O primeiro passo é identificar o seu tipo de venda a descoberto
Antes de convencer seu agente a colocar essa listagem de venda a descoberto na MLS, é uma boa ideia parar e pensar no primeiro passo de uma venda a descoberto. Os vendedores ficam excessivamente ansiosos. E não é de admirar. Muitos deles têm tentado em vão fazer uma modificação no empréstimo ou fazer algum outro tipo de acordo financeiro com o banco, e estão desgastados até os ossos, esgotados. Eles querem ser colocados fora de sua miséria.
Por causa da intensidade e das frustrações inerentes a situações com um lar submerso , pode ser difícil ter paciência. Você pode ficar tentado a pular o primeiro passo da venda a descoberto e pular diretamente para aceitar ofertas. Mas você provavelmente estaria cometendo um grande erro.
Dê o primeiro passo e identifique sua venda a descoberto
O segredo para identificar sua venda a descoberto é o banco e o tipo de empréstimo garantido em sua casa. A primeira coisa a fazer é ligar para o seu banco e perguntar que tipo de empréstimo você tem. Descubra se o seu empréstimo é de propriedade desse banco ou se pertence a outro banco e o seu é apenas a entidade de serviço.
Você tem mais de um empréstimo? Você enfrentará um julgamento de deficiência ? Você pode precisar obter aconselhamento jurídico.
Dependendo do seu tipo de empréstimo e da sua situação, você escolherá seu tipo de venda a descoberto.
Primeiro passo para escolher seu tipo de venda a descoberto
Toda venda a descoberto é diferente. Se você escolher a venda a descoberto errada, poderá enfrentar responsabilidades pessoais e poderá estar perdendo fundos de realocação.
Aqui estão uma variedade de vendas a descoberto que você pode qualificar para fazer, com base no seu tipo de empréstimo e situação pessoal. Você realmente não deve avançar em uma venda a descoberto até que você tenha concluído este primeiro passo. Que tipo de venda a descoberto você fará?
- Venda a descoberto de HAFA
Uma venda a descoberto da HAFA estava disponível apenas para os vendedores de uma residência pessoal que têm uma dificuldade financeira severa e ativos monetários limitados. Ele foi projetado para agilizar o processo de venda a descoberto, liberar os vendedores de responsabilidade e fornecer assistência de realocação. As vendas a descoberto de HAFA também pagam ao vendedor um incentivo de realocação, desde que a casa esteja ocupada. No entanto, as vendas a descoberto de HAFA não estão mais sendo processadas.
- Fannie Mae HAFA Short Sale
Não há mais vendas a descoberto da Fannie Mae HAFA. A Fannie Mae tem seu próprio programa para uma venda a descoberto que não envolve as diretrizes regulares da HAFA. Verifique no site da Fannie Mae as vendas a descoberto. Fannie Mae muitas vezes permite um incentivo para um proprietário que ocupa a propriedade.
- Venda a descoberto de Freddie Mac HAFA
Freddie Mac normalmente espera inadimplência em seu pagamento de hipoteca. Muitas entidades patrocinadas pelo governo insistem que você pare de fazer o pagamento da hipoteca. Também não há mais vendas a descoberto do Freddie Mac HAFA. Freddie Mac muitas vezes permite um incentivo para um proprietário que ocupa a propriedade.
- Fannie Mae Short Sale
Eu ainda não fechei uma venda a descoberto da Fannie Mae na qual o vendedor está em dia. Cada uma que eu fiz, a Fannie Mae não considerará a venda a descoberto até que o vendedor concorde em parar de fazer pagamentos de hipoteca . Obter a aprovação da Fannie Mae adiciona uma camada extra ao processo de venda a descoberto e pode estender esse tempo para aprovação por 2 semanas a 30 dias.
- Freddie Mac Short Sale
Cada banco lida com um Freddie Mac de maneira um pouco diferente. Geralmente, os bancos que atendem a um empréstimo Freddie Mac querem um formulário 4506 e um formulário 1126. O 4506 permite ao banco solicitar cópias de suas declarações fiscais, e o 1126 é um demonstrativo financeiro. Freddie Mac pode querer ver que seu empréstimo está em atraso, também. Ei, é o governo. O governo quer que você pare de fazer seus pagamentos. Não é ótimo? Na verdade não.
- Oferta Curta Tradicional de Dificuldades
Em uma venda a descoberto tradicional, sua carta de dificuldades será examinada de perto. Você também terá uma chance melhor de ir embora se seus empréstimos foram originalmente empréstimos de dinheiro de compra . Essas duas combinações resultam em uma venda a descoberto bem-sucedida e praticamente livre de estresse, se houver um animal assim.
- Venda a descoberto estratégica
Uma instituição que se destaca por causa de seu programa cooperativo de venda a descoberto é o Bank of America. Em uma venda a descoberto do Banco Cooperativo da América , o banco procede à pré-aprovação do preço de compra e do vendedor e negocia antecipadamente uma contribuição do vendedor , antes que sua casa seja lançada no mercado. O Bank of America praticamente interrompeu o programa cooperativo e pode considerá-lo caso a caso.
É um mito que um vendedor deve enfrentar dificuldades financeiras para fazer uma venda a descoberto. No entanto, se você não tem dificuldades, além de ter um empréstimo de dinheiro duro , provavelmente pagará muito mais do que simplesmente por nenhuma dificuldade. É como ter dois ataques contra você. Os vendedores da Califórnia estão proibidos de serem forçados a fazer uma contribuição.
- Venda a descoberto de seguros hipotecários
Se o seu empréstimo tiver um seguro de hipoteca, o MI adicionará outra camada ao processo. A companhia de seguros de hipotecas será obrigada a aprovar ou rejeitar a venda a descoberto. Tenha em mente que a companhia de seguros de hipoteca vai pagar de qualquer maneira - encerramento ou venda a descoberto - e pode ser pago mais para fazer um encerramento. Eu diria que as chances são de 50/50. Com alguma sorte, seu MI terá saído do negócio. O risco básico com o MI é que ele pode querer uma contribuição, seja uma nota prom ou dinheiro para aprovação.
- Dois empréstimos em uma venda a descoberto
A melhor coisa a dizer sobre dois empréstimos em uma venda a descoberto é, pelo menos, provavelmente não há seguro de hipoteca, mas às vezes o primeiro credor tira sua própria política de MI. Dependendo do tipo de segundo empréstimo, porém, o credor pode ou não estar disposto a cooperar. O seu PSA poderia fornecer um incentivo financeiro maior para a exclusão do que uma venda a descoberto, mas, na minha experiência, essas situações são raras. Geralmente, o segundo rouba seus US $ 3.000 a US $ 6.000 ou mais e rasteja para longe.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.