Os compradores estariam mais inclinados a acreditar em uma estimativa de valor de um avaliador?
Razões pelas quais uma avaliação raramente ajuda ao vender uma casa
- Para começar, os avaliadores são profissionais em qualquer profissão, alguns são excelentes e alguns não conseguem encontrar uma propriedade com dois mapas e uma lanterna. As avaliações não são uma garantia de valor. Às vezes, uma avaliação não é sequer uma estimativa de valor. Em alguns estados, os avaliadores podem não precisar ser licenciados. A menos que um vendedor tenha experiência em primeira mão com um avaliador em particular, não há como se sentir completamente confiante de que a avaliação será precisa.
- Avaliadores podem cometer erros. Se o avaliador não estiver familiarizado com uma vizinhança ou suas peculiaridades que possam prejudicar o valor, a avaliação pode estar incompleta. O método usado por muitos avaliadores para estabelecer o valor de mercado é comparar casas semelhantes em condições similares que foram vendidas recentemente. Às vezes, os agentes removem fotografias após o fechamento do MLS . Se o avaliador não tiver visto o interior da casa, o avaliador poderá usar involuntariamente uma casa que precise de conserto como uma venda comparável a uma casa atualizada.
- Os avaliadores nem sempre conseguem encontrar todos os dados necessários. Eu provavelmente recebo pelo menos uma ligação por semana de um avaliador perguntando sobre minhas vendas recentes. Os avaliadores querem saber se houve algo incomum na casa, se o vendedor pagou pelos custos de fechamento do comprador ou se houve concessões especiais. Nem todos os agentes imobiliários estão disponíveis para responder a esses tipos de perguntas e nem todos os avaliadores perguntam, além de os principais agentes produtores não se lembrarem dos detalhes de cada transação.
- Avaliadores podem diferir em valor uns dos outros, até mesmo peritos avaliadores nem sempre concordam. Pergunte a 3 avaliadores por uma opinião de valor e você provavelmente obterá 3 opiniões diferentes. É por isso que os vendedores às vezes pedem a opinião de três corretores de imóveis de valor e acabam cometendo o pior erro do vendedor quando escolhem o agente que oferece o preço mais alto.
Como os compradores avaliam casas à venda
A precificação residencial é parte arte e parte ciência. Quando os agentes imobiliários preparam uma análise comparativa do mercado, estamos tentando determinar quanto um comprador pagará pela casa e o preço pelo qual o comprador do credor irá avaliar. Esses valores podem ser dois números diferentes.
Às vezes, os compradores ficam muito confusos ao comprar uma casa. Eles geralmente comparam os valores entre as casas que visitaram, então eles realmente não sabem como determinar o valor quando as únicas casas que vêem são casas para venda. Eles sabem o que outros vendedores estão pedindo por suas casas, mas muitas vezes não sabem quais casas no bairro foram vendidas recentemente e quanto.
Se eles recebem vendas comparáveis, os compradores geralmente não têm conhecimento de avaliação suficiente para saber como ajustar as variações entre as residências. Eles podem tentar comparar uma casa com uma piscina e atualizar para uma casa em um lote menor sem uma piscina e precisam de trabalho e não têm absolutamente nenhuma idéia de como calcular a diferença em termos monetários. Para adicionar insulto à injúria, o agente provavelmente também não sabe.
Por exemplo, um comprador pode ser informado de que a casa ao lado foi vendida por US $ 300.000. Isso seria suficiente para fazer o comprador acreditar que ela deveria ser capaz de oferecer US $ 300.000 para a casa à venda ao lado dele.
No entanto, a casa para venda ao lado dessa casa pode ter um quarto extra e banho, o que significaria que provavelmente poderia valer mais. Quanto mais vale um quarto e banho extras? Compradores não sabem.
Os compradores muitas vezes tomam uma decisão sobre o preço com base nas casas concorrentes para venda. Se eles visitarem uma casa que é cara demais , por exemplo, isso fará com que as casas com preços razoáveis pareçam uma barganha. Eles também podem perguntar ao agente imobiliário quanto devem pagar, e o agente pode dizer, por exemplo, que a relação preço médio de venda a preço de tabela é de 98%, portanto, o agente pode sugerir uma redução de preço de 2%. .
Os compradores não devem perguntar a um corretor de imóveis quanto oferecer por uma casa. A maioria dos agentes se sente desconfortável sugerindo um preço de oferta, já que não é sua casa e alguns deles, odeio admitir, não são qualificados para responder.
Um comprador deve pedir a um corretor que forneça ao comprador informações suficientes para que o comprador possa tomar uma decisão informada.
Mais razões que um vendedor pagou a avaliação podem ser inúteis
Uma das principais razões pelas quais uma avaliação paga pelo vendedor antes de listar uma casa provavelmente é um desperdício de dinheiro para o vendedor é devido ao fato de que o comprador pode não confiar na avaliação. O comprador pode pensar que o vendedor persuadiu o avaliador a chegar a um valor mais alto do que o facilmente comprovado, porque os compradores são frequentemente suspeitos. Os compradores tendem a se sentir desconfiados porque se sentem desconfortáveis lidando com um ambiente estrangeiro, mais do que porque qualquer coisa está sendo desmentida.
Além disso, o credor do comprador certamente NÃO aceitará a avaliação do vendedor. O comprador ainda precisará pagar uma taxa separada por uma avaliação para obter financiamento. Além disso, também é altamente provável que o credor do comprador possa exigir uma avaliação adicional, antes de fechar, para verificar a precisão da primeira avaliação. Porque os credores estão conscientes do fato de que nem todas as avaliações, especialmente desde a implementação do HVCC , são precisas. Para não mencionar, desde o crash do mercado de 2008, os credores hoje percebem que uma boa avaliação é simplesmente uma boa estimativa de valor e as estimativas podem variar.
Embora a estimativa de valor de um corretor de imóveis não seja uma avaliação e não deva ser interpretada como tal, geralmente os agentes de listagem podem fazer um bom trabalho ao descobrir um preço de listagem baseado nas vendas comparáveis e no movimento do mercado. É uma das razões pelas quais ganhamos muito dinheiro.