Pergunta: O que precisamos saber sobre a compra de uma venda a descoberto?
Esperávamos pacientemente que o banco aprovasse a venda a descoberto por quase dois meses. Nós somos compradores de casas pela primeira vez , e eu não posso acreditar no grande negócio que estamos recebendo neste lugar. O problema é que não pudemos fazer a inspeção da nossa casa até conseguirmos a aprovação, e o inspetor encontrou um monte de coisas que estão erradas - problemas de saúde e segurança - e queremos que isso seja resolvido. Nosso agente diz que o banco não fará isso porque a casa é vendida como uma venda a descoberto. O que diabos faz como quer dizer? O que é uma venda a descoberto?
Resposta: Muitos compradores de primeira viagem têm dificuldade em passar pela inspeção residencial, mas é ainda mais difícil quando compram uma venda a descoberto. Isso é porque seria incomum para um vendedor reparar qualquer coisa quando uma venda a curto prazo é vendida como é. Além disso, em alguns casos, os reparos pagos pelos vendedores podem violar o acordo do braço do banco.
Por que as vendas a descoberto são vendidas como estão?
Os bancos estão tomando banho quando autorizam uma venda a descoberto . Às vezes, o valor perdoado pelo banco excede 50% do saldo da hipoteca não paga. Não é incomum que um banco concorde com um pagamento com grandes descontos, porque a propriedade vale apenas o que vale no momento da venda. Se os valores caírem 50%, o credor receberá o que restar depois que os custos forem pagos.
Os custos de venda são deduzidos do preço de venda. Digamos que uma casa vale US $ 100.000. Se a comissão , título e taxas de custódia, impostos sobre a propriedade e todos os custos de venda totalizarem US $ 10.000, por exemplo, o banco receberá US $ 90.000.
Se o banco autorizasse os custos de reparo, o dinheiro para esses custos de reparo seria deduzido dos US $ 90.000, descontando ainda mais o valor do banco. Além disso, muitos bancos avaliam suas vendas a descoberto um pouco abaixo do valor de mercado para permitir reparos inesperados. Assim, o custo para reparar / consertar um defeito já pode ser calculado no preço que se espera que você pague.
Como resultado, os bancos normalmente se recusam a pagar qualquer coisa além dos custos de fechamento aceitos localmente. Muitos contratos de compra afirmam que o comprador está comprando a casa em sua condição As Is. Você deve ler as letras miúdas da sua oferta de compra de 10 a 20 páginas.
O vendedor pode fazer reparos ao vender uma venda a descoberto?
Às vezes, para direcionar a questão para os compradores, eu posso inserir uma frase em minhas ofertas ou adendos de contagem explicando as condições de venda. Eu direi que os compradores não entendem nem o banco nem o vendedor farão qualquer reparo, por qualquer motivo, nunca, nunca em um milhão de anos.
Isso faz as pessoas rirem. Também pode deixar alguns compradores furiosos porque querem que alguém seja responsável pela condição da propriedade. Mas isso não é provável. Essas são pessoas que não entendem que a última coisa que um agente de listagem de venda a descoberto e seu vendedor querem ouvir quando estão programando a propriedade para fechar é uma demanda de comprador para reparos. Alguns agentes preferem negociar com um novo comprador porque é mais fácil do que começar de novo renegociar um preço mais baixo ou reparar despesas com um comprador existente.
Quanto a saber se o vendedor pode fazer reparos, isso depende. Alguns contratos estipulam que o vendedor deve entregar a propriedade ao comprador nas mesmas condições em que o comprador a visualizou pela primeira vez.
Se algo acontecesse, digamos, o telhado começou a vazar, não está mais nas mesmas condições. Para manter a transação em conjunto, o vendedor pode concordar em consertar o telhado. Mas não é necessário em muitos casos.
FHA empréstimo requisitos estado não pode haver qualquer pintura descascada em uma casa construída antes de 1978. Um comprador não obterá um empréstimo se o avaliador notas peeling paint. O vendedor decidirá raspar e pintar os pontos indicados pelo avaliador do comprador? O vendedor pode se o vendedor quiser fechar a transação. Depende muito do que você pede para ser consertado e do tamanho do negócio.
Problemas de saúde e segurança para uma venda curta
Desde que você expressamente usou o termo saúde e segurança, vamos falar sobre isso. Alguns problemas de saúde e segurança são graves. Alguns são suaves. Alguns lidam com violações de código que podem ser protegidas.
Uma questão de saúde e segurança é uma rachadura na calçada quando um lado é levantado uma meia polegada e o outro lado é um pouco mais baixo. Tal rachadura, talvez causada por raízes de árvores, poderia fazer as pessoas tropeçarem e cairem de cara no chão. Mas é uma questão de saúde e segurança para você? Não ter uma porta de incêndio entre a casa e a garagem é uma questão de saúde e segurança. Ventilar o exaustor do banheiro para o sótão é uma questão de saúde e segurança. Onde você desenha a linha?
Estes não são reparos que a maioria dos vendedores até pensaria em fazer para uma venda a descoberto. Antes de considerar a compra de uma venda a descoberto, você pode se perguntar se está pronto para aceitar uma casa em sua condição de como está. Todas as casas têm defeitos. Não há lar perfeito.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.