Pergunta: Devo consertar minha casa ou tentar vender como está?
Um leitor pergunta: gastei muito tempo e dinheiro fazendo reformas externas em minha casa, além de uma considerável remodelação do banheiro principal. No entanto, o resto da minha casa de 22 anos precisa de atenção por dentro. O banho no andar de cima tem podridão seca e é datado. A cozinha, da mesma forma, é tão anos oitenta. Temos aparelhos relativamente novos, mas os contadores e gabinetes provavelmente precisam ser substituídos. Devo arrumar minha casa ou tentar vendê-la como está?
Resposta: Esta é uma daquelas perguntas em que a resposta depende de variáveis como a condição do estoque concorrente, se é um mercado imobiliário quente, frio ou neutro e a probabilidade de retorno do investimento.
Na minha experiência, muitos vendedores colocaram muito dinheiro para consertar suas casas para venda. Eles fazem reparos que um comprador pode nunca notar ou não pagará mais. Converse com seu agente antes de fazer qualquer conserto e, por favor, certifique-se de que seu agente é experiente e qualificado o suficiente para fornecer respostas coesas nas quais você pode confiar.
Vendendo uma casa em como é condição
Por exemplo, há alguns anos atrás, uma antiga cliente ligou para dizer que os vizinhos da casa ao lado precisavam vender a casa imediatamente. Dizer que precisava de trabalho era um eufemismo.
A casa parecia habitável. Tinha buracos nas paredes até o exterior e pisos de madeira ensopados de urina; a maior parte da eletricidade não funcionava e a banheira do banheiro caíra pelas vigas.
Todas as torneiras vazaram e, em um quarto, encontrei uma pilha de ratos mortos em uma pilha no meio do chão.
Esta não era uma casa que pudesse ser facilmente consertada. Nem mesmo uma camada de tinta teria ajudado a vender este lugar. O preço é baixo o suficiente para atrair várias ofertas e ser vendido com zero dias no mercado.
Apenas empreiteiros e nadadeiras fizeram ofertas nesta casa.
Os compradores de imóveis querem fixadores ou casas fixas?
Alguns compradores de casa querem comprar uma casa superior fixa , mas geralmente esses compradores querem uma casa que vai exigir reparos cosméticos leves. Os compradores que gravitam em torno de fixadores são aqueles que não se qualificam para comprar uma casa mais cara ou para aqueles que querem lucrar fixando a casa eles mesmos.
Eu ainda não conheci um novato que comprou uma casa pela primeira vez e disse: "Dê-me uma casa que eu possa derrubar para os prisioneiros". A maioria dos compradores de fixadores está disposta a fazer reparos simples, como pintar as paredes, colocar novos carpetes ou substituir luminárias. Eles normalmente não querem reconstruir uma fundação ou mover paredes.
Os compradores de fixadores superiores descontarão o preço da casa para permitir os reparos e, pelo inconveniente, um pouco mais. Digamos que uma casa vale US $ 100 mil, mas precisa de um novo telhado. Um novo telhado pode custar US $ 10.000. Um comprador provavelmente não oferecerá US $ 90.000 para essa casa. Caso contrário, eles poderiam comprar uma casa idêntica com um novo telhado por US $ 100.000 e não ter o incômodo.
Um comprador para esse tipo de casa pode oferecer US $ 75.000 ou até menos. Neste cenário, um vendedor seria mais inteligente para pagar por um novo telhado e vender a casa por US $ 100.000.
Além disso, muitos compradores não compram uma casa que precisa de um novo telhado. Eles se preocuparão se o trabalho envolvido custar mais do que o previsto. Talvez a substituição do telhado envolvesse rasgar o revestimento e reparar as vigas, o que poderia aumentar o custo. A maioria dos compradores quer uma casa que esteja em estado de mudança. Ao não fazer reparos, você limitará o número de compradores que podem ser atraídos para sua casa.
Antes de arrumar sua casa
Os vendedores inteligentes avaliarão o custo das melhorias propostas em relação ao valor de mercado da casa após a conclusão dos reparos ou atualizações. Se uma atualização não devolver o investimento, essa melhoria pode não ser garantida. Antes de decidir levantar o telhado e instalar clarabóias na suíte master, perceba que as cozinhas e banheiros têm o maior retorno.
Antes de decidir fazer reparos específicos antes da revenda, tire uma folga para visitar outras casas no bairro de venda com seu agente.
Observe a condição e as comodidades nessas residências. Compare essas casas com as suas. Se, por exemplo, a maioria das residências no mercado tiver atualizado as cozinhas, você deve se concentrar em consertar a cozinha.
Isso não significa que você precisa comprar aparelhos de design e arrancar os armários. Mas uma pequena reforma na cozinha pode ser um bom investimento. Às vezes, basta pintar armários de carvalho uma cor mais escura e instalar hardware atualizado pode dar a sua cozinha uma aparência totalmente nova.
Faça uma lista de tudo que está com defeito, quebrado ou desgastado. Se os compradores identificarem problemas ou sistemas com mau funcionamento, eles podem se perguntar o que mais em casa foi negligenciado. Compradores a quem mostrei uma casa de US $ 1,5 milhão na Fab 40s, em Sacramento, repassaram essa casa devido à leve supervisão dos vendedores. O tapete de entrada tinha um grande rasgo no centro de sua costura, e era irregular. Esse tapete causou uma má impressão nos compradores, de tal forma que eles se convenceram de que os vendedores não se importavam em vender sua casa.
Aqui estão 10 melhorias mínimas para fazer antes de vender sua casa:
- Faça furos e rachaduras nas paredes e tetos.
- Corrigir todos os aparelhos quebrados e sistemas HVAC.
- Reparar torneiras com vazamento.
- Substitua o carpete gasto ou manchado.
- Pintar paredes escuras ou manchadas com tinta neutra (não branca).
- Substitua o vidro da janela quebrado.
- Repare o telhado.
- Mude quaisquer luminárias datada / ventiladores de teto .
- Substitua as cortinas antigas e as coberturas das janelas.
- Corrigir violações de código.
Se o seu mercado imobiliário é extremamente quente - o mercado de um vendedor - você pode se safar com menos ajustes antes de vender; no entanto, uma casa que precisa de reparos ainda oferecerá um preço menor. Em mercados lentos - o mercado de um comprador - os compradores podem nem sequer olhar para uma casa que precisa de trabalho, a menos que seja um REO . Peça conselhos ao seu agente.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.