A tentativa do governo de simplificar os fechamentos. . .
Se um HUD-1 não foi complicado antes, é pior depois que os regulamentos do TRID despejaram os HUDs em favor das declarações finais e como os créditos do vendedor aparecem. Não são apenas compradores de imóveis que não entendem as declarações de fechamento com créditos, mas também os funcionários do banco que lutam. Especialmente um banco de venda a descoberto que precisa aprovar a declaração de fechamento. A forma é tão complicada e horrível que muitos agentes de custódia assumiram o compromisso de fornecer uma planilha líquida, apenas para que todas as partes de uma transação imobiliária possam descobrir o que está acontecendo.
Isso é progresso?
O problema com os créditos do vendedor para o comprador no fechamento
O problema começou com a estimativa revisada da Boa Fé . Ele escalou para o HUD. A RESPA decidiu que, se uma taxa é mostrada na estimativa de boa fé, mas é normalmente paga pelo vendedor, então ela deve ser refletida no HUD. Para fazer o saldo do HUD, se uma taxa é mostrada como um crédito, mas não é realmente um crédito, ela também deve ser mostrada como um débito, o que faz com que seja uma lavagem. Então o HUD foi embora, substituído pela declaração final.
Faz você se perguntar por que mostrar isso? Por quê? Porque está na estimativa do empréstimo. Eu sei, isso faz você querer arrancar seu cabelo. Regulamentos governamentais farão isso com você.
O que é um crédito de vendedor para o comprador que não é um crédito?
Vamos começar com a premissa de que os créditos geralmente são refletidos como um número mais e os débitos são um número negativo. Se você adicionar $ 100 e, em seguida, subtrair $ 100, terá zero.
Em segundo lugar, em muitas partes do país, certas taxas de custo de fechamento são normalmente pagas pelo vendedor.
Também é costume em algumas áreas dividir essas taxas. O problema surge quando é um costume local para o vendedor pagar uma taxa específica, mas essa taxa é listada na Estimativa de Empréstimo do comprador. Exemplos desses tipos de taxas são:
- Apólice de seguro do título do proprietário, também conhecida como Política do Proprietário da CLTA / ALTA.
- Taxa de liquidação, também conhecida como taxa de depósito
- Imposto de Transferência de Condado, também conhecido como Imposto de Transferência de Documentário
As taxas acima, se mostradas no contrato de compra como uma taxa paga pelo vendedor, seriam refletidas no extrato final como um crédito do vendedor para o comprador. Como essas taxas não são realmente um crédito para o comprador do vendedor, elas são mostradas como um débito para o comprador, o que as zera.
Mas, oh, esse procedimento faz com que todos, desde o comprador doméstico de Joe Blow até executivos de bancos, arranquem seus olhos. Eles estão em agonia. E não podemos consertar a menos que o governo conserte. Se o governo tentar consertar isso, tenho um pressentimento de que só vai piorar. Então, parece que este é um Catch 22.
Por essa razão, espero que esta simples explicação do problema com os chamados créditos de vendedor para o comprador na declaração de fechamento faça com que uma pessoa a menos bata repetidamente a cabeça para frente e para trás em uma porta - só porque se sente assim bom quando você para.
Por que os créditos do vendedor no HUD causam problemas nos bancos de venda a descoberto?
Bancos de venda a descoberto têm diretrizes definidas pelos investidores. Essas diretrizes explicam como um banco pode lidar com a aprovação de taxas em uma venda a descoberto. Algumas diretrizes proíbem créditos ao comprador e algumas diretrizes têm um limite na porcentagem paga ao comprador.
Quando um negociador que não está familiarizado com uma declaração de fechamento vê um crédito anotado para o comprador, geralmente essa pessoa exige que a taxa seja removida. É difícil fazer com que algumas pessoas entendam que a taxa já foi removida como débito. Eles podem ver isso em preto e branco, bem na frente de seus rostos, mas não se registra no andar de cima. Eles sabem apenas que o vendedor não pode dar crédito ao comprador.
Um agente de custódia ou agente de fechamento não tem permissão para alterar uma declaração de fechamento. As taxas devem ser mostradas conforme prescrito pela lei federal. As taxas não podem ser embaralhadas para se adequar ao capricho de um negociador de venda a descoberto.
Eu posso enviar aos negociadores um link RESPA que explica as regras, mas muitos ainda não entendem. Então, se você é uma dessas pessoas, não se sinta mal com sua ignorância. Muitas pessoas estão confusas e no mesmo barco que você.
Eu quero dizer: pode afundar, mas eu sou muito educado. Porque a verdade é que essas taxas não são um crédito para o comprador.
Se você ainda estiver confuso depois de analisar todas essas informações, pode ser uma boa ideia considerar outra linha de trabalho.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.