O que é um encerramento?

Como funcionam as execuções hipotecárias

Os compradores de imóveis que querem um bom negócio imobiliário invariavelmente pensam primeiro em comprar uma hipoteca. Eles pensam, com certeza, farei um pequeno trabalho para conseguir um preço barato. Eles acreditam que os bancos estão desesperados para despejar essas casas horríveis, e isso também não é verdade.

Alguns compradores bem-intencionados têm essa imagem em mente de uma casinha bonitinha, cercada por uma cerca branca pertencente a uma mãe viúva que caiu em momentos difíceis, mas esse cenário geralmente está longe da realidade.

A imagem real é muitas vezes feia.

Um encerramento é uma casa que pertence ao banco, que pertenceu a um proprietário. O proprietário abandonou a casa ou voluntariamente transferiu a casa para o banco. Você vai ouvir o termo que o banco está tomando de volta, mas o banco nunca foi o dono da propriedade, então o banco não pode pegar de volta algo que o banco não possuía. O banco impediu a hipoteca ou escritura e apreendeu a casa. Há uma diferença.

Por que os vendedores entram em execução?

Os vendedores param de fazer pagamentos por vários motivos. Poucos optam por entrar voluntariamente no encerramento. Geralmente, é um resultado imprevisível de um dos seguintes:

• Emprego demitido, demitido ou demitido
• Incapacidade de continuar trabalhando devido a condições médicas
• Dívida excessiva e obrigações de faturamento crescentes
• Squabbles com co-proprietário, divórcio
• Transferência de trabalho para outro estado
• Problemas de manutenção que eles podem mais pagar

Durante o crash do mercado de 2005 a 2011, muitos proprietários simplesmente abandonaram suas casas porque os valores haviam caído e eles deviam mais do que suas casas valiam.

Esta não foi a melhor solução, na maioria dos casos, mas foi um alívio imediato para os proprietários.

Negociando diretamente com os vendedores no encerramento

Os investidores que se especializam na compra de execuções hipotecárias, muitas vezes preferem comprar essas casas antes que o processo de encerramento seja final. Antes de abordar um vendedor em perigo, considere:

1. Processos de encerramento variam de estado para estado. Nos estados em que as hipotecas são usadas, os proprietários podem ficar na propriedade por quase um ano; enquanto que, nos estados em que escrituras de confiança são usadas, um vendedor tem menos de quatro meses antes da venda do agente fiduciário.
   
2. Quase todo estado prevê algum período de resgate . Isso significa que o vendedor tem um direito irrevogável durante um certo período de tempo para curar o inadimplemento, incluindo o pagamento de todos os custos de execução, juros atrasados ​​e pagamentos de principal perdidos, para recuperar o controle da propriedade. Para mais informações, consulte um advogado imobiliário.
   
3. Muitos estados também exigem que os compradores forneçam aos vendedores certas divulgações sobre compras de ações. A falha em fornecer esses avisos e preparar ofertas na documentação exigida pode resultar em multas, ações judiciais ou mesmo revogação da venda.
   
4. Determine se você é o tipo de pessoa que pode facilmente tirar vantagem do infortúnio de um vendedor nessas circunstâncias e / ou colocar uma família na rua. Oh, os críticos argumentam que é apenas negócios e vendedores merecem o que recebem, mesmo que sejam cinco centavos por dólar. Outros fingirão compaixão e se convencerão de que estão "ajudando" os proprietários a evitar mais embaraços, mas, no fundo de si mesmos, você sabe que isso não é verdade.
   

Comprando uma casa na venda do administrador

Verifique com seu escritório local do condado para descobrir como as vendas em sua área são tratadas, mas os denominadores comuns entre aqueles em Sacramento são:

• Nenhuma contingência de empréstimo
• Ofertas seladas
• Prova de qualificações financeiras
• Depósitos consideráveis ​​de dinheiro
• Comprar propriedade "como está"

Às vezes, os compradores não podem inspecionar a casa antes de fazer uma oferta. O problema em comprar uma casa invisível é que você não pode calcular quanto custará para melhorar a estrutura ou elevá-la a padrões habitáveis. Nem você sabe se o ocupante vai retaliar e destruir o interior. Além disso, pode ser necessário expulsar o inquilino ou proprietário das instalações após receber o título, e os processos de despejo podem ser caros.

Outra desvantagem poderia ser gravada contra a propriedade que se tornará seu problema após a transferência de título.

Alguns investidores que compram em vendas fiduciárias pagam antecipadamente uma busca pelo título para evitar esse problema. Esses caras que aparecem para concorrer nas etapas do tribunal são profissionais e compram foreclosures em leilões como um negócio. Eles esperam comprar a hipoteca a um preço baixo para obter um bom lucro quando mais tarde virarem a casa. Você não precisa contratar um agente imobiliário para comprar um encerramento no leilão, mas você precisa saber o que está fazendo para competir com os profissionais.

Comprando um encerramento do banco

Muitos bancos não vendem casas diretamente para investidores ou compradores de casas . Se um banco está disposto a vender casas individualmente e não a granel, o banco geralmente irá listar a casa através de um agente imobiliário. Existem agentes REO que se especializam em listagens de encerramento.

É mais comum comprar um encerramento diretamente do banco em uma compra a granel. Nas vendas a granel, os bancos vão empacotar várias propriedades em uma transação e vendê-las todas de uma vez para uma entidade. Essa é a melhor maneira de comprar um encerramento, se você puder pagar, porque os descontos são normalmente os mais íngremes.