O Novo Lucro do Construtor de Casas é Frequentemente Nas Atualizações
Quando se trata de novos incentivos construtores de casas e atualizações ao comprar uma nova casa, é cada pessoa por si mesma. Também conhecidos como tempos desesperados, exigem medidas desesperadas. A primeira coisa a fazer quando você está pensando em comprar uma nova casa é contratar seu próprio agente. Não pense em pisar em uma nova subdivisão em casa sem o seu agente ou você provavelmente não pode usá-lo. O construtor registrará você como o comprador do construtor e isso será tudo o que ela escreveu.
Você nem vai saber que aconteceu.
Você pode ser facilmente atraído pelos novos incentivos de construção de casas. Nos mercados imobiliários , alguns novos construtores oferecem férias de fantasia em luxuosos resorts havaianos. Outros tentam potenciais compradores de casa com um carro novo ou uma tela grande Smart TV, ou promovem upgrades gratuitos, como contadores de granito Black Galaxy instalados sem custo em toda a cozinha e banheiros. Se você cavar os dedos dos pés na terra, eles podem até mesmo jogar em uma piscina no chão livre nos fundos.
Você pode se perguntar se vale a pena pular nessas atrações. E quanto às concessões que os vendedores de casas oferecem para revendas? Muitos descontos de trompete, custos de fechamento pré-pagos, taxas de associação de proprietário livre por um ano ou oferecem pré-pagamento de seus impostos de propriedade . Eles fazem tudo menos do que ficar de pé sobre a cabeça para convencer os compradores a pressionar com força porque a terceira cópia é deles.
Incentivos de upgrade do construtor
Independentemente do tipo de mercado, seja ele um mercado de vendedores ou um mercado de compradores , os novos construtores de casas geralmente oferecem incentivos de upgrade.
Os upgrades gratuitos, no entanto, quase sempre vêm com uma pegadinha. O construtor pode concordar com a atualização em troca de você executar um ou mais dos seguintes procedimentos:
- Compre imediatamente.
Se você não estiver pronto para fazer uma oferta , não seja levado a tomar uma decisão da qual possa se arrepender depois. Eles podem te dizer um negócio tão bom que não pode esperar, mas pode. A menos que seja a última casa disponível.
- Faça um depósito de dinheiro considerável considerável.
Leia o seu contrato. Seu depósito em dinheiro pode não ser reembolsável por qualquer motivo a qualquer momento. Pergunte ao seu agente sobre a possibilidade de um reembolso.
- Contrate o agente do construtor para vender sua casa existente .
Você pode ser melhor contratar um especialista de bairro para vender sua casa do que contratar um agente que não venda na sua área. Seu agente local terá conhecimento de que o agente construtor não possui e provavelmente lutará mais para maximizar seu lucro.
- Use a instituição de empréstimos do construtor.
O governo pode pôr fim a esta prática, uma vez que poderia violar as leis RESPA e antitruste. Além disso, você pode pagar mais em taxa e obter termos menos favoráveis. Os construtores gostam de insistir que os compradores sejam pré-qualificados através de seu próprio credor para garantir que você possa obter um empréstimo. Eles não tendem a confiar em corretores de hipotecas que também são, digamos, agentes imobiliários.
- Preço de tabela de pagamento
Se você pagar US $ 50.000 a mais para a casa e receber US $ 10.000 em upgrades gratuitos, você ainda está fora do bolso US $ 40.000; se estiver hipotecado, você paga juros sobre ele.
Os upgrades que o construtor oferece podem custar mais a longo prazo. Os novos construtores de casas não estão no ramo de caridade. Eles querem lucrar. Perceba que grande parte da margem de lucro do construtor está nos upgrades, porque o construtor compra materiais e equipamentos a granel ou no atacado.
Então, você está adquirindo um comércio varejista, e o construtor ainda está lucrando com você.
Brindes e Lendas de Luxo
Você pode apostar o seu último dólar que o novo construtor de casas tem acesso ao preço de atacado para esses brindes de luxo. Você pode conseguir um desconto se comprou esses itens por conta própria.
