Por que você precisa precificar sua casa
Por outro lado, não se preocupe com os preços muito baixos, pois os imóveis com preços abaixo do valor de mercado geralmente receberão várias ofertas , que elevarão o preço para o mercado.
O preço é tudo sobre oferta e demanda. É parte arte e parte ciência, e não há dois agentes que pagam a propriedade da mesma maneira. Alguns agentes são muito melhores em descobrir como precificar sua casa do que outros. A experiência é importante.
Puxe Listagens e Vendas Comparáveis
- Olhe para todas as casas similares que foram ou estão listadas na mesma vizinhança nos últimos três meses. Os avaliadores não usam composições com mais de 3 meses.
- A lista deve conter casas dentro de um 1/4 de milha a uma meia milha e não mais, a menos que haja apenas um punhado de composições na vizinhança geral ou a propriedade é rural.
- Preste atenção às linhas divisórias e barreiras físicas da vizinhança, como ruas principais, rodovias ou ferrovias, e não compare o estoque do "outro lado dos trilhos". Onde eu moro no bairro Land Park de Sacramento, por exemplo, casas idênticas do outro lado da rua podem variar em US $ 100.000. Percepções e desejo têm valor.
- Compare uma metragem quadrada semelhante, dentro de uma variação de 10% de para cima ou para baixo da propriedade de assunto, se possível.
- Idades semelhantes. Um bairro pode consistir em casas construídas na década de 1950 ao lado de outro anel de construção da década de 1980. Valores entre os dois serão diferentes. Compare maçãs com maçãs.
- Honestamente avaliar a conveniência. Se você tiver a sorte de possuir uma casa de sonho que fará com que os compradores desmaiem ao entrar, você pode se safar com um prêmio.
Comps vendidos
- Puxe o histórico de listagens expiradas e retiradas para determinar se foram retiradas do mercado e recadastradas. Nesse caso, adicione os dias no mercado a esses períodos de tempo de listagem para chegar a um número real de dias no mercado.
- Compare o preço de lista original ao preço de venda final para determinar as reduções de preço .
- Compare o preço de venda final com o preço de venda real para determinar os índices. É comum no mercado de um vendedor que as casas sejam vendidas por mais de 100% do preço de tabela. Geralmente, as casas são vendidas pelo preço de tabela ou menos no mercado de um comprador.
- Ajuste o preço para variações de tamanho de lote, configuração e amenidades / upgrades.
Listagens Retiradas e Expiradas
- Procure padrões sobre por que essas casas não foram vendidas e os fatores comuns que elas compartilham.
- Qual corretora tinha a listagem: uma empresa que ordinariamente vende tudo o que lista ou foi uma corretora de descontos que pode não ter gasto dinheiro na comercialização da casa ?
- Pense nos passos que você pode tomar para evitar que sua casa se torne uma listagem expirada .
Vendas pendentes
- Como estas são vendas pendentes , os preços de venda são desconhecidos até o fechamento das transações; mas isso não impede ninguém de ligar para os agentes da lista e pedir que eles lhe contem. Alguns vão. Alguns não.
- Anote os dias no mercado, que podem ter uma relação direta com quanto tempo levará até você ver uma oferta.
- Examine o histórico dessas listagens para determinar as reduções de preço.
Listagens Ativas
- Isso importa apenas quando se comparam à sua listagem, mas tenha em mente que os vendedores podem perguntar o que quiserem.
- Para ver o que os compradores verão, visite essas casas. Anote o que você gosta e não gosta, o sentimento geral que você tem ao entrar nessas casas. Se possível, recriar esses sentimentos de recepção em sua própria casa.
- Essas casas são sua competição. Pergunte-se por que um comprador prefere sua casa a qualquer um desses e ajuste seu preço de acordo.
Comparações de custo de pé quadrado
- Lembre-se que depois de receber uma oferta, o credor do comprador pedirá uma avaliação, então você vai querer comparar casas de metragem quadrada similar.
- Os avaliadores não gostam de desviar mais de 25% e preferem ficar dentro de 10% dos cálculos de metragem quadrada. Se sua casa é de 2000 pés quadrados, casas comparáveis são aquelas de 1800 a 2200 pés quadrados.
- Custo médio de pé quadrado não significa que você pode multiplicar sua metragem quadrada por esse número, a menos que sua casa seja de tamanho médio. O preço por metro quadrado aumenta à medida que o tamanho diminui e diminui à medida que o tamanho aumenta, o que significa que casas maiores têm um custo menor de metro quadrado e casas menores têm um custo de pé quadrado maior.
Preços dependentes do mercado
- Mesma casa, três preços diferentes. Depois de ter coletado todos os seus dados, o próximo passo é analisar os dados com base nas condições de mercado. Para fins de comparação, digamos que as últimas três vendas comparáveis em sua vizinhança foram de US $ 250.000. No mercado de um comprador , o seu preço de venda pode permitir alguma margem de manobra para negociação, mas ser forte o suficiente (perto da última venda comparável) para atrair um comprador a visitar sua casa. Para vender neste mercado, você pode precisar de preço de sua casa em US $ 249.900, estabelecendo-se por US $ 245.000.
- No mercado de um vendedor, você pode querer adicionar 10% a mais à última venda comparável. Quando há pouco estoque e muitos compradores, você pode pedir mais do que a última venda comparável e provavelmente obtê-la. Assim, essa casa de US $ 250 mil pode ser vendida a US $ 265 mil ou mais.
- Em um mercado equilibrado ou neutro , você pode querer inicialmente definir seu preço na última venda comparável e depois ajustar para a tendência do mercado. Por exemplo, se a última venda fechou há três meses, mas o preço médio subiu de 1% ao mês, o preço de US $ 254.500 faria sentido.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.