Um leitor diz: "Eu tenho tentado comprar minha primeira casa, mas na faixa de preço que estou procurando, todas as casas parecem ser vendas a descoberto. Meu agente está tentando me impedir de comprar uma venda a descoberto porque ela diz os bancos prefeririam encerrar do que fazer uma venda a descoberto. Isso é verdade? Os bancos ganham mais dinheiro em execuções hipotecárias do que em vendas a descoberto? "
Resposta: A questão sobre se um banco ganha mais dinheiro com um encerramento do que com uma venda a descoberto depende principalmente do banco individual e / ou dos investidores.
Nós resistimos a um mercado imobiliário desde 2005, que viu as notificações de hipotecas apresentadas em proporções sem precedentes. Foi louco. Além disso, pelo menos metade das modificações do empréstimo que foram feitas voltou em atraso logo após terem sido concedidas. O mercado estava uma bagunça.
Para complicar ainda mais a situação, em alguns estados como o Arizona, os bancos não podem vender uma propriedade por mais do que sua hipoteca. Cada estado tem seus próprios regulamentos. Na Califórnia, por exemplo, se um proprietário toma um empréstimo de patrimônio líquido após o fechamento do depósito e, em seguida, inadimplência, o credor júnior pode ter o direito de prosseguir com um julgamento de deficiência , independentemente de a casa ter sido vendida ou o empréstimo ser eliminado através de um encerramento pelo primeiro credor.
Por que os bancos preferem uma venda a descoberto sobre um encerramento?
Os bancos são administrados como um negócio porque são um negócio. Eles estão no negócio de fazer um lucro. Se for mais caro fazer um encerramento do que concordar com uma venda a descoberto, é muito provável que o banco favoreça a venda a descoberto.
Alguns especialistas prevêem que os bancos podem, na verdade, aumentar de 20% a 30% a venda a descoberto por meio de um encerramento. No entanto, em alguns estados, como a Flórida, custa muito pouco para arquivar um encerramento e ver o processo até o fim.
Se um banco receber uma oferta que esteja próxima do valor de mercado , o banco pode ter maior probabilidade de aceitar essa oferta em vez de encerrar.
A razão é após o encerramento, se o banco quer vender a casa, é improvável que receba uma oferta maior do que a oferta de venda a descoberto na mesa. Por outro lado, se o banco acha que o mercado imobiliário pode apreciar, um arresto pode ser um empreendimento mais lucrativo para o banco.
Prestadores de serviços podem decidir se concedem uma venda a descoberto ou recomendam uma execução hipotecária
Segundo o Centro Nacional de Direito do Consumidor, cerca de dois terços dos empréstimos feitos desde 2005 foram securitizados. A securitização é um processo que envolve reunir de centenas a milhares de empréstimos em um único pacote e vendê-lo no mercado secundário. Muitas vezes, o comprador é uma confiança. Trusts são compostos por investidores.
Depois que os empréstimos são reunidos e vendidos, a empresa contrata um prestador de serviços para cobrar pagamentos mensais e distribuir esse dinheiro para os investidores. Esse contrato de securitização é chamado de acordo de pooling e servicer ou PSA .
Pouco importa para os provedores de serviços se o valor da casa cai ou a casa entra em execução porque o provedor de serviços é pago independentemente. Prestadores de serviços ganham dinheiro de várias maneiras, como receber uma taxa de serviço, taxas padrão, juros flutuantes e / ou de interesses de investimento nos empréstimos que o provedor presta.
O National Consumer Law Center (Centro Nacional de Direito do Consumidor) diz que os prestadores de serviços geralmente preferem uma venda a descoberto porque os prestadores de serviços são pagos várias vezes mais em compensação para fazer uma venda a descoberto do que uma modificação do empréstimo.
Dica: Se o banco de venda a descoberto for o Wachovia, que comprou a World Savings, esse banco prefere fazer uma venda a descoberto por meio de um encerramento. Um informante do Wachovia me disse que o banco ganha mais dinheiro com uma venda a descoberto do que com uma hipoteca. O Wachovia é um credor de carteira, o que significa que os empréstimos permanecem internamente. Recebi a aprovação de venda a descoberto de algumas vendas a descoberto do Wachovia em Sacramento em apenas 7 dias.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.