- Férias Grátis.
O construtor pode anunciar "Free Cruise to Tahiti Worth $ 10,000". Verifique o custo desse cruzeiro através de outras agências de viagens. Além disso, pergunte-se se preferiria comprar um cruzeiro taitiano. Se a resposta for não, você não desembolsaria dinheiro vivo para essa viagem e passaria. Muitos viajantes passam pelo Taiti e visitam as outras ilhas, de qualquer maneira.
- Carros grátis.
A maioria dos brindes de carros gratuitos que os construtores anunciam não é um presente definitivo de um carro novo. Eles são arrendamentos. Um veículo alugado deve ser devolvido ao revendedor no final do contrato, que normalmente é de dois a três anos. Você está recebendo o direito de dirigir um veículo, não possuir um veículo, além de poder pagar prêmios de seguro mais altos pelo privilégio. Você também pode ser confrontado com taxas de rescisão de locação, especialmente se você excedeu as limitações de quilometragem ou danificou o veículo.
- Centros de entretenimento grátis
Seja uma Smart TV de tela grande ou um sistema surround de home theater, a eletrônica se deprecia rapidamente e seus valores estão em todo lugar. Você compraria o seu próprio? Nesse caso, você pode encontrar modelos com desconto para milhares de pessoas a menos que o valor inflacionado do construtor. Há algo de errado com sua própria TV?
Concessões do vendedor
Eu vou dizer isso e acabar com isso. Qualquer coisa que o vendedor lhe der é um item pelo qual você está pagando. O custo é calculado no preço de venda. Se você está financiando a compra obtendo uma hipoteca , provavelmente ela será financiada por você. Você está pagando uma taxa de 30 anos pelo privilégio da concessão.
Uma coisa é se você concorda em, digamos, pagar US $ 200.000 por uma casa e, depois do fato, o vendedor se oferece para pagar 3% dos seus custos de fechamento . Mas raramente é assim que funciona. Normalmente, você faz uma oferta primeiro e, nessa oferta, você solicita uma concessão de 3%. Se o vendedor aceitar essa oferta, você poderia facilmente comprar essa casa por 3% a menos. Você realmente quer financiar seus próprios custos de fechamento por 30 anos?
Em vez disso, compare o custo desses itens. Por exemplo:
- Impostos de propriedade pré-pagos .
Na Califórnia, uma casa de US $ 200.000 pode incorrer em uma taxa de imposto de propriedade de US $ 2.500 por ano.
- Quotas de Associação Pré-Pagas.
Se as suas dívidas são de US $ 100 por mês, são US $ 1.200 por ano. Um ano livre de taxas de associação de proprietários vale alguma coisa no comércio?
- Taxa de juros Buy Downs
Se você fizer uma recompra de hipoteca , essa taxa de compra é incluída no saldo da hipoteca, e a recompra pode estar em vigor por apenas alguns anos, não o prazo total do seu empréstimo.
- Pontos de desconto
Cada ponto de empréstimo é igual a 1% do saldo do seu empréstimo. Em uma hipoteca de US $ 200.000, esse valor é de US $ 2.000.
- Custos de Fechamento Pré-pagos
A maioria dos credores não permite que um comprador receba mais de 3% de crédito para custos de fechamento . Em US $ 200.000, essa soma é de US $ 6.000. Geralmente, é vantajoso pagar os custos de fechamento em dinheiro, além de deduzir alguns dos impostos.
Lembra daquele jogo que os hucksters jogam com três xícaras e uma bola? Chama-se o jogo da Shell. Uma pequena bola é colocada debaixo de um copo. O operador então embaralha os três copos enquanto você tenta descobrir qual taça tem a bola. É uma manobra leve. Você nunca vai ganhar este jogo. Portanto, execute os números sobre esses incentivos e concessões gratuitos antes de comprar. Seja um comprador de casa inteligente .
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.