Como se qualificar para uma venda a descoberto

Requisitos de Qualificação de Venda a Curto

As vendas a descoberto são uma frase quente, mas nem todo vendedor se qualifica para isso. Alguns vendedores que decidem que sua casa não vai vender pelo preço que imaginaram começam a se perguntar se devem fazer uma venda a descoberto . Uma venda a descoberto nem sempre resolve problemas, mas certamente pode criar problemas. As vendas a descoberto também não são sempre a "graça salvadora" que alguns vendedores de casas gostariam de acreditar.

O que é uma venda a descoberto?

Uma venda a descoberto acontece quando o credor está em curto em uma hipoteca, ou seja, o credor aceita menos do que o montante total que é devido.

Se sua hipoteca for de US $ 100.000, mas a sua casa vale, digamos, US $ 90.000, você está com US $ 10.000 a descoberto, sem incluir custos para fechar a venda, como comissões de imóveis , taxas de registro ou título e custódia. É possível ter uma venda a descoberto se o saldo da sua hipoteca corresponder ao preço de venda, pois ainda há custos de fechamento que lançarão a venda em território "curto".

Às vezes, para evitar passar pelo custo do encerramento , um credor vai sancionar uma venda a descoberto, deixando um comprador comprar a casa por menos do que o saldo da hipoteca, enquanto a casa está em fase de pré-encerramento. Um pré-encerramento é um dos três estágios das execuções hipotecárias .

Veja as etapas de amostra de uma venda a descoberto:

• O vendedor assina um contrato de listagem com um agente imobiliário sujeito a venda como uma venda a descoberto com a aprovação de terceiros (o banco).
• O agente encontra um comprador que faz uma oferta com base no valor de mercado, que geralmente é menor que o valor da hipoteca.

• O vendedor aceita a oferta de compra do comprador .
• O credor do vendedor aceita a oferta de compra do comprador .
• A transação fecha quando o comprador entrega os fundos, o credor libera o penhor e o vendedor entrega a escritura.

Na terra dos contos de fada, todos vivem felizes para sempre. Exceto o vendedor. Existem conseqüências.

Qualificações para uma venda a descoberto

Antes de subir a bordo do grupo de venda a descoberto, considere o seguinte para determinar se você pode se qualificar para uma venda a descoberto. Se você não puder responder sim a todos os quatro requisitos, talvez não se qualifique para uma venda a descoberto.

• O valor de mercado da casa caiu.

  As vendas duráveis comparáveis devem comprovar que a casa vale menos do que o saldo não pago devido ao credor. Este saldo não pago pode incluir uma penalidade de pré - pagamento .

• A hipoteca está dentro ou perto do status padrão.

  Costumava ser que os credores não considerariam uma venda a descoberto se os pagamentos fossem atuais, mas isso não é mais o caso. Percebendo que outros fatores contribuem para uma possível inadimplência, muitos credores estão ansiosos para evitar futuros problemas no passe. Nem sempre é necessário estar no padrão.

• O vendedor caiu em tempos difíceis.

  O vendedor deve enviar uma carta de dificuldades que explique por que o vendedor não pode pagar a diferença devida na venda, inclusive por que o vendedor interrompeu ou fará os pagamentos mensais.

  Alguns exemplos que NÃO constituem uma dificuldade são:

  1. Decisões de compra ruins. Soprando seu salário em um sistema de home theater com som surround não se qualifica como uma dificuldade.
  2. Infeliz com os vizinhos. Mesmo que todas as casas do seu quarteirão tenham se transformado em casas de cultivo de maconha, isso não se qualifica como uma dificuldade.
  3. Comprando outra casa. O credor não vai se importar se você decidiu que a casa não é mais adequada para você ou sua família e, de fato, se você comprou outra casa, você pode não se qualificar para uma venda a descoberto.
  4. Gravidez. Aumentar o tamanho da sua família ou começar uma família não é considerado uma dificuldade.
  5. Mover-se para um apartamento. Se você decidir sair de casa, essa é uma decisão de estilo de vida e não uma boa razão para abandonar a sua casa.
  Exemplos de dificuldades são:
  1. Desemprego
  2. Divórcio
  3. Emergência médica / doença súbita
  4. Falência
  5. Morte

• O vendedor não tem ativos

  O credor provavelmente desejará ver uma cópia das declarações de imposto do vendedor e / ou uma demonstração financeira. Se o credor descobre ativos, o credor não pode conceder a venda a descoberto porque o credor vai sentir que o vendedor pode pagar a diferença em curto. Os vendedores com ativos ainda podem receber uma venda a descoberto, mas podem ser obrigados a reembolsar o déficit.

  Por exemplo, se o vendedor tiver dinheiro em uma conta poupança , possuir outros imóveis, ações, títulos ou até mesmo contas IRA, o credor provavelmente determinará que o vendedor possui ativos. No entanto, o credor pode descontar o montante que o vendedor é obrigado a devolver.

  Muitas entidades lucram com vendas a descoberto, mas não há lucro de venda a descoberto .

Consequências de venda a descoberto

Uma venda a descoberto depende de um comprador fazer uma oferta de compra.

Se você não receber uma oferta, não se qualificará para uma venda a descoberto. Portanto, mesmo que você atenda a todos os outros critérios, é possível que ninguém compre a venda a descoberto . Também depende do credor aceitar a oferta do comprador. Se o credor rejeitar a oferta , uma venda a descoberto não terá lugar.

• Consequências Fiscais

  Se o credor concordar com a venda a descoberto, o credor pode ter o direito de emitir um 1099 para a diferença em curto, devido a uma disposição no código do IRS sobre o perdão da dívida. Muitas situações estão isentas do perdão da dívida, de acordo com o Ato de Amortização da Dívida do Perdão da Hipoteca de 2007.

  Você deve falar com um advogado imobiliário e um contador para determinar o montante das conseqüências do imposto sobre vendas a descoberto , e se você pode pagar esses impostos, se houver.

• Relatório de crédito desonroso

  Embora uma venda a descoberto não apareça no seu relatório de crédito, o status do empréstimo será. Para aqueles que estão inadimplentes, é um pré-encerramento que foi resgatado, que geralmente é relatado como Pago integralmente por menos do que o permitido . Vendas a descoberto afetam as classificações de crédito . Enquanto o dano ao seu relatório de crédito pode não parecer tão ruim quanto um encerramento para você, os credores não podem fazer a distinção.

Tendo dito tudo isso, sempre há exceções para se qualificar para uma venda a descoberto. Existem alguns tipos de vendas a descoberto, dependendo das diretrizes do credor, que não têm qualificações.

Sempre procure um advogado antes de tentar fazer uma venda a descoberto. Um agente imobiliário não pode lhe dar aconselhamento jurídico.

_{No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}