Um leitor pergunta: "Eu sinto como se tivesse feito todas as coisas erradas. Eu comprei este imóvel alugado no auge do mercado. Eu refinanciei dois anos depois e adicionei uma adição de quarto, pensando que minha esposa e eu iríamos nos aposentar um dia." Bem, esse dia chegou e agora é um lar submarino . Eu devo mais do que vale a pena. Posso vender em curto minha propriedade de investimento? "
Resposta: Algumas pessoas pensam que a opção de venda a descoberto é limitada apenas a uma residência pessoal. Eles provavelmente assumem isso porque há muita comoção de certos tipos de credores sobre se uma pessoa ocupa a casa ou não ocupa a casa, mas isso tem pouco a ver com a maioria das vendas a descoberto. Mesmo as diretrizes para uma venda a descoberto da HAFA tradicional desde fevereiro de 2011 permitem que uma residência pessoal vazia seja considerada enquanto a casa não estiver vazia por 12 meses ou mais.
Na Califórnia, recentemente vendemos um prédio de apartamentos com várias unidades para um vendedor sem julgamento de deficiência e uma liberação completa de responsabilidade . Muitas das qualificações dependerão do seguinte:
- Seu tipo de empréstimo
- Seu emprestador
- Leis estaduais
- Tipo de Imóvel
- Razão de dificuldades
Nem sempre é necessário ter dificuldades - financeiras ou outras - para fazer uma venda a descoberto. Algumas instituições de crédito, como o Bank of America , por exemplo, são muito vendidas a descoberto.
O Bank of America tem vários programas de venda a descoberto que envolvem pouca ou nenhuma dificuldade. Alguns desses programas pagam para você fazer a venda a descoberto, mas geralmente não se trata de uma propriedade de investimento.
Preparando-se para uma venda a descoberto em uma propriedade de investimento
A primeira coisa a fazer é escrever uma carta de dificuldade .
Eu percebo que acabei de dizer que você nem sempre precisa mostrar dificuldades, e isso é verdade. Mas você ainda pode precisar produzir uma carta de dificuldades. Talvez seja necessário solicitar a venda a descoberto e o layout por que você precisa.
Aqui estão outros documentos que o credor pode solicitar:
- Análise de mercado comparável. Seu agente pode preparar um CMA para entrega ao banco para comprovar o valor. O banco provavelmente ainda solicitará seu próprio BPO . No entanto, o CMA emprestará credibilidade ao seu pedido.
- Retorno de imposto federal. Todos os horários e páginas. Se você possui outras propriedades de investimento refletidas em suas declarações fiscais, talvez seja um bom momento para considerar a venda a descoberto todas elas ao mesmo tempo.
- W2, 1099 ou outra prova de renda. Estes são documentos que acompanham o seu retorno de imposto.
- Topos de folha de pagamento . O banco de venda a descoberto geralmente quer ver a prova de sua renda atual e seus números acumulados no ano.
- Extratos bancários . Páginas inteiras dos últimos dois meses de cada conta bancária, incluindo fundos de aposentadoria. É muito incomum que um banco solicite uma contribuição de vendedor de fundos de aposentadoria.
- Listando contrato. Este é o acordo entre você e seu agente imobiliário para vender sua propriedade.
- Contrato de compra. O contrato de compra conterá todos os termos e condições aplicáveis à venda de sua propriedade, incluindo o tipo de financiamento, se houver, o adiantamento e o preço de venda.
- Prova do comprador de fundos e / ou carta de pré-aprovação . Seu emprestador vai querer ver que o comprador está qualificado e capaz de concluir a transação.
- Declaração de fechamento estimada ou HUD-1. O lucro líquido é mais importante. Despesas não típicas provavelmente serão proibidas.
Benefícios para Short Selling uma propriedade de investimento
Tenho notado que às vezes os credores são mais brandos com os vendedores de uma propriedade de investimento do que quando lidam com vendedores de uma residência pessoal. Você pensaria que seria o contrário, mas não é. Suspeito que isso ocorra porque a maioria dos investimentos é realizada por fluxo de caixa ou valorização potencial. Então, se uma propriedade está de cabeça para baixo, provavelmente não é dinheiro fluindo e não é considerado um investimento aos olhos do investidor.
Se uma residência pessoal, no entanto, está de cabeça para baixo, ainda é a sua casa.
Muitas pessoas não compram uma casa para um investimento quando é comprada como principal local de residência. Portanto, os bancos levam em consideração outros fatores quando vendem uma residência a descoberto. Normalmente, estar debaixo de água não é motivo suficiente para a venda a descoberto de uma residência principal.
Os vendedores parecem estar mais ansiosos para vender uma casa submarina quando não tem mais fluxo de caixa e está de cabeça para baixo. Se o banco requer uma contribuição do vendedor, os investidores geralmente têm mais probabilidade de pagar, porque entendem que pagam fluxo de caixa negativo.
Fazer uma venda a descoberto para uma propriedade de investimento geralmente é mais rápido e fácil. O impacto de um relatório de crédito sem um julgamento de deficiência é geralmente um pouco menor do que o crédito para um encerramento.
Armadilha para vender uma propriedade de investimento como uma venda a descoberto
Como em qualquer venda a descoberto, procure aconselhamento jurídico e fiscal antes de concordar com a venda a descoberto. Como a residência não é sua residência, que pode receber tratamento preferencial, você pode estar sujeito à tributação sobre o spread entre sua base e o preço de venda.
Você também pode estar sujeito a uma deficiência para o empréstimo, que é a diferença entre quanto você deve eo montante que o banco recebeu. A maioria dos vendedores da Califórnia que conheci que contrataram representantes fiscais e legais competentes frequentemente encontram maneiras de contornar esses dois problemas, mas os vendedores em outros estados podem não ter tanta sorte.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.