Um leitor pergunta: "Ainda podemos obter um empréstimo para comprar uma casa depois de dar ao banco uma ação de exclusão? Estou confuso com o tempo de espera. Gostaria de aproveitar o mercado atual, mas meu banco disse que eu tenho que esperar 3 anos. E eu falei com diferentes corretores de hipotecas, e um diz isso e um diz isso. Você pode nos ajudar? Em quanto tempo podemos comprar uma casa novamente depois de um encerramento? "
Resposta: Excelente timing sobre a questão do período de espera para comprar uma casa depois de perder sua casa existente. O seu timing é bom porque os períodos de espera para empréstimos convencionais - o tempero entre o momento em que o encerramento foi concluído e quando um comprador compra outra casa - mudaram. Para isso, olhamos para a Fannie Mae.
O que é Fannie Mae?
A entidade que detém grande poder no mercado hipotecário convencional é a Fannie Mae. A Fannie Mae é a maior compradora de hipotecas da América, uma entidade quase governamental, que compra empréstimos hipotecários no mercado de hipotecas secundárias . Porque Fannie Mae acabaria com as propriedades de volta, se os devedores padrão, Fannie Mae tem um forte interesse em estabelecer diretrizes rigorosas para diminuir a chance de um devedor vai para a execução duma hipoteca.
A Fannie Mae revisou suas diretrizes e agora aborda períodos de espera separados, dependendo do tipo de execução .
Além disso, se você documentou circunstâncias atenuantes, isso terá uma relação direta com o número de anos que você terá que esperar para obter um empréstimo convencional.
O que são Circunstâncias Extenuantes Documentadas?
A Fannie Mae permite extenuar circunstâncias como:
- Morte (não sua, claro)
- Doença
- Transferência de trabalho
- Acidente Resultante em Lesão Grave
Geralmente, circunstâncias extenuantes são coisas que acontecem além do seu controle, o que afeta drasticamente sua capacidade de continuar fazendo pagamentos em sua hipoteca.
Com circunstâncias extenuantes documentadas, o período de espera é menor do que sem. Lamento dizer que ser incapaz de pagar um aumento no pagamento devido a um aumento da taxa de juros em sua hipoteca de taxa ajustável não é considerado uma circunstância além do seu controle.
Período de espera para comprar após a execução duma hipoteca
- Comprando após uma execução duma hipoteca
O período de espera é de 5 anos a 7 anos.
- Comprando após uma execução duma hipoteca com circunstâncias extenuantes
O período de espera é de 3 anos a 7 anos.
- Compra depois de uma ação de exclusão de execução hipotecária
O período de espera é de 4 anos a 7 anos.
- Comprando depois de uma ação em exclusão de exclusão com circunstâncias extenuantes
O período de espera é de 2 anos a 7 anos.
- Comprando após uma venda curta
O período de espera é basicamente de 2 a 5 anos. Alguns credores de carteira estão emprestando com 20% de desconto e sem período de espera. Além disso, se um vendedor não tiver um pagamento atrasado de 60 dias, a Fannie Mae diz que o vendedor pode imediatamente comprar outra casa, mas nenhum dos grandes credores financiará tal empréstimo, então é uma espécie de falácia. FHA diz que 3 anos, mas os compradores têm que passar por muitos obstáculos. Já ouvi falar de casos isolados há muitos anos, antes de as regras mudarem de novo, em que um vendedor mudou-se para uma transferência de emprego e deslocou-se mais de uma certa distância para se qualificar imediatamente para comprar uma casa após uma venda a descoberto . A FHA também tem uma política que, se o mutuário for atual e não inadimplente, permitirá um empréstimo imediatamente.
No entanto, para responder à sua pergunta em particular, se você não tiver circunstâncias atenuantes, terá que esperar quatro anos a partir da data de conclusão, ou seja, a data em que a sua ação de exclusão foi registrada.
Além do período de espera, alguns empréstimos exigem uma redução de 10% e uma pontuação mínima de FICO . A casa que você compra deve ser o seu principal local de residência, não um aluguel nem uma casa de férias.
A Fannie Mae constantemente emite novas diretrizes. As políticas acima estão em vigor para pedidos de empréstimo enviados após 1 de agosto de 2008, revisado em 2017.
Alguns empréstimos concluídos pelo programa HAFA, nos quais um calote não foi registrado, podem permitir que uma venda a descoberto seja declarada como paga integralmente, o que tornará relativamente fácil a qualificação para outra casa após uma venda a descoberto. Além disso, alguns bancos privados farão empréstimos de carteira no dia seguinte à conclusão de uma venda a descoberto, desde que os mutuários se qualifiquem.
Pergunte ao seu agente de venda a descoberto para mais informações. Certifique-se de obter pré-qualificação através de um credor local respeitável.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.