As percepções variam muito quando se compra uma casa que precisa de trabalho, basta perguntar a qualquer comprador. Melhor ainda, pergunte a um agente imobiliário , porque muitos agentes acreditam que uma casa precisa de trabalho se a casa não for atualizada. Pegue uma casa construída, digamos, na década de 1940, quando os balcões de cozinha eram cobertos de azulejos de quatro polegadas e não de pedra ou concreto. Talvez os armários sejam de madeira pintada e os pisos sejam de linóleo. Um comprador milenar dirá que uma casa nessa condição precisaria de trabalho.
Um purista que ama o caráter das casas de 1940 pode preferir sua condição original e discordar.
Se uma casa realmente precisa de trabalho é baseada na opinião pessoal. Nem todo mundo concorda com a condição de um lar. Às vezes, os vendedores perguntam se devem consertar uma casa ou vendê-la como está e, embora certos reparos tragam mais dinheiro, é melhor deixar alguns tipos de melhorias como opção para o comprador. Por exemplo, se o carpete de parede a parede estiver desgastado e manchado, geralmente é uma boa ideia substituir o piso antes de vendê-lo. No entanto, você seria tolo em levar um fogão Wedgewood para o lixão simplesmente porque é uma certa safra.
Tipos de casas que precisam de trabalho
Como o trabalho está frequentemente nos olhos de quem vê, vamos falar sobre os tipos de casas que poderiam usar o trabalho. Além disso, a forma como você buscaria uma oferta de compra provavelmente dependerá da categoria, do tipo de casa que você está comprando que precisa de trabalho.
Uma coisa que você não deve cair é a tendência a erroneamente presumir que o preço de venda ainda não foi ajustado para o fato de você estar comprando uma casa que precisa ser trabalhada.
A maioria dos vendedores já percebe que a casa precisa de trabalho e foi responsável por isso quando fixou o preço da casa. Eu ainda tenho que encontrar um vendedor que esteja disposto a subsidiar os sonhos de melhoria da casa de um comprador.
No entanto, isso não impede que os compradores tentem descontar um preço já com desconto.
Comprando o Fixer-Upper House
As casas superiores fixas são geralmente precificadas para uma venda em sua condição AS IS. Essas casas costumam mostrar manutenção adiada porque os vendedores não conseguiam ou não queriam cuidar adequadamente da casa. Talvez tenha havido uma morte na casa ou passou por sucessões para herdeiros que não a querem. Em alguns casos, a condição exata pode ser desconhecida.
Para calcular um preço na casa superior do fixador, os vendedores geralmente escolherão um preço de venda com base nas vendas comparáveis e, então, reduzirão ainda mais o preço pela estimativa para reparos. Eles podem deduzir um pouco mais do preço de uma venda rápida. Quer se torne uma casa flutuante para um investidor que espera transformar um dinheirinho rápido ou uma casa para um comprador de primeira viagem depende das margens de lucro e da quantidade de trabalho necessária.
Se a casa estiver no mercado por um tempo com dias mais longos no mercado do que o tempo médio de venda de outras casas, pode ser que o trabalho necessário exceda as expectativas do vendedor ou pode ser que a casa apele para um grupo menor de clientes. compradores. Não cometa o erro de assumir automaticamente dias mais longos no mercado significa que a casa está superfaturada , porque isso nem sempre é uma suposição verdadeira.
Comprando a casa do vintage da casa da hortelã
Este tipo de casa pode realmente vender a um prêmio, mesmo que não seja necessariamente modernizado nem moderno. Pense em Folk Victorians ou Italianates ou Queen Annes ou Bungalows Craftsman. Tornando-se cada vez mais populares, são as residências de meados do século, que remontam aos anos 1950 e 1960, como Eichlers ou Strengs.
Para precificar esses tipos de casas, um vendedor provavelmente acrescentaria um preço especial superior às vendas comparáveis. Os proprietários podem receber várias ofertas , simplesmente devido à atratividade do design e ao interior e exterior bem conservados. Se os equipamentos forem originais, o preço de venda pode ser ainda maior.
Se uma casa vintage perfeita estiver no mercado por mais tempo do que outras ao redor, é possível que a casa possa estar superfaturada.
Nem todo vendedor está ansioso para se separar de uma casa de tal calibre. Alguns terão um preço alto o suficiente para compensar o vendedor se mudar. Os vendedores podem ou não ceder no preço. Se um comprador quiser o imóvel, os compradores normalmente pagarão o preço solicitado.
