Seu emprestador pode registrar um julgamento de deficiência após a execução duma hipoteca
Julgamentos de deficiência, por vezes, surgem após o encerramento ou venda a descoberto . Os proprietários de imóveis costumam se surpreender ao recebê-los, e isso geralmente acontece porque eles não recebem a orientação jurídica ou fiscal correta com antecedência.
Notas promissórias e hipotecas
Os julgamentos de deficiência decorrem do fato de o mutuário ter deixado de pagar uma nota promissória , não a hipoteca. Uma nota promissória é uma promessa de pagamento. Também pode criar responsabilidade pessoal, dependendo das leis do estado. Responsabilidade pessoal significa que o credor pode ir atrás dos ativos do mutuário por falta de pagamento de um empréstimo.
Uma nota promissória é garantida por um fideicomisso ou uma hipoteca, dependendo do instrumento de financiamento. Normalmente, a hipoteca ou escritura fiduciária é registrada nos registros públicos onde a propriedade está localizada, o que dá ao aviso público que a casa tem uma garantia contra ela.
Encerramento
Se uma nota promissória não for paga como acordado, o beneficiário tem o direito de executar a propriedade, porque a propriedade é a garantia da nota promissória.
Se o mutuário não trouxer os pagamentos em dia ou pagar o (s) empréstimo (s) existente (s) durante o período de execução, a propriedade entrará em leilão. Se a propriedade vender mais do que a quantia devida, não há deficiência; no entanto, isso raramente acontece.
Os bancos obtêm a propriedade no encerramento quando ninguém oferece o suficiente para pagar o banco.
O banco também tem o direito de vendê-lo por menos ao maior lance no leilão, mas geralmente os bancos preferem vender para uma festa privada após a execução, esperando conseguir mais dinheiro no mercado aberto.
Vendas a descoberto
Enquanto uma casa está pendente de execução, o banco pode concordar em reduzir suas perdas. Ele permite que o vendedor faça uma venda a descoberto e aceita menos dinheiro do que o vendedor deve ao seu empréstimo.
O vendedor de casa contrata um agente imobiliário para encontrar um comprador para a venda a descoberto. O comprador faz uma oferta e, se o banco aceita, a casa é vendida com prejuízo.
Julgamentos de Deficiência
Uma deficiência é a diferença entre o saldo devedor principal e o valor recebido, desde que o valor recebido seja inferior ao montante devido.
Se o banco pode prosseguir com um julgamento de deficiência após uma execução hipotecária ou venda a descoberto depende, em parte, se a nota promissória torna o vendedor pessoalmente responsável pela dívida. Alguns estados permitem responsabilidade pessoal .
Julgamentos de Deficiência na Califórnia
A boa notícia para os mutuários da Califórnia é que todos os empréstimos para compra de dinheiro em uma residência residencial de uma a quatro unidades estão isentos de julgamentos de deficiência.
Empréstimos de dinheiro difícil na Califórnia - empréstimos tomados após a compra da casa por meio de um refinanciamento ou segunda hipoteca - podem estar sujeitos a um julgamento de deficiência nas seguintes condições:
- O credor impede em processo judicial (California Code Civil. Proc. § 726).
- A maioria dos credores fecha a hipoteca através de uma venda fiduciária, que não dá ao credor o direito de prosseguir com um julgamento de deficiência com uma única exceção (veja as segundas hipotecas de segunda mão abaixo) .
- Um limite de tempo de três meses aplica-se a ações por falta de decisões em um encerramento judicial.
- Se a segunda hipoteca for dinheiro duro e o credor tiver perdido a garantia para o empréstimo através de uma execução hipotecária ou venda a descoberto - fazendo com que a garantia da nota promissória não valha nada - o beneficiário dessa segunda hipoteca poderá prosseguir com uma falta de julgamento (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- O SB 931, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2011, oferece proteção deficiente aos vendedores de venda a descoberto da Califórnia se o empréstimo estiver na primeira posição. Não se aplica a execuções hipotecárias.
Coleção de Negociação
Alguns emprestadores de dinheiro duro vendem a nota promissória a um investidor após a execução de centavos por dólar. Então, o investidor tentará cobrar a dívida.
Mesmo que um credor possa ter aceitado, digamos, US $ 1.000 para uma hipoteca de US $ 100.000 por meio de uma venda a descoberto, a garantia para esse segundo dinheiro é liberada, mas a nota promissória pode não ser. Um vendedor de venda a descoberto como nosso leitor pode acreditar que a provação acabou, até que um dia ele recebe um telefonema pedindo reembolso. Quando isso acontece:
- Perceba que o credor provavelmente negociará uma recompensa com desconto.
- O credor pode pedir uma nova nota promissória para substituir a nota promissória antiga. Nesse caso, verifique se o credor envia uma nota promissória "paga na íntegra".
- Se o credor já vendeu a nota, o desconto pode ser maior.
- Nem todas as notas promissórias com valores exigidos devem ser pagas em dinheiro. Alguns credores aceitarão pagamentos.
- Se o credor direcionar os pagamentos para outra entidade, perceba que a nota pode ter sido vendida com valor inferior ao seu valor de face e que o novo credor pode aceitar um valor ainda menor como pagamento integral.
- Depois que a nota for paga em sua totalidade, peça ao credor para devolver a nota promissória marcada como "Pago integralmente".
Eu não tenho licença para dar assessoria jurídica e fornecer essas informações apenas para fins de informação geral. Se você deseja aconselhamento jurídico ou mais informações, entre em contato com um advogado imobiliário .
Fonte: Associação dos Corretores de Imóveis da Califórnia
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.