Os 5 principais equívocos sobre uma venda a descoberto
As vendas a descoberto são malfeitas por agentes e, da mesma forma, vendedores e compradores, devido a uma infinidade de mitos e equívocos. Para cada história de horror detalhando uma venda curta de pesadelo, você também encontrará histórias de sucesso.
Aqui estão os 5 principais equívocos sobre uma venda a descoberto:
Mito de venda a descoberto # 1: vendas a descoberto levam de 12 a 18 meses para fechar
O mais rápido que consegui fechar qualquer uma das minhas listas de venda a descoberto de Sacramento foi em 14 dias. Mas também representei compradores que conseguiram entrar na posição de outro comprador, depois que o comprador saiu antes da aprovação de venda a descoberto e encerrou em 28 dias.
Aqui está o prazo para uma venda a descoberto média quando o empréstimo é mantido por um banco cooperativo (e não é um antigo empréstimo da Countrywide):
- Sete a 10 dias para o credor acusar a recepção do pacote completo de venda a descoberto, que consiste em documentos pessoais do vendedor e itens imobiliários relacionados, incluindo a oferta de venda a descoberto do comprador.
- Um negociador é designado. Um adicional de 30 a 45 dias para um BPO ou avaliação.
- Outras 2 a 3 semanas para análise de gestão / investidor e aprovação de venda a descoberto.
A única coisa é que cada venda a descoberto é única e cada conjunto de investidores é diferente.
O banco que está servindo o empréstimo pode não ter o empréstimo e, portanto, o banco deve seguir as diretrizes do investidor. Você realmente não pode apontar um dedo para qualquer banco de venda a descoberto e chamá-lo de um banco de venda a descoberto ruim, porque isso seria ridículo, assim como você pode odiar aquele banco em particular naquele momento específico.
Mito de venda curta # 2: Compradores de venda curta pagam muito
Em algumas áreas metropolitanas, os agentes de cotação podem deliberadamente precificar uma venda a descoberto abaixo do valor de mercado. É uma tática que os agentes de venda a descoberto usam para atrair várias ofertas .
Afinal de contas, um preço listado em uma venda a descoberto é fabricado, porque você não sabe quanto um banco aceitará até que a oferta seja enviada. Mas muitos bancos considerarão um preço de no mínimo 90% do valor de mercado. Alguns bancos rejeitam as vendas a descoberto porque as ofertas não são razoáveis.
Mito de venda a descoberto # 3: Bancos de venda a descoberto não aceitarão um pagamento com desconto severo
Os vendedores ficam surpresos ao descobrir que nos mercados em que os preços caem ao longo de um período de 5 anos, uma casa pode valer 50% ou menos de seu valor original quando o vendedor a comprou. Os bancos entendem os mercados em declínio.
Além disso, os bancos conduzirão suas próprias pesquisas sobre valor e chegarão à mesma conclusão. O valor da casa não é baseado no valor da hipoteca; é baseado em vendas comparáveis recentes. Isso significa que um banco aceitará o valor de mercado, porque se a casa passar pelo encerramento e depois voltar ao mercado, ainda assim será vendida pelo valor de mercado.
Mito de venda a descoberto # 4: Os vendedores de venda a descoberto devem estar em default antes que o banco aprova uma venda a descoberto
Os bancos aprovam uma venda a descoberto com base nas dificuldades do vendedor e no valor da casa.
Alguns vendedores podem ter dificuldades em fazer o pagamento mensal da hipoteca , mas não ficaram para trás em seus pagamentos.
Embora seja verdade que os vendedores inadimplentes recebam atenção imediata, um vendedor também pode pagar um pagamento de hipoteca a cada mês e ainda se qualificar para uma venda a descoberto . Um benefício adicional por estar em dia com a hipoteca é que um vendedor pode se qualificar sob as diretrizes da Fannie Mae para comprar imediatamente outra casa.
Mito de venda a descoberto # 5: os agentes recebem uma comissão inferior
Nos primeiros dias do boom da venda a descoberto, durante os anos de 2005 a 2008, os bancos estavam tratando as comissões de venda a descoberto de forma abominável, muitas vezes reduzindo a comissão do agente para o amendoim.
A maioria dos bancos agora paga uma comissão tradicional aos agentes. Além disso, a Fannie Mae estabeleceu uma política de compensação em 24 de fevereiro de 2009, para pagar a quantia de comissão acordada entre o agente de listagem e o vendedor, desde que a taxa não exceda 6%.
Essa estrutura de taxas vale também para as vendas a descoberto da HAFA.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.