Resposta: Em uma venda a descoberto, o preço de tabela geralmente significa “diddly-squat”. Como isso pode ser, você pode se perguntar. Como um agente e seu vendedor podem colocar um preço em uma venda a descoberto que não é real? É feito todos os dias em cidades da América.
Em todas essas cidades há compradores como você fazendo a mesma pergunta: quão flexível é esse preço de venda curto? Ou, eles perguntam: Quão baixo o vendedor irá? Porque é isso que os compradores gostam de si mesmo. O que eles podem comprar essa venda a descoberto? Que preço eles têm para oferecer? Se eles oferecem preço de tabela , o banco tem que aceitar esse preço, certo? A resposta é não. O banco não.
Que pote de barro Como pode ser? Como pode um vendedor e seu agente enganar um grupo inteiro de compradores como este, você pode pensar. É como as vendas a descoberto são precificadas . Alguns preços estão corretos e alguns preços de venda a descoberto não são.
O preço de venda curto pré-aprovado
Primeiro, perceba que uma venda a descoberto é um privilégio.
Não é um direito. Os bancos não precisam aprovar vendas a descoberto. Não há lei que diga que um banco deve conceder uma venda a descoberto para o vendedor de uma casa subaquática . Os bancos realizam vendas a descoberto com base em 5 princípios:
- O vendedor está debaixo d'água
- O vendedor tem uma dificuldade ou está em perigo iminente de execução duma hipoteca
- O comprador está qualificado para comprar a casa
- É mais lucrativo vender a descoberto do que encerrar
- O preço é adequado ou a valor de mercado
É o último ponto que os bancos se importam quando decidem pré-aprovar uma venda a descoberto. Eles querem estar no controle dos preços. Estar no controle dos preços significa que eles não perderão tempo trabalhando em uma venda a descoberto com preço muito baixo. Mas isso também significa que eles podem não receber nenhuma oferta porque escolheram o preço errado.
Por esse motivo, eu não gosto de vendas a descoberto pré-aprovadas. Faria mais sentido para os bancos deixarem o mercado determinar o preço de venda, mas nem todo mundo joga de maneira justa e nem toda venda a descoberto é precificada de acordo com o mercado.
Além disso, o comprador precisa perceber que, só porque o banco pré-aprovou um preço de venda, isso não significa necessariamente que um comprador deve oferecer esse preço. Um comprador pode oferecer menos, mas o banco pode não aceitá-lo. No entanto, se o comprador oferecer o preço pré-aprovado, a venda a descoberto será aprovada, desde que o comprador se qualifique.
Como o banco escolhe um preço de venda curto?
Eu andei por aí com os bancos no preço mais do que qualquer outro aspecto em uma venda a descoberto. Por exemplo, listei uma venda a descoberto por, digamos, US $ 599.000 e recebi uma oferta de US $ 599.000.
O banco decidiu que queria US $ 635.000. Os compradores concordaram em aumentar o preço para US $ 635.000. Então, o credor do comprador avaliou em US $ 599.000. O banco concordou em vender a US $ 599.000.
A maioria dos bancos confia em um BPO . Eles contratam um agente que está no negócio de fazer mini-avaliações rápidas a um preço barato. Esse agente procura casas dentro de um raio da propriedade de assunto. As casas são semelhantes metragem quadrada, idade e condição.
Este sistema funciona bem desde que haja vendas comparáveis nos últimos 3 meses e desde que o bairro seja o mesmo. Mas muitas vezes um agente de BPO pode precisar ajustar o valor deduzindo ou adicionando ao preço de venda de casas não comparáveis. Nem todo agente sabe como fazer isso. Ou, o agente pode atravessar as linhas limítrofes da vizinhança e não perceber que uma vizinhança diferente comanda um preço diferente.
BPOs, como uma avaliação, são uma combinação de arte e ciência, não uma ciência. Antes de comprar uma venda a descoberto ou fazer uma oferta em uma venda a descoberto , você deve pedir ao seu agente para executar as vendas comparáveis , assim como um agente de BPO faria. Então, você terá uma boa ideia se o banco aceitará sua oferta. Se o vendedor acreditar que o banco aceitará sua oferta, o vendedor aceitará sua oferta. Esse é o segredo.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.