Dicas para negociar ofertas de balcão com o banco de venda a descoberto
Por que uma oferta de venda a descoberto não faria sentido?
Que não haja erro, a contraproposta sempre faz sentido para a parte que está emitindo a contraproposta.
Neste caso, essa parte seria o banco de venda a descoberto. Se o agente da lista, os vendedores, o agente do comprador ou os compradores entendem as razões por trás da oferta de balcão, isso não é relevante.
Aqui estão algumas das razões pelas quais a contra-oferta pode parecer ridícula:
- O banco não quer aprovar a venda a descoberto. Sim, é possível que o banco, por qualquer motivo, tenha concluído que seria do melhor interesse do banco impedir . Talvez o banco receba mais dinheiro para encerrar seu PSA ? Se for mais lucrativo excluir, o banco pode se contrapor em um ponto de preço que o tornaria preferível à venda a descoberto. De qualquer maneira, o banco vai ganhar.
- As diretrizes do investidor podem conter uma cláusula que determina as cláusulas de contraproposta. Normalmente, uma diretriz do investidor não pode ser alterada. É o que quer que seja. O investidor precisaria mudá-lo, e esse investidor poderia ser um grupo de investidores que não têm incentivo para alterar os contratos existentes.
- O agente do BPO ou o avaliador cometeu um erro. Os agentes de BPO podem ser solicitados a fazer uma estimativa de valor em uma área que o agente de BPO não conhece muito bem. Isso acontece muito. Se o agente não estiver familiarizado com uma vizinhança, o agente pode não ter informações suficientes para preparar um BPO válido. Geralmente, os bancos não pagam aos agentes de BPO dinheiro suficiente para motivar agentes locais experientes a aceitar tal tarefa.
Como um banco emite uma contraproposta para uma venda a descoberto
Os bancos gostam de ver uma declaração de liquidação estimada ou o HUD-1, para que possa decidir se aprova todas as taxas ou se deve contrapor algumas dessas taxas. A contraproposta pode não ser estritamente uma oferta de contador de preços. Afinal, se o banco pode reduzir algumas das taxas cobradas ao vendedor, o banco pode aumentar sua linha de lucro.
- A oferta por escrito de venda a descoberto. Essa contraproposta do banco de venda a descoberto poderia ser entregue por meio de uma planilha em um programa de software on-line, como o Equator, ou por meio de uma carta enviada por e-mail ao agente da listagem.
- A oferta verbal de venda a descoberto. Ninguém gosta desses tipos de contra-oferta porque eles são informais e os compradores preferem ver a prova de uma contra-oferta. Os compradores tendem a ser desconfiados e com boa causa. Mas muitos bancos fazem isso. Eles vão ligar para o agente de listagem ou enviar um email ditando os termos que precisam ser alterados.
Escolhendo suas batalhas de contra-oferta
Às vezes, o negociador do banco é simplesmente errado. Os bancos operam em muitos estados diferentes e cada estado tem suas próprias leis. O que é verdade em Nova York geralmente não é verdade na Califórnia, por exemplo. Na Califórnia, temos uma divulgação obrigatória de riscos naturais, que o vendedor deve fornecer ao comprador.
Negociadores se recusaram a aprovar uma taxa de US $ 99 para uma divulgação de risco natural. Outros agentes pagariam essa taxa para evitar o incômodo, mas não eu. Eu vou fazer o negociador de volta para baixo e permitir a taxa. Porque é o princípio, não o dinheiro.
Alguns negociadores não entendem um HUD. Uma vez que as regras do RESPA foram revisadas em 2011, as taxas que aparecem na estimativa de boa fé de um comprador devem aparecer como crédito no HUD do vendedor, mesmo que o crédito de um vendedor de HUD não seja realmente um crédito. Não é um crédito porque também aparece como um débito para o comprador. Esse é o nosso governo, simplificando as divulgações para um comprador. Eles são tão simplificados que um executivo de banco não consegue entender.
Mais uma vez, alguns agentes vão dizer bem, vamos remover o imposto de transferência da cidade, por exemplo. Em vez disso, aumente a venda a descoberto ou exija que um supervisor examine a situação.
Você não quer ser parte do problema quando puder fazer parte da solução. Você também pode enviar o palavreado RESPA ao negociador na esperança de esclarecimento. Não há razão para fazer um comprador pagar uma taxa que deve ser aprovada pelo banco de venda a descoberto.
Se o problema da linha de fundo for o preço da contraproposta, e você entregou uma CMA atualizada ao banco - incluindo uma lista de reparos, se houver, e o custo para esses reparos - e o banco ainda se recusa a recuar , há mais uma opção disponível para você. Você pode cancelar a venda a descoberto e o banco fechará o arquivo. Em seguida, você pode reabrir o arquivo com um novo negociador.