Como os bancos podem se recusar a aprovar uma venda a descoberto
Às vezes, os bancos farão exigências irracionais em uma venda a descoberto. Eles costumam fazer pedidos inacreditáveis para aprovar a venda a descoberto com base nos requisitos de seus investidores.
Essas exigências nem sempre fazem sentido.
Seria bom se o banco simplesmente colocasse na linha e dissesse que não quer fazer a venda a descoberto, mas isso acontecerá quando os porcos voarem. Os bancos acham que não devem explicação a ninguém. Aqui estão algumas das maneiras pelas quais um banco ou seus investidores podem sabotar a venda a descoberto:
- Exija um preço de venda maior do que uma avaliação jamais alcançará.
Alguns agentes acreditam erroneamente que os bancos são estúpidos e / ou que os agentes de BPO são incompetentes. Mas isso acontece porque os agentes acreditam que os bancos se importam com o BPO e que os bancos estão dizendo a verdade. Um negociador do banco pode dizer que o BPO chegou a US $ 200.000 quando o BPO sugeriu um preço de venda de US $ 180.000. No entanto, um preço de venda de US $ 180.000 pode não cobrir as perdas do investidor da mesma maneira que um encerramento. - O banco ou seus investidores podem exigir que o vendedor ocupe a propriedade.
Pode haver uma cláusula no PSA que diz que apenas propriedades ocupadas pelo proprietário serão aprovadas para a venda a descoberto. O negociador do banco poderia exigir que o vendedor voltasse para a casa, mesmo que o vendedor se mudasse pelo país para assumir um novo emprego. O negociador pode suspeitar que o vendedor não vai voltar atrás, então o negociador não tem que rejeitar a venda a descoberto - o vendedor fará isso se recusando a se mudar.
- O banco pode exigir uma contribuição do vendedor que o vendedor não possa pagar.
Não é incomum que um banco peça ao vendedor dinheiro adicional, acima e além do preço de venda . Muitas vezes, o banco não permite que os agentes imobiliários ou o comprador paguem essa contribuição, o que pode ser exorbitante. Em muitos casos, os bancos querem o dinheiro apenas do vendedor, como se de alguma forma punitivo. Se o vendedor não o tiver ou não puder pedir emprestado, o banco não aprovará a venda a descoberto.
Por que os bancos aprovam vendas a descoberto?
Os bancos estão no negócio de ganhar dinheiro. Os bancos podem, às vezes, ganhar mais dinheiro com um encerramento do que com uma venda a descoberto. Mas, na maioria das vezes, os bancos querem minimizar as perdas e considerar uma venda a descoberto nas seguintes condições:
- O vendedor fornece uma dificuldade documentada.
Embora os bancos às vezes aceitem uma venda a descoberto estratégica , a maioria das vendas a descoberto é aprovada com base nas dificuldades financeiras dos vendedores e em circunstâncias além do controle dos vendedores. Não espere sair com uma venda curta aprovada e nenhuma contribuição se você tiver ativos e renda disponível. - O vendedor aceitou uma oferta com preços razoáveis de um comprador qualificado.
O preço de venda deve estar próximo das vendas comparáveis . Às vezes, o banco vai contra a oferta de um comprador apenas para ver se o comprador pagará mais, mas, no final, o credor do comprador ainda precisa avaliar a casa pelo preço acordado. Antes de aprovar a venda a descoberto, o banco pode querer ver a comprovação de fundos do comprador e / ou uma carta de pré - aprovação , se o comprador estiver obtendo financiamento.
Acima de tudo, a transação precisa fazer sentido para o banco de venda a descoberto. Simplesmente porque o valor de uma casa diminuiu, não é motivo suficiente para um banco aprovar uma venda a descoberto e deixar os vendedores fora do gancho.