Um leitor pergunta: Ficamos longe de comprar vendas a descoberto porque ouvimos que demoram demais e podem não ser aceitas. Mas agora estamos imaginando que todos os bons preços são para vendas a descoberto. Estamos pensando que talvez devêssemos considerar fazer uma oferta em uma venda a descoberto. Mas não sabemos por onde começar. Quantas ofertas podemos fazer? Não deveríamos fazer um monte de ofertas no caso de alguns não passarem? E quanto ao preço de tabela podemos oferecer para comprar uma venda a descoberto? "
Resposta: O preço de oferta para uma venda a descoberto costuma ser muito confuso para os compradores. Você não está sozinho com suas perguntas. Muitos compradores de venda a descoberto sentem que eles e seus agentes são como os cegos que lideram os cegos e, de certa forma, são. Isso porque existem muitos componentes para uma venda a descoberto. Você está certo de que nem todas as vendas a descoberto são fechadas .
O preço de lista de uma venda a descoberto
A maior questão em uma venda a descoberto é o preço. Quão realista é esse preço de lista? Para começar, se o vendedor não se qualificar para fazer uma venda a descoberto, o preço de tabela não é relevante. Isso porque os vendedores que não se qualificam para uma venda a descoberto podem achar que a venda a descoberto é rejeitada. Nesses casos, o banco não aprovará a venda a descoberto, mesmo se você estiver disposto a pagar mais valor de mercado.
Você não pode pendurar seu chapéu no preço de lista de uma venda a descoberto. A única coisa que um preço de lista lhe diz é quanto é necessário para que o vendedor assine um contrato de compra e, às vezes, eles nem fazem isso.
Por exemplo, no meu MLS, os agentes de listagem devem informar os agentes do comprador se o vendedor não aceitar o preço de tabela, mas nem todas as empresas do MLS exigem essa divulgação.
Se o preço da lista for muito baixo, o banco rejeitará a venda a descoberto . Além disso, um preço de lista baixo poderia ser uma estratégia usada pelo agente de listagem e pelo vendedor para atrair várias ofertas na venda a descoberto .
Em suma, o preço de lista de uma venda a descoberto poderia significar muito pouco, se nada.
Como descobrir um preço de oferta para uma venda a descoberto
Você precisará pensar como um agente de BPO . Com exceção de alguns tipos de vendas a descoberto, os bancos geralmente não pagam por uma avaliação. É como cortar o nariz para irritar seu rosto, mas os bancos querem economizar um pouco de dinheiro. Eles também não dão crédito suficiente para o conhecimento e experiência que os avaliadores imobiliários possuem. Eles tendem a pensar que qualquer corpo quente pode avaliar um lar, e essa suposição estaria errada.
Não teríamos esse problema se os bancos confiassem em agentes de venda a descoberto, mas não, e com boas razões . O agente de venda a descoberto representa o vendedor, não o banco. O agente de venda a descoberto também quer vender rapidamente essa casa. O preço que o agente de venda a descoberto considera que o valor de mercado pode estar bem no nariz ou pode ser enganadoramente baixo.
Assim, o banco de venda a descoberto contratará um agente de BPO e pagará a esse agente menos de US $ 100 para produzir um BPO. Esse agente pode ser um agente local ou o agente pode viver fora da área. É a sorte do sorteio. Mas muitos agentes de BPO vão olhar para as vendas comparáveis vendidas dentro de um raio de meia milha da propriedade do assunto.
Eles vão comparar metragem quadrada semelhante e idades. Você pode fazer a mesma coisa.
Os diferentes tipos de preços de oferta para uma venda a descoberto
Embora haja várias maneiras de calcular o valor de mercado, nem todo agente de BPO utiliza todas as ferramentas disponíveis para um agente. Um agente de BPO só pode considerar os últimos 3 meses de casas vendidas mais próximas da propriedade do assunto. O agente pode desconsiderar localização, condição, fatores exclusivos e tendências, como preços mais baixos em listagens ativas e pendentes.
Aqui estão os vários tipos de preços de oferta de venda a descoberto e por que eles são diferentes:
- Preço de lista para uma venda a descoberto. Este é o preço que o agente da lista e o vendedor concordam. É usado para atrair uma oferta. Pode ser alto; pode ser baixo; pode estar certo no dinheiro.
- Preço de venda a descoberto de agente BPO. Este preço é geralmente computado estatisticamente, mas sem uma inspeção interna é basicamente inútil. Mesmo com uma inspeção interna, os preços de BPO nem sempre estão corretos, principalmente porque o agente pode não funcionar na vizinhança. Mas este é o preço de oferta que o banco de venda a descoberto aceitará.
- Opinião do agente do comprador local do valor. Um especialista de bairro é provavelmente sua segunda melhor aposta para uma opinião honesta de valor de mercado. Este agente conhecerá a história e as tendências da compra de casas naquele bairro em particular. Se esse preço for superior a um valor de BPO, se você oferecer um preço próximo a esse valor, isso se baseia, em grande parte, no quanto você deseja a casa e se enfrenta ofertas concorrentes.
- Opinião de um avaliador local do valor de mercado. Uma avaliação custará entre US $ 300 e US $ 500, em média, mas um avaliador profissional com experiência em avaliar as casas daquele bairro deve produzir uma opinião válida de valor. Ainda assim, é apenas a opinião de uma pessoa.
- Avaliação do credor de um comprador da venda a descoberto. Esse tipo de avaliação é feito por meio de um grupo de avaliação , e o avaliador pode ou não ser experiente e talvez não conheça a vizinhança. Graças à ressaca causada pelo HVCC , é basicamente uma avaliação para validar a oferta, não para validar o valor real de mercado.
Resumindo, o truque para escolher o preço de oferta de uma venda a descoberto é descobrir quanto o banco vai querer, com base na opinião de valor de um agente de BPO. Seu preço de oferta precisa ser razoável. O banco pode ou não permitir um desconto por esperar pela aprovação de venda a descoberto . Tenha em mente, porém, nem o seu preço de oferta, nem o preço do agente BPO poderia ter qualquer base no valor de mercado. O valor que você paga e valor de mercado pode ser duas coisas distintas.
Basta preparar-se para uma contra-oferta do banco se o seu preço de oferta for muito baixo.
Para responder à sua pergunta sobre várias ofertas de compra . Você deve conversar com seu advogado sobre as armadilhas e desvantagens legais para escrever ofertas múltiplas para uma venda a descoberto quando você não puder pagar todas elas. Geralmente, agentes éticos desestimulam essa prática, a menos que o comprador divulgue esse fato na oferta.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.