11 razões para não comprar uma venda a descoberto
Na superfície, pode parecer que um comprador de venda a descoberto está fazendo um bom negócio. Embora uma pequena margem de vendas a descoberto possa ser lucrativa para um comprador - porque sempre há exceções - a maior parte do tempo, seria melhor para um comprador comprar uma casa que não está em default.
Vendas a descoberto não são vendidas com descontos.
É improvável que você ouça profissionais do setor imobiliário afirmarem que não é uma boa ideia comprar uma venda a descoberto . Em parte, isso ocorre porque os profissionais do setor imobiliário lucram com uma venda a descoberto . Todo mundo ganha dinheiro, exceto os vendedores e compradores. Perceba, também, que os agentes de listagem podem forçar os vendedores a listar como uma venda a descoberto, porque se os vendedores forem executados pelo encerramento , os agentes de listagem não obterão a listagem.
Em Sacramento, onde trabalho, por exemplo, muitos agentes ignoram as vendas a descoberto e sugerem que seus compradores comprem outra coisa. Estes são muitas vezes agentes que foram queimados no passado e tinham vendas a descoberto porque foram listados por um agente que não tinha nenhuma listagem de negócios de uma venda a descoberto.
Aqui estão 11 razões pelas quais os compradores podem não querer comprar uma venda a descoberto:
Vendedores pagaram muito
Se uma casa vendida por US $ 500.000 há alguns anos e agora está à venda por US $ 400.000, isso não significa que o comprador esteja comprando US $ 100.000 em ações de graça.
Isso significa que o vendedor pagou muito em um mercado crescente e agora o mercado caiu. Isso significa que o vendedor não tem patrimônio.
Vendedores emprestados demais
Os bancos que estavam ansiosos para emprestar dinheiro na apreciação dos mercados às vezes permitiam que os tomadores de empréstimos hipotecassem a casa em excesso, o que significa que o saldo do empréstimo do tomador do empréstimo excedeu o valor da propriedade.
As avaliações são subjetivas, e nem todos os avaliadores colocam o mesmo valor em uma casa. Embora contra a lei, alguns avaliadores são pressionados pelos bancos a avaliar a quantia que o proprietário quer tomar emprestado.
Qualificações rigorosas Agentes imobiliários inexperientes ou antiéticos podem levar um vendedor a considerar uma venda a descoberto quando o vendedor não se qualifica para uma venda a descoberto . Os vendedores devem provar dificuldades e apresentar provas da dificuldade para o credor para aprovação. Alguns agentes listam casas como vendas a descoberto sem nunca falar com os credores ou pré-qualificar os vendedores.
Casas vendem a valor de mercado.
Os credores não são ingênuos ou desconhecem o valor de uma casa. Os credores insistirão em uma análise de mercado comparativa , conhecida como CMA, ou opinião de preço do corretor, conhecida como BPO. Se um credor acredita que um melhor preço pode ser obtido ao tomar a propriedade no encerramento de uma oferta de venda a descoberto, o credor pode resistir a um preço mais elevado. Esse preço estará próximo do valor de mercado . Os credores aceitam vendas a descoberto quando a casa vale o preço de venda a descoberto, o que significa valor de mercado.
Casas vendem "como está"
Se uma empresa de hipoteca concordar com uma venda a descoberto , é mais provável que ela também pague os custos de fechamento da transação.
Os credores pedem aos compradores que comprem a casa em sua condição atual. Os credores geralmente se recusam a pagar por:
- Reparos sugeridos divulgados em uma inspeção residencial .
- Inspeções de pragas ou trabalho necessário para emitir um relatório claro de pragas.
- Certificações de telhados ou reparos no telhado.
- Planos de proteção em casa para o comprador.
- Manutenção diferida.
Tempo de duração para fechar
Dependendo de quando o Aviso de Inadimplência foi arquivado, o atraso do credor de execuções hipotecárias e a quantidade de papelada que o vendedor já enviou, pode levar de duas semanas a dois meses para obter uma resposta em uma oferta de compra de um credor. Além disso, se dois credores estão envolvidos porque há dois empréstimos garantidos para a propriedade, pode demorar mais tempo para satisfazer as demandas do segundo credor.
Os credores podem alterar as condições
Alguns credores se reservam o direito de renegociar os termos da venda a descoberto no último minuto.
Se o mercado mudar, novas leis forem aprovadas ou novas informações ultrapassarem a mesa do credor, o credor pode tentar alterar os termos do contrato. Os credores geralmente têm advogados à disposição e os compradores comuns não.
Comissão de Descontos para Credores
Os credores que venderam empréstimos à Fannie Mae ou à Freddie Mac geralmente pagam comissões imobiliárias tradicionais a agentes imobiliários. Outros podem exigir um desconto. Além disso, os agentes acabam fazendo de duas a três vezes o trabalho de uma transação convencional e não gostam de ser pagos menos para fazer mais trabalho. Se você concordou em pagar ao seu agente uma determinada porcentagem sob um acordo de corretagem do comprador , você poderá ser responsabilizado pela diferença entre o que o credor pagará e o que seu contrato estipula, se o seu agente se recusar a renunciar à diferença.
Custos mais altos de fechamento do comprador
Como os credores raramente pagarão por quaisquer extras, como um vendedor estaria disposto a fazer, se você quiser algum desses extras, você mesmo pagará por eles. Às vezes, os credores se recusam a pagar os custos padrão de fechamento do vendedor, como os impostos de transferência também. Se você quiser inspeções específicas, você provavelmente pagará pelo próprio bolso.
Perder o controle da transação
Se você precisar fechar o depósito em uma data específica, muita sorte com isso. Um processo de fechamento de casas de venda a descoberto leva um tempo indefinido. O credor do vendedor dá as ordens, não o comprador nem o credor do comprador. Se você está tentando fechar depósito simultaneamente com a venda de sua casa, isso pode não acontecer.
Pouca motivação do vendedor
Quando o vendedor descobre que o efeito de venda a descoberto sobre o crédito está próximo do de um encerramento, há pouco incentivo para um vendedor cooperar com uma venda a descoberto. Embora os vendedores possam se qualificar para comprar outra casa em dois anos após uma venda a descoberto, em vez de cinco (com restrições) sobre uma execução hipotecária, alguns não têm a intenção de comprar outra casa outra vez.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.