A localização é importante para os compradores, especialmente nos mercados do comprador, quando as opções são abundantes devido ao excesso de estoque. Os compradores vão deixar passar uma casa em um local ruim em favor de uma casa menos desejável em um bom local.
Exemplos de locais ruins para uma casa
Alguns bairros podem ser vistos pelos olhos do público como sendo uma área ruim, mesmo que as casas em uma "vizinhança ruim" possam estar localizadas do outro lado da rua, a partir da chamada área desejável. Locais ruins afetam o valor da casa, que pode variar entre dezenas de milhares e centenas de milhares de dólares. Possuir uma casa perto de qualquer um desses tipos de localidade geralmente é prejudicial ao seu valor de mercado :
- Principais vias com muito tráfego
- Trilhos de trem
- Propriedades comerciais
- Propriedades industriais
- Edifícios apartamento
- Estruturas de serviços públicos como resíduos, usinas elétricas ou nucleares
- Cemitérios
- Poluição sonora proveniente de aeroportos ou rodovias próximas
- Lixo, aterros e reciclagem
- Escolas
- Habitação do governo ou edifícios do governo
- Arenas esportivas
- Poluição do vento, como odores de fazendas ou fábricas vizinhas
Superando objeções a locais ruins
A melhor maneira de superar uma objeção é geralmente pelo preço da casa .
Por exemplo, quando perguntei a um vendedor que tinha três ataques contra ela:
- Numa rua movimentada
- Perto de edifícios comerciais
- Em frente a um cemitério
Por que ela comprou a casa em primeiro lugar, ela disse: "Price. Era a casa de Land Park menos cara à venda na época." Por isso, assinamos um contrato de listagem , colocando a casa no mercado a um preço abaixo do estoque concorrente.
Finalmente vendeu depois de 90 DOM .
Outro comprador do Land Park recusou-se a comprar uma casa porque a casa vizinha precisava de um novo telhado e de uma pintura externa. Conversei com um vizinho que conseguiu garantir um compromisso do proprietário da manutenção deferida de pintar e dar uma olhada.
Promover os benefícios de determinados locais às vezes é útil. Por exemplo:
- Cemitérios são geralmente muito tranquilos.
- Morar perto de uma escola para uma jovem família significa que você pode ficar mais atento aos seus filhos.
- Os arrombamentos domésticos geralmente não acontecem nas ruas com muito tráfego e atividade.
Layouts ruins
Se sua casa estiver localizada em uma área desejável, outros fatores, como um layout ruim, podem desativar os compradores. Nem todos os layouts ruins podem ser facilmente corrigidos e são considerados um defeito incurável. Se custar mais para consertar do que você receberia em troca de seus esforços de valor agregado, seria melhor vender por menos ou oferecer um crédito de remodelação ao comprador. Aqui estão alguns exemplos de um layout ruim:
- Portas estreitas e corredores
- Escadas interiores de frente para uma entrada
- Corredor de frente para uma entrada
- Quartos adjacentes
- Quartos localizados em níveis separados
- Sala de jantar no centro da casa
- Quartos acessados a partir de quartos vivos ou familiares
- Banheiro de hóspedes em um local pouco atraente
- Colocação irregular de salas sem fluxo
- Quartos no piso superior com escadas no centro
Esses tipos de casas são vendidos por menos que as casas vizinhas, com layouts mais conformados de metragem quadrada semelhante. Muitas casas dessa natureza em bairros desejáveis de Sacramento pousam nas mãos de nadadeiras, que têm a visão e o conhecimento para mudar o layout e revender a propriedade com um lucro alto.
Casas danificadas com manutenção diferida
Contratante ou handyman specials são termos que eu uso quando se referindo a casas superiores fixador . Lamentavelmente, às vezes a melhor solução é derrubar a casa, vendê-la pelo valor do lote ou dar ao comprador um crédito de custo de fechamento para fazer a demolição após o fechamento.
Casas que exigem muito trabalho não serão vendidas pelo mesmo valor que casas comparáveis que não exigem trabalho. Os compradores se recusarão a pagar o maior valor de mercado para residências com manutenção diferida.
Além disso, a maioria dos compradores exige um incentivo adicional como compensação por problemas imprevistos também.
Por exemplo, uma casa que exige US $ 50.000 de trabalho entre casas vendidas por US $ 300.000, não terá um preço de US $ 250.000. Não é assim que funciona. Um empreiteiro, digamos, que planeja revender a casa em condições de conserto, esperará um lucro razoável e levará em consideração os custos de revenda na compra também. Isso significa que a casa provavelmente será vendida por menos de US $ 200.000.
Às vezes, um comprador compra uma casa para arrumar porque o comprador espera que a reforma seja um trabalho de amor. Mas essas casas normalmente vendem um pouco mais devido à localização. Vale a pena ser razoável em seus preços quando sua casa tem defeitos que você não está disposto a resolver.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.