Comprando a casa mais nova, mas desatualizada
Você vê muitos desses tipos de casas em áreas que antes prosperavam antes de ficar deprimidas. Talvez a área estivesse sobrecarregada e a oferta excedesse a demanda. Talvez os empregos tenham saído da cidade. Ou, outro trecho de casas abertas a alguns quilômetros de distância por menos dinheiro. Seja qual for o motivo, os proprietários muitas vezes têm pouco interesse em remodelar uma casa só porque as tendências mudam. Afinal, eles acham que a casa estava boa quando compraram, e é bom vendê-la agora.
O que eles não percebem é que os compradores não querem casas sem atualizações. Os compradores querem casas chave na mão, casas que não requerem nenhum trabalho. Se eles têm que colocar o trabalho em uma casa, abordando um projeto de melhoria da casa , eles esperam um desconto. Lembre-se da tendência das cores dos anos 90 do verde-caçador? Cor mais horrível de sempre. OK, talvez não, talvez o verde abacate dos anos 60 fosse a cor mais horrível.
Algumas mudanças, como a substituição de acessórios, a escolha de cores de pintura modernas e a instalação de aparelhos mais novos, geralmente são suficientes para gerar interesse a um melhor preço de venda. Caso contrário, os compradores geralmente não concordarão em pagar o topo de mercado para uma casa desatualizada, mesmo que seja mais recente.
Comprando a casa da execução duma hipoteca
Muitas vezes ouço os compradores dizerem que querem comprar uma hipoteca , que é uma casa de propriedade de um banco, mas isso é apenas porque eles não têm um controle firme sobre o que isso acarreta. Quase invariavelmente eles são vendidos na condição AS IS. Os bancos não são responsáveis por divulgar fatos que não conhecem. Além disso, a menos que um defeito seja descoberto mais tarde, o que acaba sendo um grande custo de reparo, os bancos relutam em oferecer descontos para o trabalho.
Os compradores podem identificar as chamadas casas de preforeclosure em certos sites populares, mas muitas vezes elas não estão à venda e nunca podem estar à venda.
Comprando a casa da venda curta
A casa de venda a descoberto é talvez o tipo de venda mais incompreendido, especialmente quando a casa precisa de trabalho. Se um vendedor não puder pagar um pagamento de hipoteca , o vendedor provavelmente não pode pagar reparos ou consertar a casa. Não só isso, mas o credor do vendedor tem pouco incentivo para cooperar com uma venda a descoberto, a menos que o preço esteja de acordo com o mercado. Os bancos normalmente não descontam o preço que aceitam para uma venda a descoberto em casa, mesmo que a casa precise de trabalho.
As razões para o que pode parecer para você como uma atitude teimosa ou sem noção entre os bancos variam. O banco poderia ser pago mais para encerrar a venda a descoberto . Nesse caso, o valor de BPO não será importante porque o investidor será inflexível em uma rede para combinar com a rede de encerramento. Nenhuma quantidade de "explicação" para o banco a quantidade de trabalho que é necessário fará o investidor se mover.
Comprando o Packrat House
Nem toda casa desarrumada é uma casa de empacotador, mas as casas de pacote são as piores. Estas são as casas onde você pode precisar navegar por caminhos apertados, tecidos em torno de pilhas de pertences pessoais em toda a casa. Às vezes os quartos são tão cheios de móveis e caixas que você não consegue abrir a porta. Os packrats coletam e salvam coisas, e às vezes são atraídos por coisas estranhas como bolas de fiapos ou jornais rasgados.
Combine uma casa empacotada com anos de negligência, e você poderá encontrar pilhas de roedores mortos, por exemplo, ou descobrir problemas de umidade que levaram a uma invasão de pragas. Se você tiver sorte, alugar um par de contêineres de lixo de 30 toneladas servirá para se livrar dos detritos. Mas os problemas subjacentes que se desenvolvem podem ser mais extensos. Muitas vezes, os preços de venda dessas casas são derrubados drasticamente.
Dica : Como acontece com qualquer oferta de compra, a melhor aposta de um comprador doméstico é confiar nas vendas comparáveis e deduzir pelo trabalho necessário, com base nas estimativas reais dos contratados licenciados. Se esse preço ajustado estiver alinhado com o preço listado, talvez seja necessário pagar o preço de tabela para comprar uma casa que precisa ser trabalhada.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.