Como comprar execuções de banco
Os bancos possuem imóveis porque os bancos adquiriram as casas através do encerramento . Casas nos livros de um banco são chamadas REOs, que é um acrônimo para "imóveis de propriedade". Perceba que, quando os bancos recebem títulos de propriedade para casas através de execução hipotecária, é comum que ninguém comparecesse aos passos do tribunal para fazer um lance mínimo para a hipoteca existente ou para o banco propositadamente a oferta mínima tão alta que ninguém a tocaria.
Na superfície, pode não parecer que as execuções hipotecárias são lucrativas, especialmente se o banco quiser vender seu estoque no mercado aberto pelo montante que antes era devido ao banco pelo devedor hipotecário anterior. No entanto, aqui estão pelo menos duas razões pelas quais um REO pode ser lucrativo para você:
- Se dois empréstimos foram garantidos para a propriedade (o que é comum nos dias de hoje), o segundo credor, por vezes, não encerra. Se o segundo credor não compensar os atrasos de pagamento para o primeiro credor e iniciar o seu próprio processo de encerramento , o segundo credor será aniquilado no encerramento. Muitas segundas hipotecas compreendem 20% ou mais do valor de mercado original.
- O banco muitas vezes não quer se sentar em seu estoque. Como não recebeu a proposta mínima de um investidor ou de um comprador de imóvel durante a venda de hipoteca no tribunal, o banco provavelmente pagará o preço da casa REO por menos, apenas para se livrar dela. Depende de sua contabilidade interna.
Encontrando Agentes de Listagem REO
Há muitos lugares disponíveis on-line para encontrar execuções hipotecárias . No entanto, você também pode encontrá-los no MLS . Se você perguntar ao agente do seu comprador para pesquisar na MLS por "REOs", você provavelmente descobrirá que um punhado de agentes imobiliários especializados em listar REOs para venda no seu bairro.
Aqui estão algumas dicas sobre agentes de listagem REO:
- A maioria dos agentes de listagem REO lista somente REOs, nenhum outro tipo de propriedade.
- Agentes de listagem REO geralmente dão descontos para os bancos em troca de seus negócios, porque esses agentes lidam com volume e, às vezes, o gerente de ativos recebe um corte.
- Os agentes de listagem REO ganham dinheiro vendendo muitos REOs ou operando como agente duplo . Sob dupla agência , o agente de listagem REO ganhará a comissão de listagem e a comissão do agente do comprador.
- Para atrair os agentes do comprador, muitos bancos oferecem uma porcentagem maior da comissão ao agente do comprador, descontando a comissão do agente de listagem.
- Agentes de listagem REO geralmente representam o vendedor, não o comprador. Considere se você quer sua própria representação, você pode.
- Agentes de listagem REO são tipicamente agentes de alta produção devido ao volume de negócios que conduzem. Eles normalmente não gastam muito tempo trabalhando com compradores.
- Alguns agentes da lista REO estão tão ocupados que contratam assistentes para fazer chamadas de campo. Muitos não distribuem seu número de celular privado, o que pode dificultar a comunicação.
Contratação de um agente do comprador
A menos que você tenha experiência direta na negociação com bancos, você pode receber uma melhor representação contratando o agente do seu próprio comprador .
Antes de selecionar um agente, escolha vários e entreviste os agentes imobiliários para encontrar um bom ajuste.
- O agente do comprador tem uma responsabilidade fiduciária para proteger seus interesses.
- Os agentes do comprador não representam o vendedor. Mesmo quando o vendedor está pagando sua comissão.
- Os agentes do comprador geralmente são pagos pelo vendedor. Isso significa que não custa você contratar um agente do comprador.
- Os agentes do comprador podem pedir que você assine um contrato de corretagem do comprador , que definirá as obrigações do agente e especificará quem paga a comissão .
- Considere trabalhar com um agente do comprador que tenha experiência em trabalhar com REOs.
Negociando com REOs
Se a listagem for relativamente nova no mercado, é muito possível que o banco não se desvie muito do preço pedido . Você terá maior poder de negociação se fizer ofertas em residências que estejam no mercado há mais de 30 dias.
Aqui estão mais dicas:
- Os bancos negociam descontos a granel com empresas de títulos e valores mobiliários. Se você optar por usar a empresa de título / custódia do banco, verifique as taxas cobradas pelas empresas. Geralmente, as taxas não pagas pelo banco, mas pagas pelo comprador, serão mais altas porque o título e o título geralmente compensam esses descontos cobrando mais os compradores.
- Muitos bancos estão deixando de pagar os custos típicos de fechamento para o comprador. Algumas taxas, como taxas de transferência , taxas municipais e estaduais, são pagas pelo comprador e não pelo banco. Os bancos não costumam pagar por relatórios de pragas , reparos ou planos de garantia de origem .
- Alguns bancos não assinarão uma contra-oferta até que todos os termos sejam mutuamente acordados entre as partes verbalmente.
- Espere o banco para desenhar seu próprio contrato de compra ou adenda ao seu contrato de compra padrão. Leia atentamente e peça conselhos a um advogado imobiliário se você não entender. Você pode apostar que o advogado do banco fez o contrato e não está a seu favor.
- Se o banco não se mover e você receber uma rejeição de oferta , aguarde mais 30 dias e, em seguida, reenvie sua oferta original, com a data original cortada e a nova data inserida.
- Você pode esperar 10 dias por uma resposta à sua oferta do banco. Seja paciente. Eu sei que parece loucura que alguns bancos demorem a responder, mas podem.
- O banco pode solicitar que você envie um pedido de empréstimo para que ele possa pré-qualificá-lo; no entanto, você não é obrigado a obter seu empréstimo desse banco.
- Se você não puder fechar até a data de encerramento predeterminada, o banco poderá cobrar uma penalidade para cada dia que você passar nessa data. Certifique-se de ter uma carta de pré-aprovação do empréstimo do seu próprio credor antes de enviar uma oferta, e tenha certeza de que receberá o financiamento do seu credor sem incorrer em atrasos inesperados.
- Você provavelmente será solicitado a comprar a casa "como está". Existem desvantagens na compra de execuções hipotecárias . Faça sua oferta sujeita a uma inspeção residencial . Alguns vendedores em ativos de striptease padrão de casas de encerramento .
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.