O tipo de ação que você cria pode fazer uma grande diferença
Prepare uma Nova Ação para Evitar o Sucesso
Idealmente, você não apenas "adiciona" o nome do seu filho à sua ação atual. Você criará uma nova ação com um grupo de proprietários, talvez você, seu cônjuge e seu filho. Você se tornará inquilino comum com direitos de sobrevivência .
Se você simplesmente adicionar o nome do seu filho ao seu ato atual, ele não terá necessariamente direitos de sobrevivência. Ele não herdará automaticamente sua parte da propriedade quando você morrer. Adicionar o nome apenas dá a ele uma participação na casa, tanto no momento atual quanto no futuro, enquanto sua própria participação ainda estaria sujeita a inventário.
Criar uma ação completa com direitos de sobrevivência evita esse problema. "Sobrevivência" significa que quando um proprietário morre, sua parte da propriedade muda por lei para o proprietário ou proprietários que sobrevivem a ela.
Considere usar um advogado
Você pode comprar o software apropriado ou um formulário de escritura em qualquer loja de material de escritório ou site legal para criar uma escritura de locação conjunta, mas considere trabalhar com um advogado de planejamento imobiliário local ou com um advogado imobiliário.
As leis estaduais podem ser muito específicas sobre como uma ação deve ser redigida para criar direitos de sobrevivência, e esses formulários e softwares nem sempre são específicos do estado. Uma palavra errada ou uma palavra perdida pode levar ao inventário da propriedade.
Ações beneficiárias
Uma ação beneficiária pode ser uma alternativa para criar uma ação com direitos de sobrevivência se você viver em um estado que os reconheça.
Você não está adicionando seu filho como um novo proprietário da propriedade durante sua vida com esse tipo de ação. Em vez disso, ele receberia sua propriedade somente na sua morte. Isso pode evitar muitos problemas em potencial que podem surgir se você compartilhar a propriedade com ele enquanto estiver vivo.
Você - ou o seu patrimônio - pode ter um imposto sobre doações
A partir de 2018, quando você der a alguém algo que exceda US $ 15.000 em valor, o Internal Revenue Service diz que é um presente tributável . Isso inclui criar uma nova ação que dê ao seu filho uma participação atual em sua casa, supondo que ela não lhe pague valor de mercado em troca.
Você terá que apresentar uma declaração de imposto federal sobre doações no Formulário 709 do IRS para relatar o presente ao IRS se a parte do imóvel estiver avaliada em mais de US $ 15.000. O saldo acima de US $ 15.000 seria tributável para você, não para o destinatário do presente.
Esse limite de US $ 15.000 é conhecido como a exclusão anual de imposto sobre doações e é indexado pela inflação para que possa aumentar anualmente. Mas também está disponível uma isenção fiscal de presente vitalícia . Esta isenção permite evitar o pagamento de qualquer imposto sobre o presente na transferência.
O crédito fiscal unificado
O imposto sobre doações e o imposto sobre heranças compartilham a mesma isenção vitalícia - eles são "unificados". Se você doar um monte de bens caros durante a sua vida, preenchendo o Formulário 709 cada vez efetivamente transfere o saldo sobre a quantidade anual de isenção a cada ano para sua isenção de vida.
Em última análise, esta abordagem deixa menos de uma isenção de imposto imobiliário para abrigar seus ativos restantes de impostos imobiliários quando você morrer, mas porque o mesmo crédito abriga tanto o presente e sua propriedade, que é um pouco discutível.
Dito isso, aqui vai uma boa notícia: a isenção do imposto sobre o patrimônio / imposto vitalício é de US $ 11,18 milhões por doador a partir de 2018. Isso é muita propriedade. Se você é capaz de usar uma escritura beneficiária, o imposto imobiliário envolvido com a transferência da propriedade dessa maneira seria coberto pela mesma isenção vitalícia. Tenha em mente que os ativos que escapam do inventário ainda contribuem para o seu patrimônio tributável para fins de imposto sobre a propriedade.
Questões Fiscais de Ganhos de Capital
Seu filho receberá um aumento na base tributária da casa se ele for transferido para ela quando morrer, seja por meio de inventário ou por meio de uma ação beneficiária.
Isso, por sua vez, minimizará qualquer imposto sobre ganhos de capital que ela provavelmente teria que pagar se decidisse finalmente vender a propriedade.
O imposto sobre ganhos de capital é calculado com base na diferença entre o preço de compra inicial ou o valor de uma propriedade e o preço de venda da propriedade. O "passo para cima" eleva o valor da casa até o valor da data de sua morte, e não quando você a adquiriu pela primeira vez.
Se você já possuiu a propriedade por um tempo considerável, a base aumentada provavelmente é significativamente maior do que a que você pagou por ela, o que é uma coisa boa. Isso significa que haverá menos diferença entre esse valor e o preço de venda, e isso significa menos pagamento em imposto sobre ganhos de capital.
A casa não receberá um step-up após sua morte se você criar uma locação conjunta com seu filho fazendo uma nova ação durante sua vida. Ela teria que herdar a casa em vez disso. Caso contrário, seu filho deve imposto sobre ganhos de capital com base no que a propriedade valia quando você comprou inicialmente.
Outros problemas potenciais com arrendamentos conjuntos
Você não poderá vender a propriedade, refinanciar a hipoteca ou fazer uma nova hipoteca sem o consentimento do seu filho, se você lhe der posse parcial em uma ação conjunta de locação. Essas ações exigem o consentimento de todos os proprietários.
Pior, seu filho poderia legalmente vender seu interesse na propriedade para um terceiro, talvez para um completo estranho, sem o seu consentimento se você não declarar a escritura corretamente.
Se o seu filho acabar com um privilégio fiscal, problemas com credores ou em um tribunal de divórcio, o governo, o credor ou seu ex-cônjuge podem reivindicar sua casa ou pelo menos a participação de seu filho em uma situação de arrendamento conjunto. Nessa situação, a entidade pode colocar uma garantia em sua propriedade e tentar forçar sua venda a cobrar sua dívida.
Você também fará uma transferência de um ativo que atrasará a elegibilidade do Medicaid se solicitar assistência no prazo de cinco anos após a criação de uma ação de locação conjunta. Você efetivamente cedeu parte de sua propriedade, o que pode afetar o tempo de elegibilidade.
O que você deveria fazer?
Embora muitos desses problemas em potencial possam ser evitados usando uma ação beneficiária, essa opção pode não estar disponível onde você mora. Criar uma ação de locação conjunta com seu filho pode ser complicado, então você pode querer consultar um advogado experiente para avaliar os prós e contras específicos envolvidos em sua situação particular.
Não esqueça de arquivar a ação
Qualquer que seja a opção que você use, não é apenas uma questão de simplesmente criar uma nova ação, assiná-la e colocá-la na gaveta da sua escrivaninha ou no cofre. Você também vai querer arquivá-lo com seu gravador de condados para ter certeza de que é uma questão de registro público.