Por que seu banco vende sua hipoteca e como isso ajuda você
O mercado de hipotecas secundárias permite que os bancos vendam hipotecas a investidores, como fundos de pensão , seguradoras e o governo federal.
O produto dá aos bancos novos fundos para oferecer mais hipotecas. Antes que o mercado secundário fosse estabelecido, apenas os bancos maiores tinham os bolsos profundos para amarrar os fundos durante a vida do empréstimo, geralmente por 15 a 30 anos. Como resultado, potenciais compradores de casas tiveram mais dificuldade em encontrar financiadores de hipotecas.
Como havia menos concorrência entre os credores, eles poderiam cobrar taxas de juros mais altas.
O ato da carta patente de 1968 resolveu este problema criando Fannie Mae , e Freddie Mac dois anos mais tarde. Essas empresas patrocinadas pelo governo compram hipotecas bancárias e as revendem para outros investidores. Os empréstimos não são revendidos individualmente. Em vez disso, eles são agrupados em títulos lastreados em hipotecas . Seu valor é garantido ou respaldado pelo valor de um pacote subjacente de hipotecas.
Antes da crise das hipotecas subprime , os dois possuíam ou garantiam 40% de todas as hipotecas dos EUA. Como o Lehman Brothers, o Bear Stearns e outros bancos foram encurralados por títulos lastreados em hipotecas e outros derivativos durante a crise financeira de 2008 , os bancos privados saíram do mercado de hipotecas em massa. Como resultado, a Fannie e a Freddie tornaram-se responsáveis por quase 100%, basicamente unindo toda a indústria da habitação. Leia mais sobre Como Fannie Mae e Freddie Mac Criaram a Crise Hipotecária Subprime .
Os bancos só começaram a retornar ao mercado secundário em 2013. Mesmo assim, eles ainda estão mantendo 27% das hipotecas emitidas em 2014, o nível mais alto em uma década. Existem três razões para isso:
- Fannie e Freddie aumentaram suas taxas de garantia de 0,2% do montante do empréstimo para 0,5%. Como resultado, muitos bancos acham que é mais barato manter os empréstimos mais seguros.
- Os bancos estão fazendo mais empréstimos "jumbo", que excedem os limites de empréstimo da Fannie e Freddie e, portanto, não são seguráveis por eles. A porcentagem subiu de 14% de todas as origens em 2013 para 19% em 2014.
- Os bancos estão fazendo menos empréstimos apenas para os clientes mais merecedores de crédito. A quantidade total de hipotecas residenciais caiu 2,7% entre 2012 e 2014. Durante esse mesmo período, seus ativos totais cresceram 7,6%. (Fonte: "Bancos Mantendo Seus Empréstimos Perto de Casa", John Carney, The Wall Street Journal, 23 de março de 2015.)
Outros mercados secundários
Há também mercados secundários em outros tipos de dívida, bem como ações. As empresas financeiras agrupam e revendem os empréstimos para automóveis, a dívida de cartão de crédito e a dívida corporativa . As ações são vendidas em dois mercados secundários muito famosos, a Bolsa de Valores de Nova York e a NASDAQ . Aqui está mais sobre o mercado primário de ações, chamado de Oferta Pública Inicial .
O mais importante é o mercado secundário de títulos, títulos e notas do Tesouro dos EUA . A demanda por esses títulos afeta todas as taxas de juros . Veja como. As notas do Tesouro, apoiadas pelo governo dos EUA, são o investimento mais seguro do mundo. Portanto, eles podem oferecer o menor rendimento . Investidores que querem mais retorno, e estão dispostos a assumir mais riscos, comprarão outros títulos, como os títulos municipais ou até junk bonds.
Quando a demanda por títulos do Tesouro é alta, o rendimento da taxa de juros pode ser baixo para todas as dívidas. Quando a demanda por títulos do Tesouro é baixa, as taxas de juros devem subir para todas as dívidas no mercado secundário. Para mais, veja Relação entre Notas do Tesouro e Taxas de Juros Hipotecários .
À medida que a confiança retorna ao mercado hipotecário secundário, ela retorna a todos os mercados secundários. Em 2007, os títulos de automóveis e cartões de crédito estavam em US $ 178 bilhões, mas caíram para apenas US $ 65 bilhões em 2010. Em 2012, eles haviam se recuperado para US $ 100 bilhões, segundo a Standard & Poor's. (Fonte: “Como um jogo de títulos obscuro poderia ajudar os consumidores”, Ian Salisbury, Marketwatch, 25 de agosto de 2012.)
Por que esse mercado secundário está retornando? Grandes investidores estão agora mais dispostos a arriscar-se com empréstimos securitizados de bancos conceituados, porque os juros do Tesouro estão em baixas de 200 anos .
Isso significa que a flexibilização quantitativa do Federal Reserve ajudou a restaurar o funcionamento dos mercados financeiros. Ao comprar títulos do Tesouro dos EUA, o Fed forçou os rendimentos a baixar e fez com que outros investimentos parecessem melhores em comparação.
O resultado? Os bancos agora têm um mercado para os pacotes de empréstimos securitizados. Isso lhes dá mais dinheiro para fazer novos empréstimos.
Como o mercado secundário afeta você
O retorno do mercado secundário é especialmente grande se você precisa de um empréstimo de carro, novos cartões de crédito ou até mesmo um empréstimo comercial. Se você solicitou um empréstimo recentemente e foi recusado, tente novamente. A menos, claro, sua pontuação de crédito é inferior a 720 . Nesse caso, seu primeiro passo é reparar seu crédito. Aqui estão algumas ótimas dicas gratuitas para você mesmo reparar seu crédito .
Também é ótimo para o crescimento econômico. Os gastos do consumidor geram quase 70% da economia dos EUA, medida pelo produto interno bruto . Em 2007, muitos consumidores usaram a dívida de cartão de crédito para fazer compras. Após a crise financeira, eles reduziram a dívida ou tiveram o acesso negado pelos bancos em pânico. Um retorno da securitização significa que investidores e bancos são menos motivados pelo medo. A dívida do consumidor está aumentando, impulsionando o crescimento econômico. Para estatísticas recentes, consulte Como sua dívida de cartão de crédito se compara à média ?