impostos para financiá-la, ela vendeu ações para os acionistas em uma oferta pública inicial . Além disso, o Congresso precisava do financiamento para financiar a Guerra do Vietnã.

02 Freddie Mac é agora o Federal Home Loan Mortgage Corporation

Freddie Mac concentrou-se em incentivar os bancos a criar hipotecas de 30 anos para evitar manter os empréstimos em seus livros por trinta anos. Isso atrapalhou muito dinheiro e foi arriscado para os bancos.

03 Fannie Mae e Freddie Mac Semelhanças: Eles tornam possíveis as hipotecas

A Fannie Mae, Freddie Mac e a FHLB tornaram a moradia acessível para a maioria dos americanos por décadas. No entanto, eles funcionavam como entidades patrocinadas pelo governo. Isso significava que eles precisavam ser lucrativos para os acionistas enquanto criavam o mercado secundário que viabilizava a revenda de hipotecas.

No final de 2007, Fannie Mae, Freddie Mac e FHLB forneciam 90% do financiamento para novas hipotecas, de acordo com o Escritório Federal de Supervisão de Empreendimentos Imobiliários (Housing Enterprise Federal Oversight). Isso era mais que o dobro de sua participação no mercado hipotecário, revelando até que ponto o financiamento hipotecário privado havia secado.

No início de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac intervieram para garantir mais hipotecas subprime para tranquilizar o mercado imobiliário. Como o colapso das hipotecas subprime continuou, o governo federal teve que intervir para resgatar Fannie Mae e Freddie Mac.

Uma vez que os bancos entraram em pânico, os dois GSEs foram os únicos a fazer empréstimos. Após a recessão , a maioria dos bancos não daria a ninguém um empréstimo sem garantias da Fannie Mae e da Freddie Mac. (Fonte: "Fannie e Freddie Drive Home Loans", FT.com, 2 de abril de 2008.)

04 seu papel na crise da hipoteca

Em agosto de 2007, a Economist alertou que a capacidade da Fannie e da Freddie de bombear liquidez no mercado poderia ser comprometida. A Fannie anunciou que retiraria uma oferta de dívida b Naquela época, acreditava-se que a Fannie tinha dinheiro suficiente para permitir que ela esperasse até que o mercado melhorasse. No entanto, em novembro de 2007, a Fannie declarou um prejuízo trimestral de US $ 1,4 bilhão e anunciou que buscaria US $ 500 milhões em novos fundos. Freddie, em seguida, divulgou uma perda de US $ 2 bilhões, enviando seu preço das ações para baixo 23%.

Freddie detinha US $ 120,8 bilhões em hipotecas subprime, uma porcentagem muito pequena de seu portfólio global para ameaçar a viabilidade da agência - ou assim todos pensavam. No quarto trimestre de 2007, Freddie registrou uma perda de US $ 2 bilhões. Em resposta, a agência levantou US $ 6 bilhões em novo capital por meio da venda de ações preferenciais para reforçar suas reservas. Não foi o suficiente.

05 No entanto, eles não causaram a crise da hipoteca

Fannie Mae e Freddie Mac não causaram a crise das hipotecas subprime . Suas carteiras detinham uma porcentagem menor de empréstimos subprime do que a de bancos comerciais e de investimento. No entanto, eles aumentaram a aquisição desses empréstimos para manter seus acionistas felizes no que se tornou um mercado muito competitivo. Antes da crise financeira, eles possuíam ou garantiam US $ 1,4 trilhão, ou 40%, de todas as hipotecas dos Estados Unidos. Desse total, apenas US $ 168 bilhões estavam em hipotecas subprime ,

06 Eles são agora propriedade do governo: o que isso significa

O governo gastou pelo menos US $ 150 bilhões para manter funcionando as companhias hipotecárias Fannie Mae e Freddie Mac. Ela administra as duas GSEs desde setembro de 2008, quando a Agência Federal de Financiamento da Habitação as colocou em concordata. Este foi um arranjo temporário, mas as condições de moradia nunca melhoraram o suficiente para liberar o governo dessa responsabilidade.

O futuro de Fannie e Freddie

Agora que Fannie e Freddie são de propriedade pública, eles deveriam continuar assim, pelo menos por enquanto. Sugestões para privatizá-los novamente, ou eliminá-los e deixar o setor privado assumir, não funcionarão. Por quê? O governo já tentou privatizar o mercado hipotecário e todos os esforços falharam consistentemente.