Mas eles precisam de um advogado para fazer a venda a descoberto? Talvez não. Especialmente não na Califórnia, onde as leis já oferecem proteção aos consumidores.
Um tempo atrás, um vendedor me contratou para vender sua casa como uma venda a descoberto em El Dorado Hills. Sua casa já estava em custódia quando foi listada por um agente diferente. Supostamente, esse agente imobiliário disse ao vendedor que era responsabilidade do vendedor negociar sua própria venda a descoberto! A agente disse que não tinha tempo suficiente para ligar para o banco e, se o vendedor quisesse que o banco aceitasse sua venda a descoberto, o vendedor precisava ligar para o banco.
Escusado será dizer que é por isso que a listagem expirou e a venda a descoberto foi cancelada. Não é uma boa ideia tentar negociar sua própria venda a descoberto, por uma infinidade de razões. Por outro lado, há muitos agentes imobiliários correndo por aí que estão se chamando de especialistas certificados de venda curta porque dormiram em uma classe de 3 horas em algum lugar, mas fecharam poucas transações de venda a descoberto, se é que houve alguma.
Por que você precisa contratar um advogado para negociar uma venda a descoberto
Para ir direto ao assunto, se você tiver dúvidas legais, precisa contratar um advogado. É contra a lei para um agente imobiliário que não está licenciado para praticar a lei para dispensar a assessoria jurídica. Mesmo que o agente saiba a resposta a uma questão legal, não é permitido a um corretor de imóveis informá-lo.
As leis mudam o tempo todo. Os bancos têm advogados na equipe que se formou em faculdades de direito de primeira linha. Se um banco puder encontrar uma maneira de pressionar o vendedor de uma venda a descoberto, você acha que o banco hesitará? Aqui estão 3 boas razões para contratar um advogado para negociar uma venda a descoberto:
Liberação de Responsabilidade Pessoal
Embora um banco possa perdoar o saldo entre o saldo da hipoteca e o preço final de venda, o banco pode não liberar o vendedor de responsabilidade pessoal . Isso significa que é possível que o banco consiga enfeitar legalmente os futuros salários de um vendedor, anexar contas bancárias ou, de outra forma, buscar o vendedor por esse dinheiro. É chamado um julgamento de deficiência . A carta de aprovação de venda a descoberto pode ou não conter palavreado que explicita os direitos específicos do banco. Ausência de tal linguagem não é garantia de que o banco tenha liberado um vendedor.
Os advogados dizem que até mesmo um empréstimo para compra (que não tem nenhum recurso na Califórnia, sujeito a certas condições) poderia voltar a assombrar um vendedor anos depois, especialmente se o banco reservasse o direito de cobrar ou de alguma forma comprovar os termos do contrato. o empréstimo havia mudado durante as negociações de venda a descoberto . Leis na Califórnia protegem vendedores de 1 a 4 unidades.
Proteção de Ativos
Os bancos examinam as demonstrações financeiras de um vendedor. Os bancos examinam as contas bancárias de um vendedor, as declarações fiscais e são conhecidos por extrair o relatório de crédito de um vendedor. Se o banco está tendo uma perda na venda, obviamente, o banco gostaria de recuperar parte dessa perda. É por isso que o banco analisa os ativos do vendedor e a renda disponível.
Se o vendedor estiver tentando vender a descoberto sem dificuldades , é altamente provável que o banco peça uma contribuição do vendedor . Mesmo que o vendedor se qualifique para uma venda a descoberto devido a dificuldades financeiras , o banco pode exigir uma contribuição. Isso significa que o vendedor pode ser obrigado a trazer dinheiro para fechar. O banco pode pedir ao vendedor para liquidar uma conta de estoque ou tocar em fundos de aposentadoria. Leis na Califórnia protegem vendedores de 1 a 4 unidades.
Paz de espírito
Uma vez que a venda a descoberto tenha fechado, a maioria dos vendedores gostaria de colocar o calvário por trás deles.
Um advogado pode oferecer ao vendedor essa garantia. Um agente imobiliário não pode.
Por que alguns vendedores não contratam advogados para negociar vendas a descoberto
Quem tem mais poder nas negociações com um banco? Um advogado ou um agente imobiliário? A resposta correta é o advogado. Então, por que mais vendedores não contratam um advogado para negociar a venda a descoberto ? Pelas seguintes razões:
- Não entenda o benefício
- Agente, família ou amigos disseram-lhes para não
- Não pode pagar um advogado
- Erroneamente acreditam que seu agente fornece serviços legais gratuitamente
- Não se responsabilize e não tenha ativos
Pessoalmente, acredito que cada vendedor de venda a descoberto pode se beneficiar de uma consulta legal antes de colocar uma casa no mercado como uma venda a descoberto. Sugiro a todos os meus clientes que obtenham assessoria jurídica. Especialmente se eu detectar bandeiras vermelhas que poderiam voltar a mordê-los. Embora o programa de venda a descoberto do governo HAFA ofereça algumas proteções para vendedores, ele não substitui a obtenção de assessoria jurídica. Além disso, alguns estados exigem que um advogado cuide da venda a descoberto. Califórnia não é um desses estados. Na Califórnia, agentes imobiliários geralmente licenciados lidam com vendas a descoberto.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.