O maior problema de venda a descoberto
O tipo mais comum de problema de venda a descoberto é quando o vendedor não tem dificuldades. A maioria dos vendedores sabe que uma venda a descoberto significa que a casa está submersa . Você não pode fazer uma venda a descoberto em uma casa que vai vender o suficiente para pagar a hipoteca integralmente e pagar todos os custos de venda. Quando não há capital suficiente para pagar o montante devido ao banco, a casa vende a descoberto.
Simplesmente ser curto para o banco não é motivo suficiente para fazer uma venda a descoberto, na maioria dos casos. Geralmente, o banco espera receber uma carta de dificuldades do vendedor descrevendo:
- Como o vendedor entrou em apuros
- O que o vendedor fez para corrigir o problema
- Por que nada vai funcionar
Se a situação dos vendedores é a mesma do dia em que o vendedor sacou a hipoteca, é pouco provável que o credor conceda a venda a descoberto. A maioria dos bancos insiste em dificuldades com o vendedor. Nenhuma dificuldade é um problema de venda a descoberto que pode resultar na rejeição de venda a descoberto .
Solução para este problema de venda a descoberto? Tente novamente após uma dificuldade ou ofereça-se para participar da perda do banco, fazendo uma contribuição do vendedor .
Múltiplos empréstimos podem ser um problema de venda a descoberto
Alguns bancos juniores de venda a descoberto têm a reputação de serem difíceis. Normalmente, esses bancos podem ir de duas maneiras.
O banco rejeitará a venda a descoberto ou o banco a aprovará, será preto ou branco e suas probabilidades serão de 50/50 com determinados bancos.
Isso não significa que toda vez que você encontrar uma venda a descoberto com dois empréstimos que o segundo credor irá causar problemas, porque esse não é o caso. No entanto, a causa do problema com o segundo credor é muitas vezes o montante do pagamento. O primeiro credor pode não querer pagar ao segundo credor mais do que, digamos, US $ 3.000.
Se a casa vai para o encerramento, possivelmente o segundo credor pode ser eliminado. Mas isso não significa que o segundo não tenha nenhum recurso, ou que o segundo não seja pago através do PSA ou que receba fundos substanciais de resgate do governo.
Uma solução para esse problema de venda a descoberto é pressionar o segundo credor a fazer uma venda a descoberto ou fazer com que o primeiro credor contribua mais. Um primeiro credor pode voltar atrás e concordar em pagar mais. Se as diretrizes de um primeiro credor proíbem esse pagamento, as diretrizes podem permitir, digamos, um crédito para o comprador em relação aos custos de fechamento , que podem, então, pagar o segundo. Mas verifique primeiro com o credor do comprador. Às vezes, o primeiro credor permitirá que o vendedor pague mais pelo segundo.
Nenhuma liberação de responsabilidade pessoal é um problema de venda a descoberto
Tanto quanto eu estou preocupado, a principal razão para fazer uma venda a descoberto, além de evitar o estigma e as armadilhas do encerramento, é obter uma liberação de responsabilidade pessoal.
Os mutuários merecem ser liberados do empréstimo, para ter certeza de que o credor não os perseguirá pela deficiência após o fechamento da transação.
Concedendo a venda a descoberto e liberando um vendedor de responsabilidade são duas coisas diferentes. Um banco pode concordar em fazer uma venda a descoberto e ainda se reserva o direito de perseguir o vendedor pelo valor não pago. Geralmente, se uma carta de venda a descoberto não abordar especificamente o problema, o vendedor não é liberado.
Alguns vendedores na Califórnia dizem que o SB 458 os protege porque alterou o Código Civil da CA 580e. Códigos civis podem ser alterados. As leis podem ser anuladas ou consideradas inconstitucionais. A solução é insistir em ser liberado.
O banco lhe dirá que não pode mudar o palavreado, mas é o negociador que não quer ser incomodado. Os bancos podem e mudam o palavreado.
Insista nisso. Se o seu agente não pode obtê-lo para você, contratar um advogado de venda a descoberto para obter a liberação de responsabilidade.