Pergunta: Devemos fazer uma refinanciamento HARP ou venda a descoberto nossa casa subaquática?
Um leitor pergunta: "Meu marido e eu estamos tentando descobrir se devemos tentar vender a nossa casa como uma venda a descoberto ou nos agarrar a ela e solicitar o programa de refinanciamento HARP do governo. Nosso agente imobiliário está nos dizendo para vender, mas nós gostamos da idéia de reduzir nossos pagamentos de hipoteca. Devemos quase US $ 300.000, e enquanto o valor de nossa casa é de US $ 165.000, nossa hipoteca diz que podemos economizar US $ 635 por mês se nos qualificarmos para um refinanciamento de HARP. Devemos fazer um refinanciamento HARP ou venda a descoberto?
Resposta: Se um proprietário deve vender a descoberto versus um refinanciamento HARP não é aquele corte e seco. Claro, na maioria dos casos, a lógica ditaria que um proprietário provavelmente está em melhor situação em dois anos após uma venda a descoberto do que depois de um refinanciamento de HARP, mas há muitas coisas a considerar antes de tomar essa decisão.
Primeiro e mais importante é se você vai se qualificar para qualquer programa. Muitos bancos de venda a descoberto afrouxaram as exigências de uma venda a descoberto, e nem todo credor exige dificuldades financeiras, especialmente depois de 2012. Entretanto, se seu banco exige dificuldades financeiras e você não pode documentar uma dificuldade, talvez não se qualifique para uma venda a descoberto. em absoluto. O que tornaria a questão um ponto discutível, certo?
Então, a primeira coisa que eu sugiro que você faça é falar com um agente de venda a descoberto para descobrir se você vai se qualificar para uma venda a descoberto. Considere o programa de venda a descoberto do governo HAFA se uma venda curta regular for muito restritiva.
Mas se você seguir o caminho da HAFA, certifique-se de que realmente deseja fazer a venda a descoberto antes de se inscrever para o HAFA. Alguns credores não permitirão que você reaplique uma vez que você pré-qualifique, se você deve mudar de idéia após a aprovação.
É importante notar que você não pode fazer as duas coisas. Você deve escolher um programa. Ou o Refinanciamento HARP ou a venda a descoberto.
Qualificação para Refinanciamento HARP
- Limitado aos empréstimos da Fannie Mae e Freddie Mac.
O programa de refinanciamento de HARP aplica-se apenas a empréstimos mantidos pela Fannie Mae ou pela Freddie Mac. Se o seu empréstimo não for Fannie Mae ou Freddie Mac, você não se qualificará. Você pode descobrir se o seu empréstimo é Fannie Mae ou Freddie Mac, indo para o Fannie Mae Loan Look Up ou para o Freddie Mac Loan Look Up. Você precisará saber os últimos quatro dígitos do número do seguro social do tomador principal.
- Originação de empréstimos em 1 de junho de 2009 ou antes.
Se você fez uma hipoteca em 2 de junho de 2009 ou depois, provavelmente não se qualificará para a Refinanciamento HARP. Não há exceções no momento, mas isso pode mudar.
- Mais de 80% LTV
Se sua casa estiver submersa, seu LTV ( loan-to-value ratio) excederá 80% do valor de mercado - porque o valor de mercado é geralmente menor que o saldo do seu empréstimo. A maioria das pessoas não tem problemas com esse fator de qualificação.
- Nenhum pagamento atrasado.
Embora o programa de refinanciamento do HARP permita um pagamento atrasado nos 12 meses anteriores, muitos credores não farão um empréstimo a um devedor inadimplente, independentemente das diretrizes do HARP. Esses requisitos adicionais do emprestador, que podem diferir daqueles estabelecidos no programa, são chamados de sobreposições.
- Primeiro refinanciamento HARP.
A menos que as regras mudem, e com uma pequena exceção, você pode fazer apenas um refinanciamento HARP e, uma vez concedido, você não pode refinanciar através de HARP novamente. No entanto, se após o refinanciamento HARP, você tiver problemas para fazer os pagamentos, você pode sempre em uma data posterior solicitar uma venda a descoberto.
Refinance HARP vs. Venda a descoberto
As diretrizes de venda a descoberto para a compra de outra casa após uma venda a descoberto são tipicamente 5 anos para um empréstimo convencional e 3 anos para empréstimos FHA . Digamos que você fez uma venda a descoberto e vendeu sua casa. As desvantagens de uma venda a descoberto são:
- Você não possui mais uma casa.
- Você tem que se mudar para outro lugar e se tornar um locatário.
- Você pode ter que sair do seu bairro.
- Você perderá sua dedução fiscal por possuir uma casa.
- Não há garantia de que você se qualificará em até 3 anos para comprar outra casa, porque as situações pessoais mudam e as leis mudam.
Se você escolher a opção de refinanciamento HARP, em 2 anos, você terá economizado US $ 15.240 (diferença de pagamento de US $ 635 x 24 meses). Em 3 anos, você terá economizado ainda mais, 22.860 dólares. O valor de mercado da sua casa aumentará para compensar o fato de que você ainda deve cerca de US $ 300 mil em uma casa que vale US $ 165 mil?
Pode não importar. A razão pela qual isso pode não importar é porque você pode nunca querer vender. Isso significa que você continuará pagando na casa até ter pago a hipoteca de US $ 300.000.
Se você escolheu a venda a descoberto, no entanto, no final de 3 anos, você pode se qualificar para comprar outra casa. Se você acredita que os preços das casas permanecerão relativamente estáveis durante este período de tempo, isso significa que você pode comprar uma casa como a casa que vendeu, exceto pelo valor de mercado atual de US $ 165.000. Mesmo que as taxas de juros dobrem, seu pagamento ainda será menor do que o pagamento que você paga hoje.
Mas para algumas pessoas, não é uma questão de raciocínio lógico ou financeiro. E tudo bem, absolutamente OK. As pessoas muitas vezes compram imóveis em emoção e ficam nessa casa com base na emoção. Nunca se sinta mal se você escolher o refinanciamento HARP sobre uma venda a descoberto. Qualquer decisão que você tome é a decisão certa para você.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.